Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596) weszła w życie 9 września 2017 r. Założeniem ustawodawcy było osłabienie pozycji prezesów, a wzmocnienie zwykłych lokatorów. O losach spółdzielni mieli decydować wyłącznie jej członkowie. A żeby być członkiem, trzeba być związanym ze spółdzielnią tytułem prawnym do lokalu, a nie np. znajomym prezesa.
Tyle że w przepisie przejściowym, art. 4, wpisano, że członkostwo w spółdzielni z dniem wejścia w życie ustawy tracą wszyscy, którym nie przysługuje:
a) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
b) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
c) prawo odrębnej własności lokalu,
d) roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Tu pojawia się problem, gdyż ustawodawca zapomniał o roszczeniu o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Osób w takiej sytuacji (które mają roszczenie, ale nie zostały wymienione w ustawie) jest w Polsce około pół miliona.
Jak stwierdził w uchwale z 2013 r. Sąd Najwyższy (sygn. III CZP 104/12), wszyscy, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo ustanowione w budynku, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, mają tak naprawdę zaledwie roszczenie (ekspektatywę). W samej Warszawie blisko 300 tys. mieszkań znajdujących się w zasobach spółdzielczych leży na gruntach nienależących do spółdzielni. Najczęściej to własność miasta. I nic nie stoi na przeszkodzie, by sprzedało ono grunt np. deweloperowi.
Mówiąc prościej: w myśl nowej ustawy członkami spółdzielni w jednej chwili przestało być kilkaset tysięcy osób. Zarządy już ich wykreślają. – Postępujemy zgodnie z prawem – komentują Andrzej Ślązak i Stanisław Tarnowski ze spółdzielni PAX, jednej z największych w kraju. Argumentują, że tylko realizują wolę ustawodawcy, który zdecydował, że część spółdzielców została pozbawiona należnych im do niedawna praw.
Eksperci nie mają wątpliwości. Ustawodawca po prostu zapomniał wpisać do art. 4 ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zapewne dlatego, że od 2007 r. prawo to już nie jest ustanawiane.
– W korzystnej z punktu widzenia spółdzielców nowelizacji przydarzyła się wielka wpadka legislacyjna. I może się ona okazać zabójcza dla wielu osób. Wielu prezesów spółdzielni mieszkaniowych zaczyna ją właśnie wykorzystywać. Dlatego potrzebna jest kolejna szybka nowelizacja, która ukróci te zapędy – uważa Cezary Meszyński, przewodniczący ruchu społecznego „Nasza jest Spółdzielnia”.
Wykreślenie spółdzielców z rejestru z jednoczesnym posiadaniem mieszkania na gruncie nienależącym do spółdzielni rodzi same problemy. – Generalna zasada prawa cywilnego jest taka, że czyja ziemia, tego budynek. Jeśli właściciele gruntów zarządzanych przez spółdzielnie postanowią wyrzucić ludzi z mieszkań, to możliwości obrony będą bardzo małe – przyznaje Meszyński.
– Ustawodawca powtarzał, że czas skończyć z betonem i złogami komunistycznymi w spółdzielniach, a w rzeczywistości dał przedstawicielom tego betonu brzytwę na spółdzielców – komentuje prof. Ewa Łętowska, pierwsza rzeczniczka praw obywatelskich, sędzia Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Jej zdaniem, jeśli właściciel gruntu postanowi przejąć budynki, to w pierwszej kolejności zatruje życie lokatorom wyrzucanym ze spółdzielni. Bo kto go zmusi do realizacji ekspektatywy?
Spółdzielnia ma możliwość powoływania się w stosunku do właściciela gruntu na art. 231 par. 1 kodeksu cywilnego („Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem”). Lokatorzy wyrzuceni ze spółdzielni będą bezbronni.
– Przepis uchwalonej ustawy jest rażąco niekonstytucyjny, bo w praktyce osłabia ochronę lokatorów – uważa prof. Ewa Łętowska. Wykreśleni – nawet jeśli nikt nie odbierze im mieszkań – tracą na przykład wpływ na przeprowadzane przez spółdzielnię remonty bloku i nie mają wglądu w żadne dokumenty dotyczące kosztów (choć nadal muszą w nich partycypować). Zostają też pozbawieni prawa głosu w kwestiach dotyczących tego, kto zarządza budynkami, w których mieszkają.
Prezesi zyskali bat na niewygodnych z ich punktu widzenia spółdzielców. Nawet jeśli spółdzielnia nie wykreśli od razu osób z ekspektatywą (zdaniem prof. Łętowskiej prezesi nie powinni tego robić, bo popełniają wówczas błąd nadmiernego formalizmu; przecież nikt nie ma wątpliwości, że ustawodawca nie chciał pozbawić ochrony tysięcy obywateli), to zgodnie z ustawą ma prawo to zrobić w każdej chwili.
– Prezesi spółdzielni zyskali narzędzie do dyscyplinowania zbyt wnikliwych spółdzielców. Jeśli ktoś będzie zadawał zbyt wiele niewygodnych pytań, można go po prostu wykreślić spośród członków – przypuszcza Cezary Meszyński.
Zdaniem specjalistów ustawa powinna zostać jak najszybciej znowelizowana. Przy czym prof. Ewa Łętowska spostrzega, że to smutne, by jedną nowelizację po kilku miesiącach trzeba było poprawiać kolejną. I to tylko dlatego, że nikt w Sejmie i Senacie nie zwrócił uwagi na przepis przejściowy.
Wadliwy przepis był częścią projektu rządowego. Co teraz zrobi ustawodawca? Tego jeszcze nie wiadomo. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju nie odpowiedziało na nasze pytania.
>>> Czytaj też: Komornicze allegro na finiszu. Będzie można wylicytować samochody, maszyny rolnicze czy biżuterię
