Po przeanalizowaniu „twardych” danych i dowodów okazuje się, że prawda leży pośrodku. W porównaniu ze standardami Europy Zachodniej, rzeczywiście mamy zbyt mało mieszkań. Może się jednak okazać, że za 20 lat - 30 lat sytuacja będzie zupełnie inna.

Faktyczna poprawa warunków mieszkaniowych wymaga rozwoju

W artykułach i opracowaniach dotyczących deficytu mieszkaniowego, autorzy często porównują liczbę mieszkań w przeliczeniu na 1000 obywateli danego kraju. Takie statystyki zwykle pochodzą sprzed kilku lat, gdyż opracowuje się je na podstawie spisów powszechnych – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Informacje z 2012 r. wskazują, że na 1000 Polaków przypada 356 mieszkań (zobacz dane Europejskiej Federacji Hipotecznej oraz GUS-u). Słowo „mieszkanie” w tym statystycznym kontekście odnosi się zarówno do lokali mieszkalnych, jak i domów. Wynik obliczony dla Polski jest o wiele niższy od wartości dotyczących takich krajów jak np. Austria (500 lokali/1000 mieszkańców), Holandia (445), Francja (524), Niemcy (499) i Hiszpania (540). Znacznie lepszym zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych cechują się też Czechy. U naszych południowych sąsiadów, na 1000 osób przypada 450 mieszkań (dane z 2012 r.).

Liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców nie jest jedynym miernikiem warunków lokalowych. Warto również wziąć pod uwagę średnią liczbę pokoi przypadających na jednego obywatela (patrz poniższy wykres). Po porównaniu danych na ten temat z bazy OECD oraz poziomu PKB na osobę (w parytecie siły nabywczej), można wyciągnąć niezbyt optymistyczny wniosek. Mówi on, że wynik dotyczący Polski (średnio: 1,1 pokoju/osobę) jest dość adekwatny do poziomu rozwoju gospodarczego. Podobna zależność staje się widoczna, jeżeli zamiast PKB per capita na poniższym wykresie zaprezentujemy np. średnie wynagrodzenie pracownika etatowego lub średni dochód przypadający na członka rodziny.

Informacje przedstawione na powyższym wykresie wskazują, że poziom rozwoju gospodarczego jest głównym czynnikiem, który decyduje o warunkach mieszkaniowych. Dla Polski oraz Węgier i Słowacji dobre wyniki gospodarcze są najlepszą drogą do zwiększenia liczby mieszkań i pokoi przypadających na obywatela – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Poprawa tych wyników może się dokonać również w inny sposób. Prognozy demograficzne dla trzech wymienionych krajów są niepomyślne. Spadek liczby ludności nieco złagodzi problemy mieszkaniowe. Będzie on miał jednak fatalne skutki dla całej gospodarki oraz systemu finansów publicznych.

>>> Czytaj też: Można kupić mieszkanie taniej. Jest prosty sposób

Zmiany demograficzne powinny zmniejszyć liczbę potrzebnych „M”

W kontekście zagrożeń demograficznych można pokusić się o obliczenia, które prezentują zmianę potencjalnego zapotrzebowania na lokale i domy (patrz poniższe zestawienie).

Prognozy demograficzne GUS-u dostarczają informacji na temat możliwego spadku liczby ludności Polski w perspektywie kolejnych 25 lat. Jeśli założymy utrzymanie relacji zasobu mieszkaniowego i obywateli na obecnym poziomie (356 mieszkań/1000 osób), to okaże się, że za 20 lat potrzebna liczba domów i lokali będzie o 5,34% mniejsza od obecnej.

Obliczony wynik nie uwzględnia dodatkowych zmian, które wynikają z malejącego udziału młodych ludzi w całej populacji.

Możemy również przeanalizować optymistyczny wariant, który zakłada szybki rozwój gospodarczy i wzrost relacji między liczbą mieszkań i Polaków. Jeżeli przyjmiemy, że w 2035 r. ten stosunek będzie taki, jak obecnie w Czechach (450 mieszkań/1000 osób), to liczba potrzebnych lokali i domów wzrośnie o 20%. Wspomniany wynik pokazuje ogromny dystans dzielący Polskę od krajów lepiej rozwiniętych pod względem mieszkaniowym.

Wyniki powyższych obliczeń sugerują, że zapotrzebowanie na mieszkania w dużej mierze będzie zależało od rozwoju sytuacji gospodarczej. Wzrost zamożności Polaków przynajmniej w perspektywie 20 lat - 25 lat może ograniczyć wpływ zmian demograficznych na „mieszkaniówkę”. Problem polega na tym, że perspektywy polskiej gospodarki w coraz większym stopniu będą zależały od demografii. Zlekceważenie tej zależności przez polityków może mieć złe skutki nie tylko dla sektora deweloperskiego.