Prywatne działki pod bazy wojskowe? Niepokojące zmiany w prawie. Sprawdź, czy Twoja nieruchomość jest na liście

Współczesna sytuacja geopolityczna i rosnące potrzeby w zakresie bezpieczeństwa i obronności państwa skłoniły ustawodawcę do wprowadzenia szeregu zmian w kluczowych aktach prawnych. Jednym z fundamentalnych aktów, który uległ nowelizacji, jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zmiany te, wprowadzone mocą ustawy z dnia 25 lipca 2025 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa lub kluczowych inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa lub bezpieczeństwa publicznego oraz ustanawiania stref ochronnych terenów zamkniętych (Dz.U. z 2025 r. poz. 1080), mają na celu usprawnienie i przyspieszenie procedur nabywania nieruchomości pod projekty o strategicznym znaczeniu. Nowe przepisy budzą jednak pytania o ochronę praw właścicieli prywatnych gruntów, a ich wejście w życie stanowi istotny moment dla całego rynku nieruchomości.

Czym jest strategiczna inwestycja w świetle nowych przepisów?

Nowelizacja wprowadza do porządku prawnego pojęcie strategicznej inwestycji w zakresie obronności państwa. Nie jest to definicja ogólna, lecz zamknięty katalog, który określa, jakie przedsięwzięcia mogą być realizowane w przyspieszonym trybie. Do takich inwestycji zaliczają się między innymi budowa, przebudowa lub remont obiektów wojskowych, budowa poligonów, a także infrastruktury służącej do przechowywania i transportu sprzętu wojskowego. Celem ustawy jest zapewnienie, że w przypadku zagrożenia państwa lub konieczności wzmocnienia jego potencjału obronnego, proces pozyskiwania niezbędnych gruntów nie będzie hamowany przez długotrwałe i skomplikowane procedury administracyjne.

Zgodnie z art. 42 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzję o przeznaczeniu nieruchomości pod taką inwestycję podejmuje właściwy organ administracji publicznej, a sama procedura może zostać wszczęta z urzędu. Decyzja ta ma charakter ostateczny, co w praktyce oznacza, że nie przysługuje od niej odwołanie w zwykłym trybie administracyjnym. Stanowi to istotne ograniczenie dla właścicieli nieruchomości, którzy w dotychczasowym porządku prawnym mieli prawo do kilkuinstancyjnego rozpatrzenia sprawy. Nowe regulacje wprowadzają zasadę natychmiastowej wykonalności decyzji, co oznacza, że organ może przystąpić do przejęcia nieruchomości w terminie krótszym, niż dotychczas.

Przyspieszona procedura przejmowania nieruchomości. Jak to wygląda w praktyce?

Nowe przepisy znacząco skracają czas potrzebny na przeprowadzenie wywłaszczenia (które jest formą przymusowego przejęcia nieruchomości). Cała procedura została uproszczona i sprowadza się do kilku kluczowych etapów, realizowanych w bardzo krótkim czasie.

Wszczęcie postępowania: Postępowanie o przejęcie nieruchomości wszczyna się na wniosek organu wojskowego lub innego podmiotu uprawnionego do realizacji inwestycji strategicznej. Wszczęcie postępowania jest ogłaszane w urzędzie gminy oraz w miejscowej prasie.

Oszacowanie wartości nieruchomości: W celu ustalenia wysokości odszkodowania organ administracji zleca wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 42 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy jest podstawą do ustalenia wartości odszkodowania.

Wydanie decyzji o przejęciu: Właściwy organ wydaje decyzję o przejęciu nieruchomości. Z chwilą jej wydania, nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Właściciel nieruchomości traci do niej prawo własności. W przeciwieństwie do dotychczasowej procedury, nie ma konieczności oczekiwania na uprawomocnienie się decyzji.

Wypłata odszkodowania: Odszkodowanie za przejęcie nieruchomości jest wypłacane w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Warto zaznaczyć, że odszkodowanie to obejmuje również wartość budynków i nasadzeń, a także utracone korzyści w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej na danej nieruchomości.

Nowa procedura ma na celu skrócenie czasu potrzebnego na przejęcie nieruchomości z kilku miesięcy do zaledwie kilku tygodni, co w kontekście pilnych potrzeb obronnych ma kluczowe znaczenie.

Prawa właściciela nieruchomości. Odwołania i odszkodowanie

Choć nowelizacja mocno ogranicza możliwość odwoływania się od decyzji o przejęciu, prawa właścicieli nieruchomości są chronione w kwestii odszkodowania.

Prawo do odszkodowania: Właścicielowi nieruchomości przysługuje pełne odszkodowanie za utracone prawo własności. Wysokość odszkodowania jest ustalana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości w dniu wydania decyzji. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, odszkodowanie to powinno uwzględniać wszystkie czynniki, które mają wpływ na wartość rynkową. Z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 stycznia 2024 r., sygn. akt I OSK 1114/23, wynika, że organ administracji ma obowiązek wnikliwej analizy wszystkich czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zaniżenie odszkodowania jest podstawą do zaskarżenia decyzji.

Procedura odwoławcza od wysokości odszkodowania: Właściciel, który nie zgadza się z wysokością przyznanego odszkodowania, ma prawo do wniesienia skargi do sądu administracyjnego. Warto pamiętać, że skarga ta nie wstrzymuje natychmiastowej wykonalności decyzji o przejęciu, ale może prowadzić do zmiany wysokości odszkodowania.

Analiza potencjalnych skutków rynkowych

Wprowadzenie uproszczonej procedury przejmowania nieruchomości może mieć istotne konsekwencje dla rynku.

Obniżenie wartości nieruchomości: Wzrost ryzyka przejęcia gruntów pod inwestycje strategiczne może prowadzić do obniżenia ich wartości rynkowej, zwłaszcza w obszarach przyległych do terenów wojskowych lub strategicznych.

Zmiana w popycie: Inwestorzy mogą unikać nabywania gruntów w strefach, które mogą zostać w przyszłości objęte planami strategicznymi. Może to wpłynąć na spadek liczby transakcji i utratę płynności na lokalnym rynku nieruchomości.

Zwiększenie liczby sporów sądowych: Prawdopodobnie dojdzie do wzrostu liczby spraw sądowych, w których właściciele nieruchomości będą kwestionować wysokość przyznanych im odszkodowań. Może to prowadzić do długotrwałych procesów, co mimo szybkiej ścieżki przejęcia, może wiązać się z pewnymi problemami prawnymi.

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi istotny punkt zwrotny w polskim prawie. Chociaż ma na celu przyspieszenie realizacji kluczowych dla bezpieczeństwa państwa inwestycji, wprowadza także ograniczenia w zakresie praw właścicieli nieruchomości. Właściciele muszą mieć świadomość, że choć nie mogą skutecznie sprzeciwić się przejęciu nieruchomości, to ich prawo do pełnego i sprawiedliwego odszkodowania pozostaje pod ochroną. Znajomość przepisów i bieżącego orzecznictwa sądów administracyjnych będzie kluczowa dla ochrony ich interesów w nowej rzeczywistości prawnej.