Zakup nieruchomości a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). W jakich wypadkach trzeba go zapłacić oraz ile wynosi stawka?
W przypadku zakupu nieruchomości, poza kwotą przeznaczoną na przeniesienie własności, kosztami notarialnymi i sądowymi oraz kosztami związanymi z remontem i przeprowadzką, nie można zapominać o obowiązkach podatkowych. Podstawowym obowiązkiem podatkowym w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego (zakup nieruchomości z rynku pierwotnego co do zasady objęty jest podatkiem VAT, który jest wliczony w cenę nieruchomości) jest podatek od czynności cywilnoprawnych.
Podatek od zakupu mieszkania płaci zatem strona kupująca – osoba lub firma będąca nabywcą nieruchomości. Zgodnie z art. 7 ust. 1 stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.
Przykład
Jeżeli kwota transakcji przeniesienia własności nieruchomości wynosi 1 000 000 zł, należy uiścić podatek w wysokości 20 000 zł.
Zwolnienie z obowiązku zapłaty PCC. Kiedy nie płaci się podatku?
Od 31 sierpnia 2023 roku weszły w życie przepisy, zgodnie z którymi przy zakupie pierwszego mieszkania nie trzeba płacić podatku PCC. Zwolnienie obowiązuje, jeśli kupującym jest osoba fizyczna lub transakcji dokonują wyłącznie osoby fizyczne. Żadnej z nich nie może w dniu zakupu przysługiwać prawo do mieszkania lub domu. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy prawo do takich nieruchomości zostało uzyskane w drodze dziedziczenia, a udział nie przekracza 50%.
W związku z tymi przepisami pojawiło się wiele wątpliwości interpretacyjnych dotyczących sytuacji wspólnego zakupu nieruchomości przez dwie osoby, z których jedna posiadała już wcześniej własną nieruchomość. Zarówno organy podatkowe oraz wojewódzkie sądy administracyjne przyjmowały jednolite stanowisko, że w takim wypadku zwolnienie nie przysługuje.
Odmowa zwolnienia z zapłaty PCC. Dotychczasowa praktyka organów podatkowych i sądów
Jedną z takich spraw rozpatrywał niedawno WSA. Przedmiotem skargi wniesionej przez stronę była decyzja Dyrektora Izby Administracji Skarbowej odmawiająca określenia kwoty nadpłaty podlegającej zwrotowi w podatku od czynności cywilnoprawnych. Z akt sprawy wynika, że wnioskiem z 12 grudnia 2023 r. skarżąca zwróciła się do naczelnika urzędu skarbowego o zwrot nienależnie pobranego podatku w kwocie 9 120 zł, od nabytego przez nią udziału 40/100 w prawie własności nieruchomości.
Skarżąca wskazała, że podstawą jej wniosku jest nowelizacja ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2024 poz. 295, dalej jako „u.p.c.c.”), zgodnie z którą – w brzmieniu obowiązującym od 31 sierpnia 2023 r. – zwolniona z PCC jest sprzedaż m.in. prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży oraz przed tym dniem nie przysługiwało to prawo ani udział w nim (z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia).
Skarżąca oświadczyła, że do 30 października 2023 r. nigdy wcześniej nie posiadała prawa własności do jakiejkolwiek nieruchomości – ani w całości, ani w części. Stosowne oświadczenie zostało złożone przed notariuszem. Jednocześnie wskazała, że prawo własności nieruchomości przysługiwało jej partnerowi, z którym nabywała udział w nieruchomości.
Naczelnik urzędu skarbowego odmówił jednak zwrotu nadpłaty, uzasadniając, że zwolnienie przysługuje wyłącznie wtedy, gdy wszyscy kupujący spełniają warunki ustawowe. Podkreślił, że art. 9 pkt 17 u.p.c.c. wiąże zwolnienie ze sprzedażą konkretnego prawa, ale tylko w sytuacji, gdy wszyscy współnabywcy spełniają przesłanki zwolnienia. Stanowisko to podzielił WSA, a sprawa ostatecznie trafiła do NSA.
NSA potwierdza: koniec z płaceniem podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w przypadku wspólnego zakupu nieruchomości. Zwolnienie przysługuje proporcjonalnie
Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uchylił zaskarżone orzeczenie.
Ważne
NSA uznał, że zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC może przysługiwać proporcjonalnie tej osobie kupującej, która spełnia ustawowe warunki. Oznacza to, że podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony wyłącznie od części przypadającej na osobę niespełniającą warunków zwolnienia.
Sąd wskazał, że choć przepis odnosi się do czynności sprzedaży, to ustawodawca nie wyklucza uwzględnienia sytuacji prawnej poszczególnych nabywców przy powstawaniu zobowiązania podatkowego. NSA odwołał się również do wcześniejszego orzecznictwa, dotyczącego co prawda podatku od nieruchomości, ale możliwego do zastosowania także w sprawach PCC. Wynika z niego, że uprawnienia do zwolnienia jednego ze współwłaścicieli mogą wpływać na zakres opodatkowania drugiego współwłaściciela.
Zakup pierwszej nieruchomości bez obowiązku zapłaty PCC – praktyczne skutki wyroku
Powyższy wyrok NSA będzie stanowił istotną podstawę interpretacyjną dla przyszłych decyzji organów administracji skarbowej oraz dla orzecznictwa wojewódzkich sądów administracyjnych. W praktyce oznacza to, że osoby planujące wspólny zakup nieruchomości nie będą już automatycznie pozbawione prawa do zwolnienia z PCC tylko dlatego, że jeden ze współkupujących posiadał wcześniej nieruchomość.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2026 poz. 191)
Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25
