10 zmian, które mogą zatrząść polskim rynkiem nieruchomości w 2016 roku

Zamrożenie obrotu ziemią rolną i wyschnięcie źródła pieniędzy na dopłaty w programie „Mieszkanie dla młodych” – to tylko dwie z 10 dużych zmian, które czekają rynek nieruchomości w 2016 roku. Większość z nich negatywnie wpłynie na kondycję sektora.

Złą wiadomością może być mniejsza skłonność banków do udzielania kredytów. Wszystko dlatego, że banki nie tylko musiały złożyć się na wypłaty depozytów upadłego SK Banku i sfinansować fundusz restrukturyzacji kredytów hipotecznych, ale też podniesiono im wymagania kapitałowe, a do tego coraz bliżej jest też wprowadzenia podatku bankowego oraz wypracowania ostatecznej propozycji przewalutowania kredytów walutowych. Wszystko to generuje koszty i trudno liczyć na łatwy dostęp do kredytów udzielanych przez banki drenowane z pieniędzy.

Ograniczenie akcji kredytowej, to tylko jedno z zagrożeń jakie czekają rynek mieszkaniowy w 2016 roku. Bezpośrednią konsekwencją wprowadzenia wcześniej wspomnianego podatku od aktywów może być wzrost marż kredytów hipotecznych oraz opłat za usługi bankowe. Całe szczęście reakcja po stronie popytu nie powinna być w tym wypadku znaczna, bo obecnie kredyty hipoteczne są najtańsze w historii.

Dla nabywców mieszkań pewnym pocieszeniem może być fakt, że dzisiejsze prognozy mówią o prawdopodobieństwie kolejnej obniżki stóp procentowych w Polsce. Może do niej dojść w 2016 roku, gdy zmieni się skład osobowy Rady Polityki Pieniężnej – takiego scenariusza spodziewają się dziś gracze rynkowi. Kontrakt terminowy na WIBOR 3M notowany jest za 6 miesięcy na poziomie 1,43 proc., czyli nieco poniżej obecnego poziomu podstawowej stopy procentowej (1,5 proc.).

Gdyby tego było mało od stycznia podniesione zostaną wymagania odnośnie wkładu własnego przy kredytach mieszkaniowych. W 2015 roku wystarczyło 10 proc. wkładu własnego (30 tys. zł przy mieszkaniu wartym 300 tys. zł), choć w praktyce gotówki trzeba było mieć więcej. Około 5 proc. wartości nieruchomości pochłaniają koszty transakcyjne (na rynku pierwotnym wynoszą one mniej, a na wtórnym więcej).

Podobny efekt może mieć wyczerpanie się pieniędzy na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych”. Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia po raz pierwszy w historii. Do tej pory zarówno w 2014 jak i w 2015 roku część środków zarezerwowanych na ten cel, jako niewydana, wracała do budżetu. Po liberalizacji programu (weszła w życie we wrześniu 2015 roku) zainteresowanie dopłatami wzrosło trzykrotnie, a przez to zamiast wykorzystania na poziomie 35 mln zł miesięcznie Polacy zgłaszali się w okresie wrzesień – listopad 2015 r. po kwotę 110 mln zł miesięcznie. Jeśli więc w styczniu do wydania z budżetu zaplanowanego na 2016 rok zostanie około 400 mln zł (na koniec listopada wykorzystano już 31 proc. z 730 mln) pieniędzy może zabraknąć już wiosną, a najpóźniej latem 2016 r.

Politycy zgotowali nam jednak nie tylko zmiany na rynku finansowym. Od 1 stycznia czeka Polaków spora zmiana na rynku ziemi rolnej. Wszystko za sprawą nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zapisano w niej zasadę, zgodnie z którą rolnik, chcąc sprzedać część posiadanej ziemi (np. żeby wysłać dzieci na studia lub dokonać jakiejś inwestycji) o zgodę na podział gospodarstwa będzie musiał poprosić dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych. Ten może wyrazić taką zgodę tylko w określonych przypadkach. Jednym z nich jest sytuacja, w której ilość ziemi, która zostanie w rękach rolnika będzie wystarczająca, aby prowadzić efektywnie gospodarstwo. Na niespełna miesiąc przed wejściem w życie ustawy nie wiadomo, jaka dokładnie będzie to powierzchnia. Zgodę dostanie też rolnik, który chce sprzedać działkę położoną daleko od innych swoich nieruchomości, a kupujący sąsiaduje z tą parcelą.

W przedwyborczej gonitwie legislacyjnej posłowie wprowadzili też ustawę, która reaktywowała formułę TBS. Przypomnijmy, że zgodnie z nią organizacje non-profit mogą budować mieszkania na wynajem wykorzystując w tym celu preferencyjne finansowanie z BGK.

W podobnym kierunku podążają propozycje partii rządzącej. Ta planuje tworzenie systemu dostarczającego na rynek tanie mieszkania na wynajem. Podstawową różnicą względem modelu TBS-ów ma być docelowe uzyskanie prawa własności nieruchomości po ustalonym okresie najmu lokalu. Może to okazać się słabą stroną programu. Jedną z zalet dużej oferty mieszkań na wynajem jest bowiem stymulowanie mobilności społeczeństwa. Chodzi o to, że łatwość zmiany miejsca zamieszkania ułatwia przeprowadzki w poszukiwaniu pracy. Z drugiej strony osoby, które wykupią mieszkania sprzedawane na preferencyjnych zasadach z dużym prawdopodobieństwem będą szukać zatrudnienia jedynie w okolicy miejsca zamieszkania.

Na rynku mieszkań na wynajem działa też fundusz powołany przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Ma on za zadanie zaoferować najemcom 20 tys. mieszkań w największych miastach. Dotychczas – pomimo upływu około dwóch lat od ogłoszenia tej koncepcji (2013 r.) – oferta funduszu pozostaje skromna. Na koniec 2015 roku fundusz ma w planach zaoferowanie około 600 mieszkań. Do końca 2017 roku ma to być 3 tys. lokali. Liczba ta nie powala w obliczu planów funduszu zakładających docelowo zarządzanie portfelem 20 tysięcy lokali, a tym bardziej w obliczu danych Eurostatu, z których wynika, że w Polsce wynajmowanych jest około 500–600 tys. mieszkań.

Na koniec pozostaje zmiana chyba najmniej dotkliwa – dotycząca maksymalnych stawek podatku od nieruchomości. Te w najbliższym czasie pozostaną niewielkim obciążeniem dla właścicieli, bo większość partii nowego parlamentu stanowczo odżegnuje się od koncepcji podatku katastralnego.