Pierwszy z czterech: Ponad 100-metrowy wieżowiec do zburzenia
Wysoka wieża, na szczycie kręcące się logo Mercedesa. Jeszcze dwie dekady temu ten budynek dla wielu był symbolem nowoczesności. Ilmet (103 metry do dachu) powstał w latach 1995–1997 przy rondzie ONZ, w centrum Warszawy.
Wieżowiec, zaprojektowany przez chorwackiego architekta Miljenko Dumenčicia, „zestarzał się” w błyskawicznym tempie. W 2016 roku wyprowadzili się stąd ostatni pracownicy. Obecnie wieża czeka na wyburzenie.
Powód jest oczywisty – inwestor (Skanska) może postawić znacznie wyższy budynek: 188-metrowy Warsaw One. Co więcej, obecny układ pięter, zbyt duża liczba powierzchni wspólnych oraz brak nowoczesnych certyfikatów (to przyciąga najemców) doprowadziły do zaniechania próby ratowania budynku. Wkrótce rozpocznie się jego rozbiórka.
Drugi „pech” Chorwata
Za Ilmet Miljenko Dumenčić zabrał się tuż po zakończeniu prac nad Pekao Tower. To położony kilkaset metrów dalej, nieco niższy budynek (85 metrów). Powstał w latach 1991–1993 jako siedziba banku.
W 2023 roku, gdy bankierzy przeprowadzili się w inne miejsce, budynek opustoszał. Bank sprzedał go jako pustostan, a deweloper (Echo Investment) stwierdził, że trzeba go wyburzyć. W tym przypadku nie chodzi nawet o wysokość. Nowa inwestycja może przewyższyć Pekao Tower jedynie o kilka metrów (maksymalna dopuszczalna wysokość to 90 metrów).
Przedstawiciele dewelopera przekonują, że brakuje tu – podobnie jak w Ilmetcie – nowoczesnych systemów, układ biur jest przestarzały, a także nie ma szansy na uzyskanie proekologicznych certyfikatów, wobec tego nomen omen łatwiej jest zburzyć i postawić nowy budynek.
PZU zburzy i odbuduje
Niedługo zniknie też dawna siedziba PZU (PZU Tower). Budynek powstawał w latach 1997–2000 według projektu Tomasza Spychały. Ten sam architekt zaprojektował też słynną „wieżę na nóżce” – hotel InterContinental.
Gigant ubezpieczeniowy już kilka lat temu złożył wniosek do urzędu o możliwość zastąpienia tego gmachu nowym. W grze jest wieżowiec o wysokości 140–150 metrów. Firma obecnie nie ujawnia, kiedy mogłyby rozpocząć się prace.
Gigant z PRL-u do rozbiórki
Czwarty z budynków około stumetrowych, który zostanie wyburzony, to słynne Intraco. Wieżowiec powstał w latach 1973–1975 jako „powiew Zachodu” w komunistycznej Polsce. Od tego czasu uważany był/jest za architektoniczny symbol.
Budynek przeszedł sporą modernizację w latach 90., ale dziś – zdaniem właściciela, państwowego PHN – nie spełnia wymogów stawianych przed biurowcami. W zeszłym roku, podczas konferencji, szefostwo PHN powiedziało, że zburzy ten budynek. W zamian postawi wieżowiec o tej samej wysokości – 107 metrów.
– Stanęliśmy przed ścianą, której nie możemy przekroczyć. Problemy skumulowały się na tyle, że musimy zmienić Intraco i stworzyć w tym miejscu budynek spełniający wszystkie normy – mówił jesienią prezes PHN Wiesław Malicki.
W przypadku Intraco można zauważyć, jak bardzo budynki „napęczniały”. Przy tej samej wysokości nowy będzie miał 23. kondygnacje, wobec obecnych 39. Żeby uzyskać podobną powierzchnię biurową, trzeba będzie zwiększyć szerokość budynku z 19 do 29 metrów.
Czemu trzeba burzyć wieżowce?
Czy burzenie wieżowców, często zbudowanych ledwie trzydzieści lat temu, to porażka systemu planowania? A może to kwestia pieniędzy? Trzeba pamiętać, że postawienie nowego budynku zamiast starego, dość wysokiego, wiąże się z ogromną inwestycją. Pytam o to Małgorzatę Dembowską, architektkę z pracowni Miastonatura i WXCA.
– Procesy wyburzania stosunkowo nowych budynków to najczęściej efekt dwóch zjawisk: zmiany standardów biurowych oraz dynamicznego rozwoju centrum Warszawy, które nie zostało zaplanowane w oparciu o spójną, zamkniętą koncepcję urbanistyczną. Budynki przez lata powstawały w postaci punktowych projektów realizowanych w oparciu o decyzje WZ, na wniosek właścicieli gruntów i na podstawie ich założeń biznesowych. Od lat 90. znacząco wzrosła wartość gruntów w Śródmieściu, więc opłacalna staje się wymiana zabudowy na wyższą. I w wielu miejscach może być zasadna ze względu np. na dostęp do infrastruktury komunikacyjnej – mówi „Forsalowi” Dembowska.
W przypadku czterech wymienionych powyżej wieżowców największe obawy budzi burzenie Intraco. Budynek ze swoją charakterystyczną elewacją był punktem odniesienia w tej części miasta. Do tego jego rozbiórka będzie wiązała się ze sporą uciążliwością dla mieszkańców.
Współcześnie wielu architektów i planistów twierdzi, że budynki trzeba projektować tak, by w niedługim czasie można było zmienić ich funkcję. Dembowska zgadza się z tym twierdzeniem.
– Proces budowy wiąże się z dużym kosztem środowiskowym i dlatego w środowisku związanym z architekturą tak dużo mówi się dziś o konieczności zapewnienia budynkom trwałości – poprzez dobór materiałów czy elastyczny plan, który można dostosować do zmieniających się funkcji – tłumaczy.
Co zrobić, żeby nie popełniać błędów z lat 90.?
– W skali miasta trwałość zapewnia odpowiednia kolejność procesu decyzyjnego: najpierw wizja i koncepcja urbanistyczna, a dopiero później projektowanie budynków. Nie mniej ważna jest w tym wszystkim troska o piękno i o to, jak w danym miejscu czuje się człowiek – budynki i przestrzenie, które ludzie kochają, mają największe szanse przetrwać setki lat – twierdzi Dembowska.
W tym kontekście warto docenić właścicieli wieżowca V-Tower (dawniej Warta Tower). To wieża, która pod wieloma względami pasuje do drogi, którą przechodzi Ilmet czy Pekao Tower. Jednak w tym przypadku zdecydowano się na generalny remont. Wieżowiec odnowiono w niecałe dwa lata (2024–2025). Najemcy powrócili do biur w październiku ubiegłego roku.
