Za drogie mieszkania. Trudny wynajem. Aż 40 proc. Polaków jest w luce czynszowej

Coraz droższe mieszkania

Nie tylko w Warszawie ceny mieszkań „odjechały” klasie średniej. Zgodnie z danymi z publicznego Rejestru Cen Nieruchomości w stolicy i w Zakopanem zapłacimy tyle samo – średnio po 16 tys. zł za metr. To ceny transakcyjne, czyli uwzględnione w aktach notarialnych.

W piętnastu polskich miastach realna stawka przekroczyła 12 tys. zł za metr. Poza kurortami, jak Sopot czy Międzyzdroje (tam jest najdrożej), w tym zestawieniu znajdują się Warszawa, Kraków, Gdańsk i Wrocław.

Przy założeniu, że kupujemy mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych (tak wynika z danych GUS), oznacza to cenę od 600 do 800 tys. zł. Uwzględniając „typowy” kredyt hipoteczny, miesięczna rata za własne „M” wyniesie 4–5 tys. zł, w zależności od ostatecznego kosztu mieszkania. To niemal tyle, ile wynosi typowa pensja netto (mediana – 5,4 tys. zł dla kraju i 7,7 tys. zł dla Warszawy).

Pułapka wynajmu mieszkań

Wiele młodych osób, z uwagi na brak zdolności kredytowej, porzuca marzenia o własnym mieszkaniu. W związku z tym wchodzi na rynek najmu. Jak podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, bazując na danych Związku Banków Polskich, opłaty za mieszkanie zabierają od 11,8 proc. (Katowice) do aż 20,8 proc. (Warszawa) pensji. Resort zaznacza, że jeszcze kilka lat temu było to więcej.

„W porównaniu z 2023 r. wskaźnik ten znacznie obniżył się we wszystkich analizowanych miastach, co wskazuje na dalsze zmniejszenie relatywnego obciążenia wynagrodzeń kosztami najmu. Oznacza to, że wzrost przeciętnych wynagrodzeń był szybszy niż zmiany stawek czynszu, dzięki czemu procentowy udział wydatków na najem w przeciętnym wynagrodzeniu zmniejszył się, mimo utrzymującego się wzrostu nominalnych stawek czynszu w większości analizowanych miast. Największy udział czynszu w wynagrodzeniu odnotowano w Warszawie (20,8%), Wrocławiu (18,9%) i Gdańsku (18,2%), natomiast najniższy w Katowicach (11,8%), Łodzi (15,3%) i Poznaniu (15,9%)” – odpisuje wiceminister Tomasz Lewandowski w odpowiedzi na pytania posłów.

Połowa pensji na mieszkanie

Wydaje się, że dane bankowców są zaniżone. Dla Warszawy przyjęto kwotę 2431 zł, choć na „wolnym rynku” próżno szukać ofert poniżej trzech tysięcy. W bazie serwisu Otodom średnia cena to aż… 5487 zł. Wynik zawyżają apartamenty oraz ogromne mieszkania. Z kolei Gethome.pl podaje, że za mieszkanie dwupokojowe płaci się średnio 4,2 tys. zł.

Oznacza to, że aż 55 proc. przeciętnej pensji (mediany) trzeba wydać na mieszkanie. Nie lepiej jest w innych miastach. Choć tam wynajem jest relatywnie tańszy, to zarobki są niższe niż w stolicy. „Zdrowe” podejście do budżetu domowego, o którym wspomina wielu ekspertów, to przeznaczanie na mieszkanie nie więcej niż 30-35 proc. zarobków.

Polacy w luce czynszowej

Dochodzi zatem do zjawiska określanego jako „luka czynszowa”. To sytuacja, w której zarobki są zbyt niskie na kupno lub wynajem odpowiedniego mieszkania, ale zbyt wysokie, by dostać wsparcie w postaci np. lokalu komunalnego.

„W zależności od przyjętej przez danego eksperta definicji luki czynszowej i sposobu jej parametryzacji, a także w zależności od lokalizacji, przyjmuje się, że w luce takiej znajduje się ok. 30–40% społeczeństwa” – informuje wiceminister Tomasz Lewandowski.

Jak czytamy, rząd nie posługuje się tym wskaźnikiem, choć zna problem. Jak go rozwiązać? Wydaje się, że w resorcie mają odpowiedź:

„O braku sytuacji występowania luki czynszowej możemy mówić, kiedy dla tej grupy władze publiczne oferują najem dostosowany do ich sytuacji. Powinny to być mieszkania oferowane przez towarzystwa budownictwa społecznego/społeczne inicjatywy mieszkaniowe lub uzupełniająco przez społeczne agencje najmu” – wyjaśnia Lewandowski.

Problem w tym, że żaden rząd do tej pory nie przygotował odpowiedniej oferty. W ubiegłym roku do użytku oddano ponad 200 tys. mieszkań, z czego jedynie 2568 takich, które pozwalałyby zmniejszyć lukę czynszową.