Tak kompleksowego programu w polskiej mieszkaniówce nie było od lat. Jeśli wierzyć zapewnieniom, to na pomoc państwa będą mogli liczyć nie tylko kupujący mieszkania na własność, ale też ci, którzy czekają w długich kolejkach na mieszkania komunalne oraz ci, którzy zarabiają za mało, aby dostać kredyt.

Najwięcej osób zacznie oszczędzać

Program Mieszkanie Plus, to de facto zbiór kilku mechanizmów, które mają za zadanie poprawić sytuację mieszkaniową Polaków. Jednym z nich jest system długoterminowego oszczędzania. W tym wypadku nie są ważne zarobki, wiek czy stan posiadania beneficjenta. Z tego segmentu programu Mieszkanie Plus będzie mógł skorzystać każdy – tak przynajmniej wynika z zapewnień rządu.

W zamian za zobowiązanie się do odkładania co miesiąc konkretnych kwot będzie można liczyć na budżetowe dopłaty, które pozwolą szybciej zebrać pieniądze na remont, przebudowę, budowę domu czy zakup własnej nieruchomości mieszkaniowej. Katalog celów, na które będzie można wydać pieniądze ma być bardzo szeroki. Rząd zapowiedział, że minimalny okres oszczędzania zostanie ustalony na 5 lat.

Potencjalne korzyści, na które mogą liczyć oszczędzający, są dwie. Brak podatku od odsetek naliczanych przez banki od takich oszczędności oraz dopłata z budżetu. Założenie jest takie, że stosowne rachunki oszczędnościowe będzie można otwierać od 2018 roku, a od 2019 roku budżet ma zamiar wyasygnować środki na dopłaty do takich oszczędności.

Jakie to mogą być kwoty? Otwarcie mówi się, że na ten cel przesunięte zostaną budżetowe środki, które dotychczas służą na dopłaty do programu „Mieszkanie dla młodych”.

Na 2018 rok na dopłaty do kredytów zarezerwowano 762 mln zł. Na jakie środki będzie więc mógł liczyć pojedynczy oszczędzający? Wszystko zależy od tego jak wielu oszczędzających dołączy do systemu. Pewnym punktem odniesienia może być przykład Czech czy Niemiec, gdzie liczba podobnych produktów oszczędnościowych odpowiada połowie populacji. Bardziej zasadne wydaje się jednak odniesienie się do liczebności rodzimych książeczek mieszkaniowych. W historii wydano ich 4 mln, z czego 75 proc. już zamknięto. Tych wciąż czynnych jest około miliona.

Ale załóżmy optymistycznie, że liczba oszczędzających odbuduje się do tych 4 mln. Gdyby więc kwotę 762 mln zł podzielić przez 4 mln oszczędzających, to dałoby przeciętne roczne dofinansowanie oszczędności na poziomie 190,5 zł. Liczba oszczędzających będzie jednak rosła z czasem. Z dużym prawdopodobieństwem górna granica dofinansowania może być ustalona na wyższym poziomie. Nie wykluczone, że będzie to nawet 900 zł rocznie – jak w propozycji lansowanej przez Związek Banków Polskich.

Bez wątpienia system długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe jest rozwiązaniem bardziej efektywnym niż bezpośrednie dopłaty do kredytu – za te same środki budżetowe można pomóc znacznie większej grupie osób. Trzeba jednak mieć świadomość, że oba rozwiązania są dedykowane do różnych grup beneficjentów. Z bezpośrednich dopłat korzystają kredytobiorcy tu i teraz, by skorzystać z substytutu wkładu własnego, podczas gdy z długoterminowego oszczędzania skorzystają ci, którzy mają nadwyżki finansowe, a do tego mogą poczekać z zakupem mieszkania przynajmniej 5 lat.

Rykoszetem w deweloperów

Kolejnym ważnym elementem jest budowa tanich mieszkań na wynajem. W tym przypadku padła deklaracja, że czynsz miesięczny najmu zawrze się w widełkach 10-20 zł za m kw. miesięcznie. Do tego trzeba będzie dopłacić 20 proc., aby skorzystać z mechanizmu wykupu nieruchomości na własność po 30 latach najmu. W comiesięcznym rachunku za dach nad głową znajdą się jeszcze koszty eksploatacyjne, a więc kolejne kilkaset złotych w przypadku przeciętnego M3, czyli mieszkania dwupokojowego.

Z zapowiedzi wynika, że z tego programu będą mogły skorzystać osoby, które nie mają, ani nie miały wcześniej własnego „M”. Wiek czy poziom zarobków nie będą decydowały o tym czy można zostać najemcą, ale już poziom zarobków i liczba posiadanych dzieci ma decydować o kolejności na liście oczekujących. Oczywiście im niższe zarobki i im więcej dzieci, tym więcej punktów, a więc lepsza pozycja na liście. Co do zasady ten filar programu ma dać dach nad głową osobom, które z jednej strony nie mogą liczyć na lokal komunalny, bo zarabiają za dużo, a z drugiej nie posiadają zdolności kredytowej, bo zarabiają za mało.

Finansowanie tego elementu programu rządowego ma pochodzić z majątku, w który Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, zostanie wyposażony przez Skarb Państwa. Chodzi o grunty, które są obecnie w rękach Skarbu Państwa, a docelowo trafią do funduszu. Z zapowiedzi wynika, że ten będzie mógł je sprzedać, obciążyć lub wyemitować obligacje czy certyfikaty inwestycyjne, aby pozyskać pieniądze na działalność.

Fundusz ma też mieć prawo emitowania certyfikatów, które obejmą osoby i instytucje chcące przekazać grunty do funduszu. Szczególnie dotyczyć to może firm państwowych (np. PKP czy Poczty Polskiej), ale też gmin czy nawet osób fizycznych, które w zamian za przekazane grunty otrzymają certyfikaty. W tym sensie fundusz nie będzie więc korzystał ze środków budżetowych otrzymując jednorazowo majątek publiczny.

Należy podkreślić, że opisywany mechanizm mniej przypomina ofertę najmu, a bardziej preferencyjny system zakupu mieszkań. To podmiot publiczny zajmie się organizacją inwestycji i finansowania biorąc na siebie ryzyko. Lokatorzy płacąc czynsz niższy niż rynkowy co miesiąc zbliżać się będą do pełnej własności lokalu, nie ponosząc przy tym ryzyka takiego jak w przypadku zakupu mieszkania przy pomocy kredytu hipotecznego. Jeśli bowiem lokator przestanie płacić czynsz najpierw bieżące opłaty wchłoną odłożony kapitał na wykup, a dopiero potem wszczęta zostanie procedura eksmisyjna.

Dola kredytobiorcy, który ponosi wyższy koszt nabycia nieruchomości, a którego trwale nie stać na raty kredytowe jest bez wątpienia gorsza. Jeśli bowiem po zlicytowaniu majątku pieniędzy nie wystarczy na spłatę kredytu, to niespłacona część długu wciąż ciążyć będzie na kredytobiorcy.

Spróbujmy porównać koszty zakupu mieszkania w programie Mieszkanie Plus oraz na wolnym rynku. Rząd obiecał, że za najem metra mieszkania najemca zapłaci do 20 zł miesięcznie.

W przypadku lokalu 50-metrowego w stolicy daje to kwotę 1000 zł miesięcznie. Jeśli ktoś docelowo chce stać się właścicielem nieruchomości jego czynsz wzrośnie o 20 proc. – do 1200 zł miesięcznie. Do tego dodać należy koszty związane z zarządzaniem i utrzymaniem budynku – na ogrzewanie, remonty, sprzątanie, oświetlenie w częściach wspólnych, windy, dostarczenie wody czy wywóz nieczystości. Dane GUS za 2014 rok sugerują, że takie koszty to od 9 zł w przeliczeniu na m kw. miesięcznie w przypadku spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, po 15-17 zł w zasobach publicznych. Trudno dziś ocenić jak efektywne będzie zarządzanie mieszkaniami budowanymi w ramach narodowego funduszu, a więc zachowawczo i dla uproszczenia przyjmijmy stawkę 10 zł za m kw. miesięcznie.

W efekcie łączny koszt miesięczny dla lokatora 50-metrowego lokum należy oszacować na 1700 zł. Przez 30 lat daje to więc łączny koszt zamieszkania z docelowym przejęciem własności lokalu na poziomie 612 tys. zł – oczywiście przy założeniu stałości kosztu w czasie. Sporo, ale znacznie poniżej tego, co zapłaciłby na rynku nabywca 50-metrowego lokum w Warszawie. Skąd taka kwota?

Według NBP za 50-metrowe nowe mieszkanie w Warszawie trzeba zapłacić 382 tys. zł. Do tego dochodzą koszty transakcyjne – związane z obsługą notarialną, sądową i koszty okołokredytowe. Kwota potrzebna do zakupu rośnie tym samym do około 395 tys. zł. Gdyby tego było mało, lokal trzeba wykończyć i wyposażyć w podstawowe chociaż meble (takie właśnie lokale na wynajem ma zaoferować fundusz). Przy bardzo optymistycznych założeniach wypadałoby podnieść cenę nabycia o kolejne 30 tys. zł. Pomijam przy tym koszt zakupu miejsca postojowego dla samochodu i komórki lokatorskiej, co w przypadku mieszkań deweloperskich często jest standardem, ale tanie mieszkania na wynajem mają być budowane bez hali garażowej i w niższym standardzie, a więc dodawanie tych kosztów do porównań wydaje się bezzasadne.

Łączną kwotę potrzebną, aby modelowe mieszkanie kupić i wyposażyć można więc oszacować na około 425 tys. zł, ale to jeszcze nie wszystkie koszty. Zakładamy, że mieszkanie kupowane na rynku jest finansowane kredytem. Oczywiście nie ma obecnie takiej oferty w bankach, która pozwoliłaby skredytować całe 425 tys. zł, bo lekko licząc około 100 tys. zł z tej kwoty należałoby mieć w gotówce.

Beneficjent Mieszkania Plus nie będzie musiał mieć jednak żadnego kapitału na koncie, więc aby zachować porównywalność wypadałoby założyć, że cała kwota jest pożyczana na 30 lat z oprocentowaniem na poziomie 4,71 proc. (średnia rzeczywista stopa oprocentowania dla hipotek wg. danych NBP za kwiecień 2016 r.).

W efekcie łączne koszty zakupu można oszacować na około 795 tys. zł i to bez uwzględnienia faktu, że w perspektywie 30-letniej kredyt przestanie być tak tani jak dziś, skoro mamy obecnie do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi. I tak gdyby stopy procentowe wzrosły o 2 pkt. proc. (średnia z ostatniej dekady), to szacunkowy koszt zakupu poszybowałby do poziomu 988 tys. zł. Na koniec zostają jeszcze koszty eksploatacyjne związane z posiadaniem mieszkania na własność. Te w przypadku modelowego mieszkania ustalono wcześniej na 500 zł miesięcznie. Przez 30 lat daje to więc dodatkowo kwotę 180 tys. zł.

Pomijając kalkulacje wartości pieniądza w czasie i zmiany poziomu kosztów wydaje się, że dojście do własności mieszkania w programie Mieszkanie Plus będzie około dwa razy tańsze niż na rynku.

Trzeba mieć świadomość, że z dużym publicznym wsparciem mają być budowane mieszkania, które w końcu przejdą na własność najemców. W ten sposób ktoś, kto do programu się dostanie, za półdarmo kupi mieszkanie zbudowane w dużej mierze za publiczne środki. Tym bardziej trudno się dziwić, że projekt jest równie medialnie nośny, co kontrowersyjny.

Raz zbudowane mieszkania nie będą więc służyły docelowo tym, którzy faktycznie mają w danym momencie niższe dochody, a jedynie tym, którzy raz do programu się załapią i z niego zrezygnować przecież nie będą chcieli. To może oznaczać spadek cen najmu mieszkań, a niewykluczone, że także zakupu, co uderzy po kieszeni obecnych właścicieli. Może to budzić ich sprzeciw, bo przecież podejmując spore ryzyko kupili mieszkanie płacąc wyraźnie więcej niż to ile zapłacą beneficjenci rządowego programu.

Oceniając ten element programu trzeba też pamiętać, że zmienia on perspektywę dalszego rozwoju rynku najmu. Rynek ten, co prawda, wciąż jest niewielki, ale przez ostatnie 5 lat rozwijał się dynamicznie w efekcie podwajając ofertę. Teraz, gdy mowa jest o stworzeniu oferty mieszkań wynajmowanych za cenę znacznie niższą niż rynkowa można spodziewać się, że znacznie mniej osób zdecyduje się na zakup mieszkania na wynajem, a niewykluczone, że część inwestorów postanowi sprzedać posiadane dziś lokale, aby nie narażać się na ryzyko konkurowania z państwowym molochem.

To może oznaczać także problemy dla deweloperów, którzy dziś cieszą się ustanawiając kolejne rekordy sprzedaży. Dzieje się tak w dużej mierze przez nabywców gotówkowych. Szacunki NBP sugerują bowiem, że w 2015 roku aż 58 proc. pieniędzy, za które kupiono nowe mieszkania w największych miastach to była gotówka. Sporą część popytu generują więc inwestorzy.

Ci usłyszeli w czerwcu, że państwowy fundusz wynajmować będzie mieszkania za 10-20 zł za m kw. miesięcznie, a więc często 2 razy taniej niż dzisiejsze stawki rynkowe. Trudno się więc dziwić, że część inwestorów poszuka innego rozwiązania niż zakup mieszkania na wynajem. Tym samym deweloperzy mogą mieć problem z upłynnianiem swojej oferty w dotychczasowym tempie.

TBS-y w nowym stylu

Kwestią, która zdaje się umykać w rynkowych komentarzach jest trzeci filar programu adresowany do spółdzielni, gmin czy TBS-ów. Szczególnie te ostatnie może czekać ciekawa zmiana. Na konferencji prasowej przedstawiającej program Mieszkanie Plus padła deklaracja, że wszystkie podmioty, które zgodzą się na stosowanie ograniczonych czynszów (4 proc. wartości odtworzeniowej, a więc czasem nawet o połowę mniej niż stawki rynkowe) mogą liczyć na dofinansowanie z publicznych środków (gminnych) w wysokości 20 proc. kosztów budowy.

Bez wątpienia większość gmin nie będzie miała na taki cel pieniędzy. Jeśli jednak ten mechanizm TBS-y będą mogły połączyć z niedawno reaktywowanym preferencyjnym finansowaniem swojej działalności będzie można spodziewać się jeszcze większego ożywienia inwestycyjnego w TBS-ach.

System finansowania zostałby bowiem w uproszczeniu zmieniony z obecnych 25 proc. partycypacji przyszłych najemców i 75 proc. kredytu preferencyjnego na 5 proc. wpłat najemców, 20 proc. dofinansowania publicznego i 75 proc. kredytu preferencyjnego. To zbliżyłoby rodzimy program TBS do oferty np. duńskich spółdzielni, w których mieszka co piąty obywatel ciesząc się relatywnie niskim czynszem. Ważne jest, że aby skorzystać z oferty TBS-u nie można mieć w danej chwili nieruchomości w danym mieście oraz osiągać wynagrodzenia nie wyższe niż ustawowe maksimum.

W przypadku singla z Warszawy jest to niecałe 3,2 tys. zł netto, bezdzietnej rodziny trochę ponad 4,7 tys. zł netto, a w przypadku rodziny z dwójką dzieci prawie 7,9 tys. zł netto. Do tego trzeba pamiętać, że okresowo TBS ma prawo sprawdzać wynagrodzenia najemców i podnosić czynsze tym, których zarobki wzrosną ponad ustawowe maksimum. W skrajnym przypadku – o ile przez kilka lat sytuacja materialna najemcy będzie bardzo dobra może mieć wypowiedzianą umowę najmu. Tym samym mieszkania zbudowane z publicznym wsparciem służyć mają tym, którzy faktycznie tego potrzebują.

Na czerwcowej konferencji padło także zapewnienie, że rząd planuje odejść od budownictwa socjalnego (o niższym standardzie) na rzecz budownictwa komunalnego (o wyższym standardzie). Mechanizmem wspierającym ma być dofinansowanie do 55 proc. kosztów inwestycji. Nowe mieszkania komunalne mają być wynajmowane na czas określony. Okresowo sprawdzana będzie więc sytuacja majątkowa najemców. Tym samym nie będzie już takich sytuacji, w których osoba zamożna wynajmuje za kilkaset złotych miesięcznie duże mieszkanie w centrum miasta. Znikną też mechanizmy, które pozwalają niemal dziedziczyć tego rodzaju nieruchomości uniemożliwiając przekazanie ich potrzebującym.

Mieszkaniowy miecz obosieczny

Jednoznaczna ocena programu Mieszkanie Plus jest na tym etapie trudna. Wciąż nie są znane wszystkie szczegóły. Niemniej faktem jest, że w Polsce mieszkań jest za mało, a mieszkań na wynajem jest alarmująco mało (niewiele ponad 4 proc. obywateli wynajmuje mieszkanie na rynku, czyli odsetek ten jest pięć razy niższy niż średnia w UE). >>czytaj więcej: 11 proc. Europejczyków mieszka w lokalach socjalnych

Konsekwencją są wysokie ceny. Warszawiak za miesięczną pensją może kupić tylko 0,5 m kw. mieszkania – nawet o połowę mniej niż Berlińczyk, Berneńczyk czy Brukselczyk. Niewielka podaż mieszkań na wynajem skutkuje też wysokimi cenami najmu (w porównaniu do dochodów). Na kawalerkę mieszkaniec dużego miasta wydaje 40-50 proc. przeciętnego wynagrodzenia, a w Berlinie czy Bernie jest to o połowę mniej.

Bez wątpienia ten stan rzeczy potrzebuje zmian, a przynajmniej część z rządowych propozycji wydaje się iść w dobrym kierunku. Problem w tym, że na zmianach stracić mogą ci, którzy kupili mieszkania na wynajem. Istnieje duże ryzyko, że czynsze rynkowe spadną, a więc zyski z wynajmu nie będą już tak wysokie. Trzeba pamiętać, że rynek najmu i rynek zakupu są systemem naczyń połączonych.

Nie jest wykluczone – podkreślał to Minister Infrastruktury i Budownictwa – że w konsekwencji wprowadzenia programu w dłuższym terminie spadną też ceny samych mieszkań. Wtedy negatywne skutki spadku wartości posiadanego majątku mogą odczuć właściciele 12 mln mieszkań w Polsce. Nad Wisłą ponad 80 proc. obywateli to właściciele.

Bartosz Turek, Lion’s Bank