kredyt hipoteczny-nieruchomości

kredyt hipoteczny, nieruchomości

źródło: ShutterStock

Òscar Jordà (oddział Fed w San Francisco i University of California), Moritz Schularick (Uniwersytet w Bonn) i Alan M. Taylor (University of California), autorzy pracy pt. „The Great Mortgaging: Housing Finance, Crises, and Business Cycles” opublikowanej we wrześniu 2014 r. przez NBER, ustalili na podstawie danych z 17 państw najbardziej rozwiniętych, że w 1900 r. udział pożyczek bankowych na cele mieszkaniowe wynosił około 30 proc. Dziś jest to już około 60 proc. Zmianę punktu ciężkości potwierdza też proporcja wskazująca, że przez ostatnich 140 lat udział kredytu innego niż hipoteczny w PKB wzrósł w świecie zachodnim trzykrotnie, podczas gdy wskaźnik udziału kredytu hipotecznego w PKB poszybował tam aż ośmiokrotnie.

Finansjalizacja zwiększa ryzyko

Autorzy zwracają ponadto uwagę, że począwszy od lat 70. XX w. cały praktycznie wzrost zadłużenia sektora prywatnego liczonego jako udział tego długu w PKB był skutkiem powiększania się rozmiarów pożyczek hipotecznych, podczas gdy zmiany kredytu i pożyczek dla przedsiębiorstw opisuje na wykresie linia płaska. Twierdzą, że jest to jeden z przejawów procesu zwanego finansjalizacją (financialization) współczesnego świata.

Najwyraźniejszym jego dowodem ma być powiększanie się wskaźnika udziału kredytu ogółem w PKB. Na przełomie XIX i XX w. ustabilizował się on w państwach zachodnich w granicach 50–60 proc. i – nie licząc przerw na Wielki Kryzys oraz II wojnę światową – trwał na tym poziomie do lat 70. XX w. Przez 40 ostatnich lat urósł jednak do 118 proc. (w 2010 r.), przy czym kredyt narastał najmocniej przez 12 lat poprzedzających kryzys z 2007 r. Do ustaleń autorów dodać można, że jest to proces ściśle związany z ukochaną przez biznes dźwignią, czyli finansowaniem przedsięwzięć długiem. W dźwigni nie ma nic zdrożnego dopóty, dopóki nie staje się sztuką oderwaną od materialnych podstaw gospodarki, a z tym właśnie mamy dziś do czynienia.

Autorzy „The Great Mortgaging…” nie są jedynymi, którzy dostrzegają, że sektor bankowy uwikłał się w bardzo groźną zależność, którą można określić konfliktem kalendarzowym. Podstawą działalności banków są środki deponowane w nich na krótki czas, często tylko na jedną noc, tymczasem głównym źródłem zysków stały się kredyty i pożyczki udzielane na bardzo długie okresy – pieniądze na mieszkania, domy i rezydencje spłacane są przez 20–30 lat, a nawet dłużej. Banki pożyczają zatem środki dla siebie na czas krótki, a odpożyczają je potrzebującym na okresy długie i bardzo długie. Dysproporcja międzyczasem trwania depozytów i pożyczek rodzi ryzyko wielkich kłopotów, a nawet upadku banków, gdy dochodzi do nagłych zmian postaw i zachowań podmiotów gospodarczych.

Jeśli nie liczyć sytuacji szczególnych, „zespołowo” banki upadają w momentach nagłych załamań i przedłużających się kryzysów. Analiza wzajemnych związków doprowadziła cytowanych badaczy do wniosku, że nadchodzące kryzysy łatwiej przewidzieć na podstawie wzrostu łącznej wielkości pożyczek hipotecznych niż badania wahań wielkości kredytów dla przemysłu i usług.

>>> Czytaj też: Demografia uderza w banki. To już początek hipotecznego kryzysu?

Przekleństwo pierwszej Bazylei

Ostatni globalny kryzys finansowy, u którego źródeł legły właśnie ekscesy hipoteczne w USA, zmusza do pytania, dlaczego i jak do nich doszło? Odpowiedź lapidarna składa się z dwóch części. Po pierwsze elity polityczno-gospodarcze większości państw zachodnich uznały własność mieszkania (domu) za znak nadchodzącego (podobno) powszechnego szczęścia ludzi i narodów. Rządy wprowadzały ulgi podatkowe związane z kredytami hipotecznymi oraz rozwiązania zmniejszające ryzyko po obu stronach transakcji. Oparli się temu jedynie Niemcy i Szwajcarzy, zaprowadzając u siebie skuteczną ochronę obopólnych interesów lokatorów i właścicieli mieszkań na wynajem. W rezultacie w Niemczech udział własnych domów i mieszkań w liczbie lokali mieszkalnych ogółem wzrósł w latach 1950–2013 z 39 proc. do zaledwie 43 proc., a w Szwajcarii pozostaje od pół wieku na tym samym poziomie (35 proc.).

Drugi element wiąże się z początkiem tzw. regulacji bazylejskich. Pierwsze przyjęte zostały w reakcji na upadek w 1974 r. niemieckiego banku Herstatt, który przeholował, nie przewidział skutków załamania się systemu Bretton Woods i nie wywiązał się z zobowiązań wynikających z transakcji na rynku walutowym (przyjął marki RFN, lecz nie dostarczył w zamian dolarów). Powstał nawet termin Herstatt risk.

W ramach wprowadzonego w 1988 r. i znanego jako Bazylea I zestawu reguł ostrożnościowych dla banków uznano, że kredyty hipoteczne są mniej ryzykowne niż korporacyjne. Jeżeli w przypadku kredytu dla korporacji przemysłowej ryzyko miało wynosić 100, to dla kredyt hipotecznego 50. Mniejsze ryzyko to możliwość udzielania o wiele wyższych kredytów na podstawie takich samych funduszy, a więc większa szansa na zyski. Obserwowany w najbogatszych państwach bezwzględny i względny przyrost kredytów hipotecznych miał zatem bardzo sprzyjające podłoże regulacyjne. Kredyt hipoteczny wyrósł na tym podłożu tak bujnie, jak pieczarki na świeżym nawozie.

W świetle ustalonego w Polsce paradygmatu, że mieszkanie powinno być własne, a nie wynajęte, względnej niezamożności Polaków i w konsekwencji dużego zapotrzebowania na zewnętrzne środki finansowe, jak również cichnącej na szczęście burzy w sprawie kredytów frankowych, bardzo ważki jest wyciągany przez autorów „The Great Mortgaging…” wniosek, że kryzysy finansowe połączone z przerostem kredytów hipotecznych trwają dłużej i trudniej się z nich wydobyć niż z recesji wywołanych kumulacją innych rodzajów długów.

Jeśli mają rację i bylibyśmy skłonni ich posłuchać, to w imię roztropności powinniśmy powściągać na różne sposoby żywiołowe narastanie zobowiązań hipotecznych w bankach. Wachlarz rozwiązań w zakresie mieszkalnictwa powinien być szerszy niż kredyt oparty na mizernych oszczędnościach krajowych i dużym w związku z tym finansowaniu zagranicznym. Trzy najistotniejsze chyba obszary to uchwalenie rozsądnych praw sprzyjających budowie mieszkań na wynajem, przyjęcie wreszcie ustawy o listach zastawnych oraz odkurzenie modelu spółdzielczości mieszkaniowej pozbawionego złych narośli rodem z PRL.

Kariera obligacji korporacyjnych

Wzrost w portfelach banków udziału kredytów zabezpieczonych prawem do nieruchomości nie oznacza, że biznes świata rozwiniętego pozostał bez dopływu odpowiednio dużych strumieni gotówki. Lukę pozostawioną przez banki wypełnili prywatni pożyczkodawcy tworzący wspólnie z poszukującymi środków firmami rynek obligacji korporacyjnych.

W USA udział w PKB pozostających do wykupienia obligacji wyemitowanych przez przedsiębiorstwa niefinansowe wzrósł z 11 proc. w 1970 r. do ponad 70 proc. w chwili obecnej. Tymczasem wartość kredytów bankowych udzielonych przedsiębiorstwom spadła z 4,5 bln dol. w 2007 r. do 3 bln dol. w 2012 r. Wartość emisji obligacji korporacyjnych uległa w tym samym czasie potrojeniu. Podobne tendencje ujawniły się w Europie i w Chinach. Według danych, które zbiera np. David Spegel z BNP Paribas, wartość denominowanych w walutach wymienialnych obligacji państw zaliczanych do emerging markets wzrosła ze 107 mld dol. w roku 1994 r. do ponad 2 bln dol. obecnie.

Fiorella de Fiore z Europejskiego Banku Centralnego i Harald Uhlig z Uniwersytetu Chicagowskiego wyjaśniają w pracy „Corporate Debt Structure and the Financial Crisis” (NBER, grudzień 2014), że dla firm, które wykazują się relatywnie niskim ryzykiem niewypłacalności, obligacje to rozwiązanie naturalne, ponieważ jest to teraz najtańsza forma finansowania zewnętrznego.

Zastępowanie kredytu obligacjami musi mieć i dobre, i złe strony. Czwórka naukowców ze Stanforda, UCLA i London Business School – Kay Giesecke, Francis Longstaff, Stephen Schaefer i Ilya Strebulaev) – wskazuje w pracy „Macroeconomic effects of corporate default crisis: A long-term perspective”, że w latach 1866–2010 Stany Zjednoczone przeżyły wiele epizodów niewypłacalności przedsiębiorstw. W takich okresach inwestorzy byli zmuszeni do wpisania w straty od 20 proc. nawet do połowy obligacji wyemitowanych przez firmy ogłaszające całkowitą niewypłacalność. Wartość obligacji (tj. pieniędzy pożyczonych przez firmy od inwestorów) niejednokrotnie dorównywała wartości zadłużenia bankowego przedsiębiorstw amerykańskich.

Autorzy doszli do wniosku, że skutkujące brakiem możliwości wykupienia obligacji przez emitentów upadłości przedsiębiorstw wywołały o wiele mniejsze negatywne skutki niż typowe kryzysy bankowe. Twierdzą zatem, że błędy banków są w skutkach groźniejsze od błędów prywatnych inwestorów dorabiających na pożyczkach w formie obligacji.

Czy trafi na biednego

Coś jest na rzeczy, nawet jeśli brać sprawy wyłącznie na chłopski rozum. Upadające banki uderzały w wielkie rzesze ciułaczy, podczas gdy upadłość korporacji – zadłużonej u nabywców jej obligacji – naruszała jedynie stan posiadania osób i tak ponadprzeciętnie bogatych. Również dzisiaj, gdy wielka część depozytów bankowych ludności jest gwarantowana przez państwo, upadłość banków bije głównie w masy, bo to przede wszystkim one składają się na podatki, z których finansowane są te i inne gwarancje chroniące system gospodarczy i społeczeństwa przed chaosem.

Niekorzystna z kolei strona finansowania gospodarki przez inwestorów prywatnych – nabywców obligacji przedsiębiorstw – uwidacznia się w strukturze wielkości emitentów. Inwestorzy postępują racjonalnie, pożyczając w tej formie pieniądze firmom dużym oraz znanym ze swych dotychczasowych osiągnięć. Firmy małe i średnie mają na tym rynku mniejsze szanse powodzenia, a to one wytyczają zazwyczaj nowe i wydajniejsze kierunki, podczas gdy „mamuty” powielają najczęściej dobrze znane wzorce i… z czasem wymierają.

Wynika z tego, że rynek obligacji nie jest optymalnym narzędziem rozdziału wolnych kapitałów. Dla równowagi ducha należy jednak pamiętać, że również banki nie spisują się w tym dziele nadzwyczajnie. Świadczy o tym m.in. poprzedni wątek hipoteczny. Mówi się, że budownictwo mieszkaniowe może gospodarkę rozbujać, ale może ją też pogrążyć.