Najwyższa wieża w Polsce?
Nie w Warszawie, a we Wrocławiu miałby powstać najwyższy wieżowiec w Polsce. Jeden z deweloperów – o nim za chwilę – stara się o zgodę na budowę drapacza chmur o rekordowej wysokości 272 metrów.
To mniej niż stołeczne Varso (310 m), jednak deweloper licytuje się na wysokość do dachu – z wyłączeniem iglicy. W takim ujęciu warszawska wieża ma „jedynie” 230 metrów, a wrocławski niebotyk (na razie na papierze) dokładnie 42 metry więcej.
Trzy wieżowce o wysokości ponad 200 metrów
Sensacyjne plany dotyczące budowy podał na początku maja profil Wrocławski Reporter. Z zamieszczonych informacji wynika, że na terenie Wrocławskiego Parku Przemysłowego, w pobliżu ogródków działkowych i przy torach kolejowych, powstać miałoby aż siedem budynków, z których najwyższy osiągnie wysokość 272 metrów.
Na początku zaplanowano trzy akademiki (15-piętrowe), a następnie wieżowce o wysokości 272, 254, 235 i 140 metrów. W sumie to aż 400 tys. mkw. powierzchni biurowej. Obecnie w całym Wrocławiu wszystkie biura oferują 1,36 mln mkw., co oznacza, że tylko ten jeden nowy kompleks stanowiłby jedną trzecią całego obecnego zasobu miasta.
Łączny koszt inwestycji oszacowano na 2,6 mld zł. To więcej niż kompleks Varso, który kosztował ok. 2 mld zł. Kto stoi za tą ogromną inwestycją?
Tajemniczy deweloper z Pabianic
Pomysł firmuje niewielka firma – Giant Nieruchomości, założona zaledwie rok temu (8 maja 2025 roku) w Pabianicach. Kapitałowo powiązana jest z lokalnym przedsiębiorstwem Oxyline, które dorobiło się na sprzedaży maseczek i sprzętu ochronnego podczas pandemii.
W 2020 roku Oxyline osiągnęło przychody na poziomie 200 mln zł. W ostatnich dwóch latach spadły one do ok. 20–30 mln zł, a spółka rokrocznie kończy ze stratą. Deweloper Giant jest zbyt młody, by dostępne były jakiekolwiek dane finansowe. Jedyną informacją jest kapitał zakładowy w wysokości 5 tys. zł.
Prezes firmy kreśli futurystyczne wizje. Na LinkedIn pisze, że projekt jest dyskutowany „daleko poza Polską”. Dodaje, że będzie to nowa generacja budynku wysokościowego. Zapowiada, że poza biurami w najwyższej wieży – roboczo nazwanej Giant Tower – znajdzie się także część mieszkalna.
Czy to w ogóle możliwe?
Budowa wieżowców biurowych to opłacalne, ale ryzykowne przedsięwzięcie. Wystarczy spojrzeć na ostatnie losy największego dewelopera działającego w tym segmencie w Polsce – belgijskiej spółki Ghelamco. Mimo zbudowania – i skomercjalizowania – wielu wysokościowców na większym rynku warszawskim firma obecnie walczy o przetrwanie.
Do stworzenia takiego kompleksu, jaki kreśli Giant Nieruchomości, potrzebne są bankowe gwarancje. Varso uzyskało 510 mln euro od konsorcjum pięciu banków, co do dziś pozostaje rekordową sumą w Europie Środkowo-Wschodniej. Maleńki gracz z Pabianic liczy na więcej nie mając jak na razie listów intencyjnych od potencjalnych najemców.
Poza tym potrzebna jest doświadczona kadra zajmująca się planowaniem i uzyskiwaniem pozwoleń. Nie mówiąc już – w dalszym etapie – o komercjalizacji.
- Wrocław nie potrzebuje takiego kolosa – mówi mi anonimowo przedstawiciel branży. Zwraca uwagę, że w segmencie biurowym nie ma co liczyć na „boom”. Obecni najemcy raczej przedłużają dotychczasowe, długoterminowe umowy, a nie rozglądają się za nowymi lokalizacjami. Wskaźnik pustostanów wynosi ok. 20 proc., co oznacza, że co piąte biuro stoi puste.
Jeden z architektów, który na co dzień zajmuje się m.in. oceną wartości inwestycyjnej działek przyznaje mi anonimowo, że wspomniany teren nie jest atrakcyjny. To drugorzędna lokalizacja o czym świadczy fakt, że w pobliżu nie ma większych obiektów biurowych. Nie jest to również kluczowy węzeł komunikacyjny - jak np. Rondo Daszyńskiego w Warszawie.
- Nikt kto siedzi w rynku nieruchomościowym nie uwierzy w tę bajkę. „Pompowanie” powierzchni użytkowej na działce nie przekona osób, które znają się na biznesie – mówi. - Uważam, że ten budynek nie powstanie. Choćby dlatego, że byłby problem ze skomercjalizowaniem takiej powierzchni biurowej, w takim miejscu. Nawet w Centrum Południowym nie ma zainteresowania inwestycjami tej skali. Takie molochy – niestety – nie są na skalę naszego miasta. Wrocław to nie Warszawa, gdzie chłonność rynku biurowego jest dużo większa.
Deweloper milczy
Granicą, jak słyszę, poza którą nie chcą wychodzić deweloperzy działający na rynku biurowym we Wrocławiu jest 50 metrów wysokości. Nawet jeżeli inwestorzy posiadają działkę i warunki zabudowy na wyższą realizację, to ostatnio rezygnują z takich pomysłów. Zarówno Skanska, jak i Cavatina czy Echo Investment zrezygnowały z budowy nowych biur na rzecz budynków mieszkaniowych. Znamiennym przykładem jest wieżowiec Quorum (137,5 m), który na etapie przygotowań do budowy zmienił funkcję z biurowej na mieszkalną.
Ewelina Wnękowska-Pietrzycka, prezes Giant Development Group początkowo chciała rozmawiać z nami na temat inwestycji. Stwierdziła, że jest na spacerze z psem i potrzebuje chwili. Później przestała odbierać telefony. Ze strony internetowej zniknął także prospekt informacyjny inwestycji.
Chcieliśmy zapytać skąd firma pozyska fundusze czy ma doświadczenie i czy badała rynek pod kątem zapotrzebowania na tę inwestycję. I jak to możliwe, że tak małe przedsiębiorstwo porywa się na gigantyczną budowę. Dwa kolejne podane telefony - do wiceprezesa i do biura sprzedaży - również pozostały bez odpowiedzi.
W rozmowie z branżowym portalem propertynews.pl Wnękowska-Pietrzycka tłumaczy: "Nie zakładamy samodzielnej budowy tak dużych inwestycji, chyba że wspólnie z silnym partnerem kapitałowym lub deweloperskim. Interesuje nas formuła joint venture. (...) Prowadzimy już rozmowy m.in. z miliarderem z Izraela, który wstępnie chce zbudować z nami wieżę, a potem ją kupić i urządzić w niej m.in. hotel."
Co na to Wrocław?
„Forsal” zapytał Urząd Miasta we Wrocławiu, czy taka inwestycja jest możliwa do zrealizowania. Jak słyszymy, na razie wszystko ma charakter wyłącznie teoretyczny.
- Nie złożono wniosku o pozwolenie na budowę. Nie ma DWZ (decyzji o warunkach zabudowy – red.), ale obowiązuje tam plan miejscowy, który teoretycznie umożliwia budowę wysokościowców na tym terenie. Prawdą jest, że Giant faktycznie zmierza do pozyskania gruntów od Wrocławskiego Parku Technologicznego – przekazał nam Michał Guz, rzecznik prasowy miasta Wrocławia.
Poprzednią wieżę we Wrocławiu, Sky Tower, budował „duży gracz” – Develia (wtedy LC Corp) – notowana na giełdzie, o kapitale zakładowym 447 mln zł. Przedstawiciele branży przypuszczają, że w tym przypadku to najprawdopodobniej akcja spekulacyjna. Może chodzić o zaanonsowanie projektu, by później sprzedać go komuś innemu, np. hipotetycznemu miliarderowi z Izraela.
Od wielu lat spekuluje się, że we Wrocławiu mogą powstać kolejne biurowce. Sytuacja na rynku – czego przykładem jest Quorum – nie napawa optymizmem. Czy niewielki Giant z Pabianic może to zmienić?
