Deweloperzy mieszkaniowi obecnie nie narzekają na popyt. Wyniki sprzedaży z głównych rynków są najlepsze od 8 lat. Dobra koniunktura w branży deweloperskiej prawdopodobnie będzie trwała do końca bieżącej dekady. Sytuacja stanie się mniej sprzyjająca dla inwestorów, gdy ostatnie roczniki wyżu demograficznego zaspokoją już swoje potrzeby mieszkaniowe. To będzie sygnał kończący deweloperską hossę. Już za 20 – 30 lat Warszawa może pozostać ostatnim bastionem nowego budownictwa. Setki nowych mieszkań na pewno nie będą potrzebne w mieście, które 25 lat temu było największym ośrodkiem przemysłu lekkiego i „krajową metropolią numer dwa”.

Perspektywa dwumilionowej stolicy coraz bardziej wątpliwa

Główny Urząd Statystyczny niedawno opublikował kolejną odsłonę swojej prognozy demograficznej. Ta ważna analiza, jak dotąd nie wzbudziła większego zainteresowania opinii publicznej. Zatem warto zaprezentować wyniki prognozy GUS dotyczące dziesięciu największych ośrodków miejskich. Do tej grupy można zaliczyć również podregion katowicki, który składa się z sześciu ściśle powiązanych miast (Katowice, Chorzów, Mysłowice, Ruda Śląska, Siemianowice Śląskie, Świętochłowice).

Najnowsza prognoza GUS-u opiera się na kilku ważnych założeniach. Jedno z nich mówi, że różnice współczynnika dzietności na terenie miast i wsi będą stopniowo maleć. Istotne są też założenia dotyczące migracji wewnętrznych i zagranicznych. Bazują one na wynikach z lat 2010 – 2013. Niestety informacje GUS-u dotyczące emigracji do krajów Europy Zachodniej są zaniżone. Dlatego całą prognozę na kolejne 35 lat można postrzegać jako dość optymistyczny scenariusz. Jego neutralność zwiększa jednak fakt, że szacunki GUS-u nie uwzględniają możliwości masowego napływu obcokrajowców.

Poniższy wykres prezentuje wyniki najnowszej prognozy GUS-u w odniesieniu do dziesięciu ośrodków miejskich. Tylko jeden z nich (Warszawa) do 2050 r. może uniknąć spadku liczby ludności. Po uwzględnieniu swoich założeń, Główny Urząd Statystyczny obliczył, że za 35 lat stolica powinna mieć tylko o 2% więcej mieszkańców niż obecnie. Dlatego perspektywa dwumilionowej Warszawy (w obecnych granicach) staje się coraz mniej prawdopodobna.

W porównaniu z innymi ośrodkami miejskimi, prognozowana sytuacja demograficzna stolicy nie prezentuje się najgorzej (patrz poniższa tabela). Tej oceny nie zmienia nawet fakt, że liczba emerytów przypadających na 1000 warszawiaków w wieku produkcyjnym, może wzrosnąć z 363 (2015 r.) do 489 (2050 r.). Kryzys demograficzny odciśnie jeszcze większe piętno na innych metropoliach. Wystarczy wspomnieć, że w perspektywie 35 lat prognozowana zmiana liczby mieszkańców Łodzi wynosi -31% (spadek z 699 tys. do 485 tys.). Ogromny ubytek ludności jest przewidywany również w:

  • Poznaniu (-26% w relacji do 2015 r.)
  • Bydgoszczy (-26%)
  • podregionie katowickim (-25%)
  • Lublinie (-22%)

Nieco mniejszy spadek liczby mieszkańców, GUS prognozuje dla Trójmiasta i Szczecina (odpowiednio: 14%, 16%). Na tle fatalnych wyników z innych miast, zmiany dotyczące Krakowa oraz Wrocławia (6%, 8%) mogą wydawać się dość optymistycznym akcentem.

Dwie metropolie z południowej części kraju (Kraków i Wrocław) nie unikną jednak poważnych zmian w strukturze wiekowej ludności. Obecnie na 1000 krakowian w wieku produkcyjnym, przypada 333 emerytów. Za 35 lat ten wynik może zbliżyć się już do 500 (patrz poniższe zestawienie). W siedmiu innych ośrodkach miejskich emeryci będą stanowili jeszcze większe obciążenie dla sektora publicznego. Negatywne zmiany najbardziej odczują mieszkańcy Łodzi, Lublina oraz podregionu katowickiego.

Rynek mieszkaniowy nie będzie jedyną „ofiarą” demografii

Jeżeli najnowsza prognoza GUS-u okaże się trafna, to przyszłość sektora deweloperskiego stanie pod znakiem zapytania. W warunkach kryzysu demograficznego większość deweloperów mieszkaniowych zmieni specjalizację lub zakończy działalność. Kryzys „mieszkaniówki” oczywiście nie będzie jedynym efektem prognozowanych zmian. Warto wspomnieć o dramatycznym wzroście obciążeń związanych z opieką zdrowotną i systemem emerytalnym. Taka zmiana zagraża stabilności finansów publicznych i może skutkować ogromnym konfliktem międzypokoleniowym. W porównaniu do wymienionych zagrożeń bieżące spory i kontrowersje (np. dotyczące ordynacji wyborczej) wydają się mniej istotne. Znaczenie zyskuje natomiast inna kwestia – prawie nieistniejący Fundusz Rezerwy Demograficznej. 

>>> Polecamy: Belgia popiera strategię imigracyjną KE. Polska pod coraz większą presją