Parlament pracuje nad projektem nowelizacji ustawy przekształceniowej (o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów). Już pierwsze czytanie na posiedzeniu połączonych sejmowych komisji infrastruktury oraz samorządu terytorialnego i polityki regionalnej było burzliwe. Aż 15 posłów opowiedziało się za wyrzuceniem projektu do kosza. Przeciwnicy nowelizacji w proponowanym kształcie przegrali jednak ten bój o dwa głosy.

Rządzącym zależy, by nowe przepisy weszły w życie jak najszybciej, bo już następnego dnia po ich opublikowaniu w Dzienniku Ustaw. Niewykluczone jednak, że projektowane zmiany napotkają duży opór. Obecny projekt jest mocno krytykowany przez środowiska samorządowe, które wytykają w nim wiele błędów o naturze konstytucyjnej i zarzucają brak przeprowadzenia stosownych konsultacji, a zamiast tego procedowanie projektu senackiego w pilnym trybie.

>>> Czytaj też: Gdzie kupić mieszkanie na wynajem? Ranking najbardziej dochodowych dzielnic miast w Polsce

Hamulec na podwyżki

W założeniu nowelizacja ma ukrócić praktyki samorządów, które zaczęły masowo podwyższać opłaty za użytkowanie wieczyste przed wejściem w życie nowych przepisów, czyli 1 stycznia.

Od tego dnia na mocy prawa ponad 2,5 mln mieszkańców uzyskało tytuł własności do gruntów, na których stoją ich domy lub lokale znajdujące się w zabudowie wielorodzinnej. Donośnym przykładem sporu o podwyżki – wraz z późniejszą próbą wycofania się z niekorzystnych dla mieszkańców rozwiązań – była Warszawa. Jak informował stołeczny ratusz – po tym, jak został wywołany do tablicy przez radnych PiS – w ubiegłym roku zaktualizowano opłaty dla 1,7 proc. miejskich gruntów, a ich wartość wzrosła od 13 do prawie 1000 proc. zależnie od dzielnicy. A to wzbudziło opór mieszkańców.

W zeszłym roku w Warszawie opłaty za użytkowanie wieczyste wzrosły nawet o 1000 proc.

W ocenie rządzących były to wzrosty nieuzasadnione. A panaceum na podwyższane przez gminy opłaty ma być proponowany art. 4 nowelizacji. Zgodnie z nim, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej zostało wszczęte po 5 października 2018 r., a użytkownik wieczysty nie otrzymał stosownego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty do 1 stycznia 2019 r., to nie dochodzi do jej aktualizacji (zwykle: podwyższenia), a postępowanie w tej sprawie umarza się.

– Jest to mówiąc kolokwialnie „bicz” na te wszystkie samorządy, które rzutem na taśmę, często z opóźnieniem, dokonywały wypowiedzenia dotychczasowych opłat. Jeżeli samorząd nie zdążył zaktualizować wysokości opłaty rocznej do końca 2018 r., to już tej opłaty – a tym samym: opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności – nie podniesie – wyjaśnia Łukasz Rodak, ekspert z kancelarii Duraj & Reck i Partnerzy.

To jednak nie koniec zmian. W projekcie zaproponowano też ujednolicenie zasad udzielania bonifikat na przekształcenie garaży i miejsc postojowych. Byłaby to preferencyjna stawka 1 proc. za takie grunty, pod warunkiem że nie służą one do prowadzenia działalności gospodarczej. Do tej pory jej wysokość ustalana była często według stawki 3 proc. jako „pozostałe nieruchomości gruntowe”. Wprowadzony będzie też zapis, który pozwoli spółdzielniom mieszkaniowym rozliczyć opłaty za przekształcenie w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Zdaniem ekspertów to korzystne – z punktu widzenia świeżo upieczonych właścicieli nieruchomości – zmiany.

(Nie)równe traktowanie

Sęk w tym, że projektowana zmiana, w ocenie Marka Wójcika, eksperta Związku Miast Polskich, narusza podstawową konstytucyjną zasadę, że prawo nie może działać wstecz. Nagle okazuje się bowiem, że dokonane przez samorząd aktualizacje z zeszłego roku – niezależnie, czy rzeczywiście przyjęte tuż przed końcem roku (jak zarzucają to rządzący) – są nieważne, a obliczone na ich podstawie prognozowane wpływy można wyrzucić do kosza.

– Trudno się z tym nie zgodzić. Samorządy zleciły operaty szacunkowe, wyceny nieruchomości i działały w zaufaniu do prawa w tamtym czasie i chciały dokonać aktualizacji, a teraz się okazuje, że te czynności nie mają żadnego skutku – zauważa Wojciech Gwóźdź, radca prawny z Kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners.

Dużo emocji wzbudza też proponowany przepis, który będzie skutkował automatycznym zrównaniem wysokości bonifikat na gruntach Skarbu Państwa z tymi, które, chcąc ulżyć mieszkańcom, wprowadziły niektóre samorządy (dochodzą one do 98 proc. kosztów opłaty uwłaszczeniowej). Jak przekonuje Wojciech Gwóźdź, w pewnym momencie na linii rząd – samorząd nastąpiło licytowanie, kto da więcej. – Teraz, gdy rząd postanawia – na mocy obowiązkowego zarządzenia wojewody – ustalać wysokość bonifikaty na tym samym poziomie, pokazuje de facto, że nie jest gorszy od gmin – twierdzi ekspert.

Dlatego też samorządowcy w nieoficjalnych słowach nie kryją rozgoryczenia i mówią o przedwyborczym populizmie. Wiceminister inwestycji i rozwoju podkreślał zaś na posiedzeniu komisji, że zmiany są społecznie uzasadnione.

>>> Czytaj też: Spółdzielnie zapłacą miliony do uwłaszczenia. Może to uderzyć w lokatorów