2015 06 25 tabela 1

Tabela 1

źródło: Materiały Prasowe

Większość osób chcąc zamienić mieszkanie na większe szuka nabywcy na swoje cztery kąty rozglądając się przy tym za nowym lokalem. Rozwiązanie to wymagające dwóch transakcji - sprzedaży i zakupu (nazwijmy to podejście tradycyjnym) - jest skomplikowane logistycznie. Niełatwo jest bowiem tak zsynchronizować transakcje, aby moment wyprowadzki z dotychczasowego „M” nie przyszedł przed tym jak będzie można odebrać klucze do nowych „czterech kątów”. Niewiele osób rozważa rozwiązanie znacznie prostsze i tańsze, a więc transakcję zamiany. Polega ona na tym, że na przykład dwie rodziny decydują się zamienić swoimi mieszkaniami, bo jednej właśnie urodziło się potomstwo, a drugiej pociechy się usamodzielniły i dotychczasowe duże mieszkanie są skłonne zamienić na mniejsze, licząc na zastrzyk gotówki.

Taniej, ale mniej

Przewagą takiej zamiany nad podejściem tradycyjnym są niższe podatki, koszty prowizji czy obsługi notarialnej. Nie brakuje jednak też minusów. Chodzi szczególnie o niewielką liczbę ofert. Dla przykładu na jednym z dużych portali internetowych publikującym oferty, tych dotyczących zamiany mieszkań w Warszawie jest jedynie kilkadziesiąt, podczas gdy ofert sprzedaży na tej samej witrynie jest kilkadziesiąt tysięcy. Ofert zamiany może być oczywiście więcej, ponieważ tego typu ogłoszenia mogą często pojawiać się jedynie na tablicach informacyjnych czy w gazetach, a nie na portalach internetowych. Niemniej wybór mieszkań do zamiany jest ograniczony, co nie znaczy jednak, że nie warto szukać. Wszystko za sprawą wcześniej wspomnianych kosztów. Przede wszystkim w przypadku transakcji zamiany osoby korzystające z pomocy pośrednika płacą prowizję tylko raz, a nie dwa razy jak w podejściu tradycyjnym (raz przy sprzedaży i raz przy zakupie). Do tego dochodzi niższy podatek od czynności cywilno-prawnych. Płaci się go bowiem nie od wartości kupowanej nieruchomości, a jedynie od różnicy wartości zamienianych praw. Na koniec pozostaje jeszcze notarialna taksa. Co prawda można dowolnie ustalić kto ją płaci, ale często w przypadku transakcji zamiany taksę (liczoną od wartości droższej nieruchomości) strony dzielą między sobą po równo.

Koszty zmiany nawet kilkadziesiąt razy niższe

2015 06 25 tabela 2

Tabela 2

źródło: Materiały Prasowe

Efekt najłatwiej zobrazować na przykładzie. Przyjmijmy, że świeżo upieczonemu żakowi rodzice na początek nauki kupili kawalerkę w bloku z wielkiej płyty na pograniczu Mokotowa i Ursynowa w Warszawie. Lokal ten po skończeniu studiów i zawarciu małżeństwa powoli zaczął robić się za ciasny. W związku z chęcią założenia rodziny nowo upieczone małżeństwo postanowiło zamienić kawalerkę w wielkiej płycie wartą 250 tys. zł na większe mieszkanie w nowym budynku o wyższym standardzie. Wybór padł na 50-metrowe lokum z komórką lokatorską i miejscem postojowym w garażu podziemnym na Ursynowie tuż obok metra. Właścicielem tej nieruchomości była starsza pani, która chciała za mieszkanie uzyskać 450 tys. zł. Część tej kwoty miała zostać wydana na niewielką kawalerkę, a reszta na umilenie jesieni życia. Obie strony postanowiły, że zamiast sprzedawać posiadane mieszkania i kupić bardziej odpowiednie (od obu stron wymagałoby to zawarcia łącznie aż czterech transakcji) dokonają zamiany. Gdyby młode małżeństwo chciało większą nieruchomość kupić po sprzedaniu swojej kawalerki, musiałoby ponieść koszty transakcyjne w kwocie około 33,2 tys. zł. Przy zamianie wystarczyło na ten cel przeznaczyć 16,3 tys. zł. W obu przypadkach niezbędna była oczywiście dopłata w kwocie 200 tys. zł (zakładamy, że na ten cel małżeństwo zaciągnęło kredyt).

Sytuacja rozwijała się jednak szybciej niż młode małżeństwo przewidywało. Już po kilku latach nowe mieszkanie okazało się za ciasne, gdy żona oznajmiła, że jest właśnie w ciąży i niebawem na świat przyjdzie trzecie dziecko. Co prawda przez kilka lat udało się rodzinie spłacić kredyt, ale nie chce już po raz kolejny zadłużać się w celu zakupu znacznie większego lokum w nowym budownictwie. Wybór padła więc na blok z wielkiej płyty. Przyjmijmy więc, że znowu znajduje się osoba, która posiadając niedaleko położone mieszkanie czteropokojowe o powierzchni 70 m kw. w bloku z wielkiej płyty chce zamieszkać w mniejszym, ale o wyższym standardzie. Co więcej cena, za jaką właściciel większego „M” chciał sprzedać swoje lokum, odpowiadało cenie mniejszego w lepszym budownictwie. Koszty transakcyjne zmniejszono do minimum – nie było konieczne opłacanie PCC, bo wartości obu nieruchomości były identyczne. W efekcie zamiast kosztów transakcyjnych na poziomie 33,3 tys. zł (przy standardowej transakcji najpierw sprzedaży, a potem zakupu) trzeba było zapłacić tylko 12,4 tys. zł kosztów zamiany z czego 11 tys. zł można było uniknąć nie korzystając z pomocy pośrednika.

75 tysięcy na dodatkowy pokój

2015 06 25 tabela 3

Tabela 3

źródło: Materiały Prasowe

Jaką łączną kwotę trzeba więc mieć lub pożyczyć w banku, aby zamienić przeciętne dwa pokoje na trzy? Biorąc pod uwagę 17 największych miast jest to średnio 75,6 tys. zł.

Największymi kwotami trzeba oczywiście dysponować w miastach, gdzie nieruchomości są najdroższe. Nie powinno więc dziwić, że w gronie przebadanych miast prym wiedzie stolica.

W jej przypadku różnica w cenach używanych mieszkań o powierzchniach 60 i 45 m kw. wynosi 105,8 tys. zł. Średnio taką kwotę trzeba dopłacić właścicielowi, aby swoje trzy pokoje zamienił na dwa. Do tego dochodzą jeszcze koszty transakcyjne, które można oszacować przy zamianie na 14,2 tys. zł, co daje w sumie kwotę prawie 120 tys. zł. Ponad 100 tys. zł trzeba byłoby wyasygnować na zamianę także w Krakowie, gdzie różnica między wartością używanych mieszkań można szacować na prawie 93 tys. zł, a koszty transakcyjne na prawie 13 tysięcy.

Na drugim biegunie są takie miasta jak: Zielona Góra i Łódź, gdzie na zamianę z dwóch pokoi na trzy powinno wystarczyć około 50-60 tys. zł i kwota ta zawiera zarówno dopłatę jak i koszty transakcyjne.