Deweloperzy nie nadążają za popytem

Oferta stołecznego rynku pierwotnego mocno się skurczyła. Zgodnie z danymi portalu RynekPierwotny.pl, miał bowiem miejsce rekordowy spadek podaży na poziomie 18%. Wynik z końca I kw. 2021 r. wynosił jeszcze niecałe 15 900 mieszkań. Trzy miesiące później, w ofercie rynkowej było już niewiele ponad 13 000 nowych stołecznych lokali.

Podażowe problemy w II kw. 2021 r. dotyczyły wszystkich kluczowych dzielnic. Nawet na terenie Białołęki, gdzie zwykle nie notowano dużych spadków podaży (ze względu na jej sporą elastyczność przy dużym popycie), liczba dostępnych lokali w ujęciu kwartalnym skurczyła się o 13%. Jeszcze głębsze spadki dotyczyły Mokotowa (-18%), Pragi-Południe (-45%) oraz Woli (-44%).

Ursus i Rembertów alternatywą dla kupujących

Korzystny bilans podażowy w II kw. 2021 r. był widoczny na terenie Ursusa, który ze względu na dobre połączenie kolejowe z centrum miasta staje się ciekawą (i nieco droższą) alternatywą dla Białołęki. Warto też odnotować, że Rembertów pod względem podaży mieszkań wyprzedził np. Ursynów. To kolejny przykład dzielnicy, którą zainteresowały się osoby szukające tańszych lokali i ceniące szybką komunikację kolejową z centrum Warszawy.

Ceny mieszkań / Rynekpierwotny.pl

Ceny poszły mocno w górę

W I kw. 2021 r. warszawska średnia cena nowych lokali w przeliczeniu na 1 mkw. wzrosła tylko o 1,0%. W II kwartale sytuacja wyglądała już zupełnie inaczej. Średnia warszawska stawka cenowa na rynku pierwotnym wzrosła bowiem o 3,9% i przekroczyła 11 000 zł/mkw. Na ten historyczny rekord złożyły się między innymi odczuwalne podwyżki średnich ofertowych cen lokali z Białołęki (+5,4%), Pragi-Południe (+9,7%) oraz Woli (+4,4%).

W niemal wszystkich dzielnicach stosunkowo nieliczne nowe inwestycje wprowadzone do oferty przez deweloperów cechowały się już większymi cenami odzwierciedlającymi m.in. ogólną inflację, wyższe ceny materiałów budowlanych (np. stali) oraz rosnące koszty zakupu i przystosowania gruntów. To z całą pewnością oznacza kłopoty dla osób szukających nowego „M” od dewelopera za niską cenę. Pod względem średniej ceny metrażu, nie mogły być już wyróżnione dzielnice uznawane do tej pory za relatywnie „tanie”. Mowa o Rembertowie oraz Wesołej, gdzie nowe oferty były znacząco droższe od poprzednich.

Coraz mniej tańszych ofert. I co dalej?

Jeżeli chcielibyśmy podsumować II kw. 2021 r. na stołecznym rynku pierwotnym, to na pierwszy plan z pewnością wysuwają się dwie zmiany.

Cena i metraż / Rynekpierwotny.pl

Pierwsza z nich dotyczy rekordowego spadku podaży dostępnych mieszkań. Bardzo duży popyt z I kw. 2021 r. skutkował wytworzeniem rynkowej nierównowagi, która utrwaliła się w kolejnym kwartale (mimo popytu mniejszego o około 20% - 25%). Spadek stołecznego popytu w II kw. 2021 r. mógł wynikać z gorszej dostępności cenowej mieszkań i ograniczonego wyboru tańszych lokali. Niewykluczone jest też stopniowe nasycanie się popytu inwestycyjnego.

Porównanie średniej ceny mieszkań wprowadzonych na warszawski rynek pierwotny i sprzedanych w II kw. 2021 r. sugeruje natomiast, że przeciętne koszty zakupu stołecznego metrażu będą rosnąć również w kolejnych miesiącach. Nic nie wskazuje bowiem, że dynamika cen gruntów, materiałów i robocizny może znacząco wyhamować.

Cały raport „Rynek mieszkaniowy w Warszawie – II kw. 2021 r.” jest dostępny do pobrania TUTAJ.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl