rozwiń >

Za mało mieszkań, za dużo chętnych

Jak wskazali autorzy raportu, luka podażowa nadal się powiększa, a w wielu krajach prognozowane obniżki stóp procentowych nie zrównoważą rosnących kosztów zakupu. Rynek mieszkaniowy pozostaje wrażliwy na zmiany gospodarcze i społeczne. Rosnące koszty utrzymania, większe wymagania planistyczne i ekologiczne oraz zróżnicowana sytuacja na rynkach pracy sprawiły, że w 2024 r. obserwowano rekordowe ceny ofertowe w największych metropoliach, przy równoczesnym spadku podaży nowych mieszkań w wielu państwach Europy.

Cena za metr kwadratowy mieszkania w Europie

W efekcie, w niewielu miastach średnie kwoty za metr kwadratowy wynoszą mniej niż 2,5 tys. euro. Najtaniej jest w Turcji - średnio 949 euro/mkw.), Bośni i Hercegowinie - 1 tys. 482 euro/mkw.) oraz Albanii - 1 tys. 620 euro/mkw. Natomiast najdroższymi krajami są aktualnie Luksemburg - 8 tys. 760 euro/mkw., Izrael - 6 tys. 131 euro/mkw. i Wielka Brytania - 5 tys. 203 euro/mkw.

Mediana cen dla badanych 75 miast wyniosła w 2024 roku 3 tys. 739 euro/mkw. Skalę kontrastów lepiej pokazują ceny minimalne i maksymalne w poszczególnych miastach. Średnia cena w Tel Awiwie wyniosła 13 tys. 970 euro/mkw., stolicy Luksemburga - 11 tys. 74 euro/mkw., Monachium - 10 tys. 800 euro/mkw., a w Paryżu 10 tys. 760 euro/mkw. Najtaniej było w Ankarze, gdzie średnia wyniosła 905 euro/mkw.

Ceny mieszkań w Polsce

W Polsce w 2024 roku ceny mieszkań wyrażone w euro wzrosły przeciętnie o ponad 19 proc. rok do roku, co stanowi najwyższy wynik spośród analizowanych państw. Średnie kwoty za metr kwadratowy osiągnęły 2 tys. 792 euro, czyli wciąż poniżej europejskiej średniej.

Jak zauważyli autorzy raportu, ceny w Warszawie (wynoszące 3 tys. 849 euro/mkw.) i Krakowie - 3 tys. 800 euro/mkw., są już porównywalne z Rzymem - 3 tys. 839 euro/mkw. Utrzymują się na podobnym poziomie co w innych miastach regionu, takich jak Budapeszt - 3 tys. 863 euro/mkw. czy Bratysława - 3 tys. 909 euro/mkw. i są zdecydowanie niższe w porównaniu m.in. z Pragą - 6 tys. 121 euro/mkw. Na czele zestawienia badanych miast pod względem wzrostu cen w 2024 roku uplasował się Kraków z wynikiem 28,1 proc.

Ceny najmu mieszkań w Europie

W przypadku najmu dysproporcje cenowe są tak samo duże. Najdrożej jest w Luksemburgu, gdzie opłaty sięgają 43,4 euro/mkw. Wysokie czynsze notowane są również w Paryżu i Dublinie - odpowiednio 32 euro/mkw. i 31,7 euro/mkw. W Polsce najdroższa pozostaje Warszawa - 17,9 euro/mkw., co plasuje ją na 23 miejscu, pomiędzy Lizboną - 18,1 euro/mkw.) a Rzymem - 17,4 euro/mkw. Z kolei Kraków - 15,3 euro/mkw., Gdańsk - 14,9 euro/mkw. i Wrocław - 14,6 euro/mkw. utrzymują się w okolicach europejskiej średniej.

„Warszawa nie odstaje cenowo od innych dużych miast w Polsce tak bardzo, jak stolice Europy Zachodniej od swoich rynków krajowych. W Paryżu, Amsterdamie czy Kopenhadze kwoty w stolicy bywają nawet dwukrotnie lub trzykrotnie wyższe niż średnia krajowa. W Polsce te proporcje są bardziej wyrównane, co oznacza, że presja cenowa rozkłada się na wiele ośrodków miejskich. Podobny trend widać także na rynku najmu i choć stolica pozostaje najdroższa, czynsze w Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu szybko zbliżają się do jej poziomu” – wskazał Dominik Stojek z Deloitte.

Ile trzeba pracować na 70-metrowe mieszkanie?

Poszczególne kraje porównano również pod względem wskaźnika dostępności cenowej, który pokazuje, ile średnich miesięcznych wynagrodzeń trzeba przeznaczyć na zakup 70-metrowego lokalu w danym mieście. W porównaniu z poprzednim rokiem, na większości rynków obserwowany był wzrost współczynnika, co oznacza, że ceny nieruchomości rosły w szybszym tempie niż wynagrodzenia. Najgorzej wygląda sytuacja w Amsterdamie, Atenach oraz Pradze, gdzie kwota za zakup takiego lokum odpowiada równowartości ponad 15-letnich przeciętnych zarobków. Natomiast w miastach jak Turyn we Włoszech czy Odense w Danii wskaźnik ten jest nawet trzykrotnie niższy i wynosi 4,9 rocznych pensji.

W przypadku Polski najlepiej wypadają Katowice, gdzie na zakup mieszkania potrzebna była kwota odpowiadająca nieco ponad siedmiokrotności przeciętnych rocznych zarobków. Najtrudniej pod tym względem jest nadal w Warszawie – gdzie wskaźnik wyniósł 9,7. To jednak nadal lepszy wynik w porównaniu z innymi stolicami państw naszego regionu: Budapesztem - 11,4, Bratysławą - 12,3 czy Pragą - 15,0.

Dostępność finansowania zakupu mieszkań

Eksperci Deloitte porównali również kraje pod względem dostępności finansowania. Przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych w badanych krajach wyniosło niespełna 4 proc. Najniższe było w Bułgarii i Chorwacji – poniżej 3 proc., a najwyższe na Węgrzech – 9,35 proc. Polska znalazła się na drugim miejscu ze średnim oprocentowaniem na poziomie 7,67 proc., co oznacza, że kredyty w naszym kraju były ponad dwukrotnie droższe w porównaniu ze strefą euro. Zdaniem ekspertów, w większości państw w najbliższym czasie spodziewane są obniżki stóp procentowych, co mogłoby nieco poprawić sytuację nabywców mieszkań poprzez zmniejszenie kosztów kredytów hipotecznych.

Główny problem rynku nieruchomości

Głównym wyzwaniem pozostaje nienadążająca za popytem podaż. W ponad połowie analizowanych krajów liczba nowych lokali wprowadzonych na rynek w 2024 r. zmniejszyła się w porównaniu z poprzednim rokiem. Największe spadki odnotowano w Finlandii - o 48,5 proc., na Węgrzech - 28,7 proc., Danii - 21,9 proc. i Czechach - 20,4 proc.

Polska, mimo spadku o 9,3 proc. rok do roku, nadal pozostaje w podażowej czołówce z blisko 200 tys. mieszkań oddanych do użytku w ubiegłym roku. To czwarty wynik w zestawieniu po Turcji - 586 tys. 900, Francji - 330 tys. 400 i Niemczech - 252 tys. oraz trzeci najwyższy w przeliczeniu na 1000 mieszkańców - 5,33, za Turcją - 6,85 oraz Izraelem - 5,62.

Jednak w największych polskich miastach sytuacja pogorszyła się i mieszkania powstają wolniej niż dotychczas. We Wrocławiu liczba nowo wybudowanych lokali spadła o 45 proc., a w Warszawie o 37 proc.