Niemal pięć lat temu ówczesny rząd wprowadził kontrowersyjne ograniczenia w obrocie działkami rolnymi. Była to odpowiedź na zakończenie dwunastoletniego okresu przejściowego po akcesji do UE. Najogólniej rzecz ujmując, nowe przepisy uniemożliwiły osobom niebędącym rolnikami zakup działek rolnych bez dodatkowego pozwolenia. Duże kontrowersje wzbudzał fakt, że nowe regulacje ograniczały dostęp do działek rolnych zarówno cudzoziemcom, jak i obywatelom polskim. Nawet wprowadzenie w 2019 r. możliwości zakupu bez pozwolenia działki do 1,00 hektara przez „nie-rolnika” zupełnie nie uciszyło głosów krytyki w stosunku do nowej ustawy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy przepisy wprowadzone w 2016 r. faktycznie zrujnowały obrót działkami rolnymi - tak jak uważają ich krytycy. W tym kontekście ciekawe wydają się rzadko prezentowane statystyki GUS.

Liczba gruntowych transakcji spadła niemal dwukrotnie

Podczas analizowania rynku działek rolnych zwykle wykorzystywane są informacje cenowe, które podaje Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Warto wiedzieć, że oprócz ARiMR ciekawe dane o zakupach działek rolnych publikuje również Główny Urząd Statystyczny. Na te „GUS-owskie” informacje niestety trzeba poczekać około 9 - 10 miesięcy, ponieważ są one wynikiem pracowitej analizy aktów notarialnych. Właśnie dlatego obecnie dysponujemy jedynie danymi z 2019 roku i wcześniejszych lat.

Wyniki obliczeń ekspertów portalu RynekPierwotny.pl bazujące na danych GUS wskazują, że po wprowadzeniu nowych i bardziej restrykcyjnych regulacji skala obrotu niezabudowanymi działkami rolnymi rzeczywiście mocno spadła. W tym kontekście warto porównać informacje z 2015 r. (199 105 sprzedanych działek o wartości 14,487 mld zł) oraz wyniki odnotowane cztery lata później (110 548 działek/11,526 mld zł). Warto też podkreślić, że w analizowanym okresie łączna powierzchnia sprzedanych gruntów rolnych spadła niemal trzykrotnie (2015 r. - 2,423 mld mkw., 2019 r. - 0,884 mld mkw.).

Interesującym zjawiskiem wydaje się także spadek powierzchni przeciętnej kupowanej działki rolnej (z 12 169 mkw. w 2015 r. do zaledwie 7 994 mkw. cztery lata później). Było to związane m.in. ze wstrzymaniem sprzedaży większych działek przez ANR/KOWR i wyłączeniem małych gruntów rolnych z ustawowych ograniczeń.

Ustawodawca nie przewidział podstawowej kwestii

Wielu czytelników może jeszcze pamiętać, że gruntowe regulacje z 2016 r. były promowane jako rozwiązanie, które zatrzyma lawinowy wzrost cen działek rolnych. W kontekście danych z poniższej tabeli można stwierdzić, że cel ustawodawcy raczej nie został osiągnięty. Jeszcze w 2014 r. jeden metr kwadratowy sprzedanej działki rolnej kosztował średnio 5,2 zł. Analogiczny wynik z 2019 r. to już równe 13,0 zł/mkw.

Ceny działek / Rynek.Pierwotny.com

Wszystko wskazuje na to, że ustawodawca oceniając skutki nowych regulacji nie wziął pod uwagę prostego mechanizmu rynkowego. Mianowicie, znaczące ograniczenie możliwości obrotu działkami rolnymi (również na skutek utrudnienia ich sprzedaży przez ANR/KOWR), skutkowało skurczeniem się podaży. Szczególnie poszukiwane stały się małe działki niepodlegające nowym przepisom oraz duże grunty, których nie można było już łatwo kupić z państwowego zasobu. Dane GUS sugerują, że ten podażowy czynnik miał większy wpływ na ceny gruntów rolnych aniżeli oczekiwane zmniejszenie popytu.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl