Nieruchomości. Gdy kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym. Porównując opcje, zastanów się nad wspólnota czy spółdzielnia. Koszty utrzymania mogą się drastycznie różnić

Z właśnie taką sytuacją mieliśmy do czynienia w ostatnich latach. Leszek Markiewicz, ekspert rynku nieruchomości, wieloletni agent z agencji nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl, podkreśla, że potencjalni nabywcy mieszkań coraz częściej zwracają uwagę na koszty mediów oraz comiesięczne opłaty naliczane przez spółdzielnię mieszkaniową lub wspólnotę. Czy takie opłaty w przypadku spółdzielni są wyższe? Sprawdzamy.

Poniżej ekspert prezentuje dane, które mogą zainteresować nie tylko osoby posiadające już mieszkanie, ale także potencjalnych nabywców „M”. Może okazać się, że mieszkanie kupione w dobrej cenie okazuje się de facto droższe. Oszczędność na różnicy w cenie metra kwadrat znika, względu na stawki wywozu śmieci czy fundusz remontowy lub opłaty eksploatacyjne.

Zaliczki we wspólnotach rosną, ale co na nie się składa na opłaty za mieszkanie

Zacznijmy od wspólnot mieszkaniowych, w skład których zwykle wchodzi tylko jeden budynek wielorodzinny. Dane GUS wskazują, że przez ostatnie lata średnia stawka zaliczki właścicieli mieszkań na koszt zarządu (we wspólnocie mieszkaniowej) zmieniała się następująco:

• 2018 rok - 2,94 zł/mkw. (miesięcznie)
• 2020 rok - 3,26 zł/mkw.
• 2022 rok - 3,93 zł/mkw.
• 2024 rok - 4,38 zł/mkw.

Powyższe informacje mogą potwierdzić to, co wielu mieszkańców bloków odczuło już wcześniej. Jakie jednak czynniki dokładnie wpływały na szybki wzrost zaliczek? Badane przez GUS zaliczki właścicieli mieszkań na koszt zarządu we wspólnocie mieszkaniowej uwzględniają:

• wydatki na remonty i bieżące konserwacje
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy

Jak widać powyższe wyniki dotyczące kosztów utrzymania lokali we wspólnotach mieszkaniowych nie uwzględniają chociażby indywidualnych rachunków za media i ogrzewanie płaconych przez właściciela konkretnego lokalu. Te różnią się w zależności od powierzchni, zużycia i co raz częściej od wybranego planu u operatora.

Coraz drożej było również dla lokatorów posiadających mieszkanie spółdzielcze

Oprócz wspólnot mieszkaniowych, bardzo dużym zasobem zarządzają również spółdzielnie mieszkaniowe - mimo faktu, że przez 30 lat bardzo wiele lokali zostało objętych preferencyjnym wykupem. Spółdzielnie mieszkaniowe też uczestniczą w badaniu sprawozdawczym GUS. Informacje Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że średnia stawka opłaty eksploatacyjnej ze spółdzielni zmieniała się następująco:

• 2018 rok - 3,39 zł/mkw. (miesięcznie)
• 2020 rok - 3,92 zł/mkw.
• 2022 rok - 4,54 zł/mkw.
• 2024 rok - 5,52 zł/mkw.

Jak widać, w przypadku spółdzielni także widoczny był bardzo szybki wzrost badanej stawki - między innymi pod presją wysokiej inflacji i rosnących rachunków. Jednocześnie warto pamiętać, że analizowana przez GUS opłata eksploatacyjna w spółdzielniach obejmuje:

• koszty utrzymania czystości
• koszty utrzymania pomieszczeń wspólnych (przykłady: zużyta energia elektryczna, gaz, woda zimna i ciepła, centralne ogrzewanie, odprowadzanie ścieków lub wywóz nieczystości ciekłych, odbieranie odpadów komunalnych)
• koszty zarządu i koszty administracyjno-biurowe
• koszty konserwacji i remontów
• podatki na rzecz gminy

Oczywiście, trzeba mieć na uwadze fakt, że spółdzielnie mieszkaniowe są bardzo zróżnicowane pod względem wielkości. Największe spółdzielnie mieszkaniowe zarządzają grupą ponad stu budynków mieszkalnych - często liczących średnio już ponad 40 lat - 50 lat i wymagających większych nakładów. - W wielu miastach znajdziemy też małe kilkubudynkowe spółdzielnie mieszkaniowe. Zróżnicowanie rozmiaru spółdzielni jest zatem większe niż w przypadku wspólnot mieszkaniowych - dodaje Leszek Markiewicz ekspert z NieruchomosciSzybko.pl.

Większa stawka opłaty za mieszkanie spółdzielcze nie zawsze musi oznaczać problem

Zarówno obecni lokatorzy bloków oraz kamienic, jak i potencjalni nabywcy „M” na pewno powinni zwracać uwagę na podział miesięcznych kwot naliczanych przez spółdzielnię lub wspólnotę. Wyższa stawka w przeliczeniu na 1 mkw. lokalu wcale nie musi bowiem świadczyć o niegospodarności. Wręcz przeciwnie - może się okazać, że wyższy miesięczny koszt dla właścicieli mieszkań zaowocuje po kilku latach szybszym remontem. - Pamiętajmy, że jako właściciel mieszkania jesteśmy również współwłaścicielem budynku oraz działki, na której został on posadowiony. Stan części wspólnych budynku i jego otoczenia będzie czynnikiem wpływającym na wartość lokum i perspektywę szybkiej sprzedaży. - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert rynku i agent z NieruchomosciSzybko.pl.