Niedawno spore zainteresowanie wzbudził artykuł przygotowany przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, który prezentował porównanie cen metrażu w Warszawie, Pradze i Madrycie. Dane statystyczne potwierdziły, że czeska stolica jest nadal zdecydowanie „najdroższa” w Europie Środkowej. Natomiast różnica cenowa pomiędzy Madrytem oraz Warszawą okazuje się dużo mniejsza, niż może sądzić wiele osób. W ujęciu ogólnokrajowym również nie można już mówić, że hiszpańskie nieruchomości mieszkaniowe są dużo droższe od polskich. Analitycy RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się cenom hiszpańskich mieszkań, a także niektórym różnicom pomiędzy rynkami nieruchomości w Polsce i Hiszpanii.
Realnie hiszpańskie lokale tańsze niż w 2010 roku
Ciekawym źródłem informacji o cenach mieszkań w Polsce i Hiszpanii jest poniższy wykres. Przedstawia on zmiany indeksu realnych cen lokali i domów. Wspomniany indeks bazujący na danych OECD, odnosi się do poziomu cen z I kw. 2010 r. (wartość indeksu dla I kw. 2010 r. to 100). Serie danych uwzględniające inflację sięgają do 2005 r. Dzięki temu możemy zobaczyć koniec euforii na hiszpańskim rynku oraz późniejszą zapaść cenową. Na wykresie widzimy również skutki pierwszego boomu hipotecznego w Polsce (lata 2005-2008) i korektę cen, która była dużo łagodniejsza niż w Hiszpanii.
Osoby bliżej zainteresowane przyczynami długiej dekoniunktury mieszkaniowej w Hiszpanii, powinny zajrzeć do artykułu, który został opublikowany w 2016 r. na Forsal.pl. Od tamtego czasu, widoczny był systematyczny wzrost cen hiszpańskiego metrażu. Mimo wspomnianego trendu wzrostowego, w III kw. 2023 r. domy i lokale z Hiszpanii (po uwzględnieniu inflacji) średnio były o ok. 13 proc. tańsze niż na początku 2010 r. W przypadku Polski, mówimy o zupełnie innej sytuacji, gdyż realnie metraż podrożał o 10 proc. od I kw. 2010 r. do III kw. 2023 r.
Zapaść mieszkaniowa w Hiszpanii
Porównanie skumulowanej inflacji konsumenckiej w latach 2010-2022 według Banku Światowego (Polska - 42 proc., Hiszpania - 24 proc.), a także dynamiki realnych płac podawanej przez OECD dla tego samego okresu (Polska - wzrost o 37 proc., Hiszpania - spadek o 9 proc.) potwierdza, że makroekonomiczne warunki dla obydwu rynków nieruchomości były zupełnie inne. W kryzysowym 2013 r. liczba rozpoczynanych na terenie Hiszpanii domów i lokali spadła do poziomu ok. 36 tys. Po okresie, w którym corocznie startowały budowy ponad 600 tys. domów i lokali (lata 2003-2007), hiszpańska „mieszkaniówka” zaliczyła potężne hamowanie. Informacje zebrane przez EMF wskazują, że od 2011 r. do 2022 r. w Hiszpanii co roku rozpoczynano budowę średnio 77 tys. lokali i domów. Analogiczny wynik z Polski był około dwuipółkrotnie wyższy.
Dane Eurostatu na temat udziału deweloperów w rynku mieszkaniowym potwierdzają inną dużą różnicę pomiędzy Polską i Hiszpanią. Jeżeli chodzi o nasz kraj, to udział deweloperów w wartości sprzedaży lokali i domów na poziomie 45-50 proc. od dłuższego czasu jest coroczną normą. Porównywalny udział rynkowy hiszpańskich deweloperów nie przekracza 20 proc. i dodatkowo obejmuje sektor nieruchomości typowo wakacyjnych.
Warto pamiętać o opisywanej wyżej różnicy, gdy analizujemy średnie ofertowe ceny lokali i domów z Hiszpanii. W przypadku Madrytu i Barcelony, mowa o aktualnych stawkach rzędu 4300 euro/mkw. (według danych Idealista.com z lutego 2024 r.), a więc około dwukrotnie wyższych niż średnia dla całej Hiszpanii. Ważną cechą hiszpańskiego rynku mieszkaniowego jest również niska popularność domów jednorodzinnych. W domach mieszka 34 proc. hiszpańskiej populacji, co jest wynikiem znacznie mniejszym od polskiego (55 proc.) i jednocześnie jednym z najniższych w UE.
Czy mieszkaniowo można zazdrościć Hiszpanom?
Stawki cenowe z Madrytu oraz Barcelony (średnia ofertowa - ok. 4300 euro/mkw.) wyglądają atrakcyjnie względem polskich, podobnie zresztą jak „ogólnohiszpański” wynik na poziomie niewiele przekraczającym 2000 euro/mkw. Poza tym dane OECD z 2022 r. uwzględniające parytet siły nabywczej mówią, że polskie wynagrodzenia przeciętnie były wówczas o 14 proc. mniejsze od hiszpańskich. W 2010 r. analogiczna różnica wynosiła jeszcze około 40 proc. według statystyk OECD.
Obecnie na korzyść Hiszpanii przemawia też o wiele niższe oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych udzielonych w styczniu 2024 r. (3,7 proc.). Porównywalny wynik dla Polski wyniósł 7,7 proc. Oczywiście, są również aspekty związane z szeroko pojętą „mieszkaniówką”, których Hiszpanom zazdrościć nie można. Jednym z nich jest najwyższa wśród krajów UE stopa bezrobocia, która wynosiła w styczniu br. aż 11,6 proc. Analogiczny, wyrównany sezonowo wynik dla Polski to według danych Eurostatu 2,9 proc. Długoterminowy problem Hiszpanii z bezrobociem na pewno był czynnikiem, który ograniczał wzrosty cen metrażu po odbiciu od „dołka” z lat 2013-2014.
/>