Komisja Europejska notyfikowała nowelizację rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmieniło rozporządzenie pod hasłem walki z tzw. patodeweloperką. Szef MRiT Waldemar Buda, zapowiedział, że lada dzień podpisze nową regulację, która powinna wejść w życie 1 stycznia 2024 roku.
Walka z patodeweloperką. Co ustala rozporządzenie?
W rozporządzeniu wprowadza się m.in. nowe minimalne odległości budynków od granicy działki. Nowe rozporządzenie określa minimalną powierzchnie placów zabaw (uzależnioną od wielkości inwestycji). Nakazuje projektowanie stałych przegród między balkonami położonymi na jednej płycie balkonowej, tak by zapewnić większą prywatność mieszkańcom.
Rozporządzenie ustala również minimalną powierzchnię lokali użytkowych na co najmniej 25 mkw. Dopuszcza odstępstwo od tej zasady dla lokali położonych na parterze lub pierwszym piętrze, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Tym przepisem resort chce walczyć z mikrokawalerkami, które choć sprzedawane są, jako lokale użytkowe, pełnią funkcję mieszkalną. Deweloperzy obchodzą w ten sposób przepis, który mówi, że lokal mieszkalny musi mieć 25 mkw. Rozporządzenie zrównuje minimalną powierzchnię dla obu kategorii lokali.
Deweloper, nim kupi grunt, bada co będzie mógł na nim zbudować w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy. W kolejnym kroku powstaje projekt, który uwzględnia, między innymi, wymogi co do warunków technicznych, jakie musi spełnić budynek.
Dlaczego deweloperzy chcą, by przepisy weszły później?
PZFD zwraca uwagę, w swoim apelu do ministra Budy o opóźnienie wejścia w życie rozporządzenia, że warunki techniczne to jedne z najważniejszych przepisów regulujących zasady wznoszenia budynków w kraju. Dlatego też branża podkreśla, że ich zmiany, aby zagwarantować pewność inwestowania na polskim rynku nieruchomości, powinny być wdrażane w oparciu o realia związane z okresem przygotowania inwestycji, który aktualnie od momentu zakupu gruntu do rzeczywistej budowy rozciąga się na około 5 lat. Natomiast zmieniane przepisy, zdaniem deweloperów, nie uwzględniają nawet etapu poprzedzającego opracowanie koncepcji architektoniczno-budowlanej, co nierzadko trwa od 6 do nawet 9 miesięcy.
– I to dla inwestycji pozostających właśnie na etapie projektowania nowe prawo jest największym zagrożeniem. Wyznaczono niedostateczny termin na dostosowanie się do niego, co doprowadzić może do tego, że szereg inwestycji nie zostanie zrealizowanych w kształcie, jaki pierwotnie zakładano. Tymczasem oczywistym jest, że każda działka kupowana jest z myślą o zbudowaniu konkretnego zamierzenia w określonym kształcie, uwzględnianym w momencie zakupu. W tym zakresie nowelizacja może naruszać zasadę ochrony praw nabytych i może doprowadzić do ogromnych, negatywnych konsekwencji finansowych.W najczarniejszym scenariuszu może się okazać, że cześć gruntów przestanie spełniać przesłanki wykorzystania ich pod zabudowę mieszkaniową. Dlatego trzeba dać szansę na zabudowę tych terenów i zmienić datę wejście w życia wskazanego rozporządzenia – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, szef działu prawnego PZFD.
– Znajdujemy się w okresie istotnej nierównowagi między podażą a popytem. Nowych mieszkań brakuje. W takim otoczeniu każde rozwiązanie, które zaburza funkcjonowanie na rynku nieruchomości, będzie prowadzić do wzrostu i tak już wysokich cen mieszkań. Tymczasem wszystkim powinno zależeć na tym, aby uruchomić jak najwięcej nowych inwestycji, by osłabić presję na te podwyżki– dodaje Konrad Płochocki, wiceprezes zarządu PZFD.