O przyszłości pracy indywidualnej we wspólnie z innymi ludźmi wynajmowanej przestrzeni biurowej dla BBC pisze Jared Linzon.
Google coworkingu, niemalże synonim
Czym jest coworking? Odpowiedzią na na wskroś współczesną potrzebę, jaką jest bycie wśród innych pracujących ludzi w trakcie wykonywania pracy. Idealna, dobrowolna przestrzeń biurowa, do której można przyjść w dowolnym momencie i, w przeciwieństwie do większości bibliotek, wnieść swoją wodę. Albo nawet zastać ją na miejscu, i jeszcze ekspres do kawy. Od czasu do czasu – marzenie każdego freelancera. Czy też innej osoby pozbawionej przestrzeni biurowej, a jednak jej potrzebującej. I gotowej płacić za dostęp do niej jakiś rozsądny, miesięczny abonament.
Linzon w swoim artykule twierdzi, że firma WeWork była dla branży coworkingowej tym samym, co Google dla branży wyszukiwarek. Czyli niemalże synonimem. Aczkolwiek z naciskiem na czas przeszły.
Swego czasu wartość WeWorka wyceniana była na 47 miliardów dolarów. W dniu złożenia wniosku o ochronę przed upadłością, czyli 6 listopada 2023 roku, jego akcje zaczęły jednak gwałtownie spadać. Obecna wartość to mniej niż 50 milionów dolarów.
Przy czym specjaliści z rynku coworkingu nie mają wątpliwości. To, co wykończyło WeWork, nie było nagłym spadkiem zainteresowania oferowanym przez firmę stylem pracy. Ani nawet wirusem COVID-19. Najsłynniejsza marka coworkingowa poległa przez przyjęty przez siebie model biznesowy.
Freelancerzy zostali w domach, WeWork został sam
WeWork mocno postawił na to, aby być współwłaścicielem nieruchomości, które przystosowywał do pełnienia funkcji nowoczesnych przestrzeni biurowych. Nie jest to w branży model domyślny. Jak twierdzi Linzon, większość firm coworkingowych współpracuje z właścicielami obiektów komercyjnych. Podpisuje długotrwałą umowę najmu przy założeniu stałej, niewygórowanej opłaty, niezależnie od tego, ilu klientów akurat korzysta z usługi. Albo dzieli się zyskiem wygenerowanym przez tych klientów.
Czym się w praktyce różnią te dwa modele? W przypadku współpracy z właścicielem zysk przychodzi później, jest nieco mniejszy, za to ryzyko – mocno spada. W modelu wybranym przez WeWork – można szybko wygenerować ogromne zyski, po czym wybić sobie zęby na ryzyku.
Kiedy w branżach, dla których podstawą egzystencji są zapełnione ludźmi, zamknięte przestrzenie zaczęło się robić niewesoło, firmy coworkingowe i właściciele nieruchomości naturalną koleją rzeczy wspierali się w przechodzeniu przez kryzys suchą nogą. A WeWork został sam. Z gigantycznymi długami.
W szczytowym momencie wynosiły one 19 miliardów dolarów. Miały zostać spłacone z zysków zapewnionych przez głodnych widoku ludzkich twarzy w trakcie pracy freelancerów. Ale przyszła pandemia i wszyscy staliśmy się pracownikami zdalnymi. No, może nie wszyscy. Jak wyczytałam w raporcie GUS, w Polsce w szczytowym momencie pracowało nas tak nieco ponad 10 proc. Niemniej – współdzielenie przestrzeni biurowej nie było w tym czasie najlepszym pomysłem. Freelancerzy zostali w domach.
Wybrał samowystarczalność i poległ
Można by uznać, że historia firmy WeWork, która w momencie świetności obsługiwała 777 lokalizacji rozmieszczonych w 39 krajach, to chichot historii. Wiele mówiło się o tym, że przejście przez pandemię możliwe było tylko dzięki solidarnej współpracy ludzi, np. w zakresie realizowania takich haseł jak „zostań w domu” i przestrzegania reżimu związanego z lockdownem. Jak widać, WeWorkowi współpraca też wyszłaby na dobre. Wybrał jednak samowystarczalność. I poległ.
- W ciągu 30 lat działania w branży coworkingowej zdążyłem już przejść przez cztery recesje. Pandemia przyniosła mi piątą. Długoterminowy najem zapewnia odporność na takie problemy, ponieważ nie pokrywa się z silnie reagującym na takie wydarzenia cyklem ekonomicznym – komentuje John Arenas, dyrektor generalny działającej w USA coworkingowej firmy Serendipity Labs.
Całej branży w ostateczności pandemia wyszła, paradoksalnie, na dobre.
- Zanim zaczęła się pandemia, „ewangelizowaliśmy” biznes w kwestii tego, dlaczego warto włączyć pracę zdalną i hybrydową w organizacje. Teraz już nie musimy, przedsiębiorstwa same dostrzegły, że warto – mówi Sara Sutton, założycielka firmy FlexJobs z Kolorado w USA. – Zaczęliśmy dostrzegać popyt na usługę coworkingową także wśród firm, które odchodzą od stałego udziału w nieruchomościach – dodaje.
Odejście od centrum i nowy początek
Sam coworking, również za sprawą pandemii, przechodzi zmiany. Jak zauważa Mark Dixon, założyciel firmy IWG, której podlega coworkingowa sieć przestrzeni biurowych Regus, obecnie klienci traktują dostęp do nich jak członkostwo w siłowni. Szukają dodatkowych korzyści, ofert specjalnych i innych udogodnień.
- Na przestrzeni ostatnich lat zaobserwowaliśmy trend bardziej nomadycznego podejścia do pracy, dzięki któremu osiągnęliśmy wzrost – komentuje Dixon. Rzeczywiście, podczas gdy WeWork de facto ogłasza upadłość, IWG odnotowuje rekordowe przychody.
Dla wszystkich firm, które operują w branży coworkingu, upadek przedsiębiorstwa, które było jej synonimem, to w gruncie rzeczy olbrzymia szansa na rozszerzenie portfolio klientów.
Jak twierdzi założyciel IGW, jeszcze w 2010 roku, kiedy swoją działalność rozpoczynał WeWork, ludzie poszukiwali przestrzeni biurowych w centrach dużych miast. Obecnie, na skutek m.in. pandemii, większym powodzeniem cieszą się inne oferty – hiperlokalne. Osoby pracujące nie chcą tracić życia, stojąc w korkach i próbując dojechać do centrum. Dlatego firmy coworkingowe, m.in. wspomniana już Serendipity Labs, inwestują w tworzenie sieci przestrzeni biurowych na przedmieściach np. Nowego Jorku.
W mieście czy na przedmieściach, jedno jest pewne. Klęska WeWorka nie oznacza końca coworkingu. Oznacza nowy początek.