rozwiń >

Czym jest luka mieszkaniowa?

Lukę definiujemy jako różnicę między liczbą dostępnych mieszkań (zasób minus pustostany) a liczbą gospodarstw domowych. Jej występowanie oznacza, że gospodarstw jest więcej niż mieszkań możliwych do zasiedlenia.

Zamiast uśredniać kraj, analitycy CA policzyli lukę na poziomie powiatów, a dopiero potem ją zsumowali. To pozwoliło uniknąć mylącego efektu „kompensacji” — nadwyżka w jednym miejscu nie zasłania deficytu w innym. Wyodrębniono 7 segmentów rynku:

  • 6 największych miast (>500 tys.) i ich „obwarzanki” (przedmieścia),
  • duże miasta (150–500 tys.) i ich przedmieścia,
  • średnie miasta (na prawach powiatu, <150 tys.),
  • Konurbacja Górnośląska i ROW,
  • powiaty bez praw miejskich.

Popyt: blisko szczytu do ok. 2030 r., potem odwrót

Liczbę gospodarstw domowych kształtują populacja (stała i tymczasowa) oraz średni rozmiar gospodarstwa. Projekcja GUS wskazuje spadek populacji stałej do 2045 r. (ujemny przyrost naturalny częściowo kompensowany migracją na stały pobyt). Populacja tymczasowa po pandemicznym i wojennym szoku nie ma — w bazowym założeniu — przestrzeni do trwałego, dalszego wzrostu.

Średnia liczba osób w gospodarstwie według GUS osiągnie minimum około 2030 r., po czym lekko wzrośnie i się ustabilizuje (m.in. wraz ze starzeniem się populacji). W efekcie liczba gospodarstw domowych zbliża się do punktu zwrotnego: do ok. 2030 r. popyt będzie jeszcze wysoki, a potem zacznie maleć. Najsilniej odczują to małe i średnie miasta, wieś oraz aglomeracje górnośląskie. Najmocniejszy popyt utrzymają przedmieścia 6 największych miast; same metropolie odnotują wyraźnie mniejszy spadek niż pozostałe duże ośrodki.

Podaż: budujemy dużo, ale nie wszędzie tam, gdzie trzeba

Gdy lokalna liczba mieszkań zaczyna przewyższać liczbę gospodarstw, aktywność budowlana hamuje, a nadwyżka trafia do puli pustostanów (przykłady już dziś widać np. w Katowicach). Trwałość „wielkiej płyty” w zdecydowanej większości przekracza horyzont prognozy, choć część najstarszych i zaniedbanych budynków może wypadać z zasobu.

Łączny deficyt na rynku mieszkań to ok. 1,3 mln (ok. 8,1% w skali kraju). Luka występuje niemal wszędzie, ale aż 33% całego niedoboru przypada na 6 największych miast i ich przedmieścia.

Dwa etapy drogi do równowagi

Do połowy lat 30. — popyt wciąż będzie wysoki, budownictwo podąża za demografią. Największa aktywność przypadnie na przedmieścia metropolii, najsłabsza — na aglomeracje górnośląskie, średnie/małe miasta i wieś. Deficyt szybko topnieje. Po 2032–2035 r. (zależnie od powiatu) — popyt wyraźnie spada, a lokalnie pojawiają się nadwyżki. W końcówce horyzontu prognozy lokalne niedobory zbliżą się do zera, a nadmiarowe pustostany mogą sięgnąć ok. 1,7 mln mieszkań (ok. 9,5% zasobu ogółem).

Co stanie się z nadwyżką mieszkań?

To zależy od lokalizacji i standardu. Część atrakcyjnych lokali może trafić do najmu, funkcji wakacyjnych lub zostać zasiedlona przez osoby pracujące zdalnie. Tam, gdzie depopulacja i peryferyjność będą silne, możliwe są zjawiska zbliżone do „domów za 1 euro” (Włochy) czy darmowych pustostanów na wsi (Japonia). Jednocześnie nieatrakcyjne, kosztowne w remoncie nieruchomości mogą pozostać bez nabywcy i stopniowo wypadać z zasobu.

Wnioski: od rynku sprzedającego do rynku kupującego

W perspektywie dwóch dekad deficyt mieszkaniowy zostanie zaspokojony, a rynek stanie się bardziej rynkiem kupujących. Budownictwo nie zniknie, lecz przesunie się w stronę:

  • większego nacisku na renowacje,
  • koncentracji na lokalizacjach i standardzie,
  • spadku presji na kompromisy jakościowe — ograniczanie zjawiska tzw. patodeweloperki.

W dużych miastach luka zamknie się najszybciej we Wrocławiu, najdłużej w Warszawie. Kluczowe będzie jednak nie tyle „ile” budujemy, co gdzie i dla kogo — zgodnie z realnymi, lokalnymi trendami demograficznymi i mobilnością mieszkańców.

Podsumowanie: Polska wchodzi w etap, w którym popyt przestaje rosnąć, a podaż dogania i lokalnie przewyższa zapotrzebowanie. W krótkim terminie oznacza to wysoką aktywność budowlaną tam, gdzie popyt jest najsilniejszy (przedmieścia metropolii). W długim — rekalibrację rynku ku jakości, modernizacji i lepszemu dopasowaniu przestrzennemu zasobu do potrzeb mieszkańców.