Nieznaczny spadek cen zanotowano w Warszawie, Poznaniu i Zielonej Górze (poniżej 1 proc.). I choć w naszym indeksie to Warszawa ma wagę największą, to spadek cen mieszkań w stolicy nie zatrzymał wzrostu indeksu cen mieszkań, który zyskał 2,5 proc.
W piętnastu miastach ceny mieszkań wzrosły kontynuując tendencję zapoczątkowaną lipcu. Przez trzy ostatnie miesiące nasz indeks cenowy wzrósł o 3,6 proc. i znalazł się niemal na tej samej wysokości, co na koniec ub.r. Tym samym spadek cen z początku 2009 r. został niemalże wymazany. Możemy więc mówić o wyjątkowym lecie na rynku nieruchomości, nie tylko ze względu na rzadko spotykany wzrost cen mieszkań w tym okresie, ale także ze względu na wzrost liczby transakcji. Zastój z początku roku to już przeszłość – obecnie miesięczna liczba transakcji jest ok. trzykrotnie wyższa niż w najsłabszym pod tym względem styczniu.
Przecena coraz mniejsza
W skali dwunastu miesięcy wciąż jeszcze możemy mówić o spadkach cen transakcyjnych, ale w żadnym z monitorowanych przez nas miast nie przekracza on 10 proc. Podobnie jak przed miesiącem, w Łodzi zawierano transakcje po cenach wyższych niż przed rokiem, choć tylko o 0,2 proc. W porównaniu do sierpnia zanotowaliśmy wzrost cen w większości monitorowanych miast przy jednoczesnym wzroście liczby transakcji. Częściowo odpowiadają za to wysokie limity cen obowiązujące w programie Rodzina na Swoim (dodatkowo podniesione w większości miast od czwartego kwartału), częściowo większa dostępność kredytów w bankach.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
| miasto | mediana ceny m2 we wrześniu 2009 r. | roczna zmiana ceny | miesięczna zmiana ceny | mediana ceny nieruchomościwe wrześniu 2009 r. | |
| Bydgoszcz | 4 021 zł | -4,80% | 4,80% | 208 850 zł | |
| Gdańsk | 5 575 zł | -7,40% | 4,70% | 292 000 zł | |
| Gdynia | 5 670 zł | -7,90% | 2,10% | 315 050 zł | |
| Kraków | 6 533 zł | -1,70% | 2,80% | 332 886 zł | |
| Lublin | 4 590 zł | -5,30% | 0,80% | 240 771 zł | |
| Łódź | 4 499 zł | 0,20% | 8,10% | 238 000 zł | |
| Olsztyn | 4 707 zł | -2,30% | 4,60% | 235 500 zł | |
| Poznań | 5 387 zł | -9,60% | -0,80% | 269 950 zł | |
| Szczecin | 4 747 zł | -9,20% | 0,50% | 251 500 zł | |
| Warszawa | 7 804 zł | -7,60% | -0,60% | 407 500 zł | |
| Wrocław | 6 084 zł | -2,70% | 2,10% | 306 183 zł |
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy. Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
Komentarz i prognoza
Wzrost cen transakcyjnych w trzecim kwartale zaskoczył nas ponieważ historycznie nie jest to okres sprzyjający sprzedającym. Ważniejszym czynnikiem okazała się jednak nie sezonowość, lecz cykl koniunkturalny. W nieruchomościach, podobnie jak na giełdzie, notujemy odbicie od dna wyznaczonego na początku 2009 r.
Ze względu na podniesione limity cenowe obowiązujące w programie Rodzina na Swoim, nie można wykluczyć sztywniejszej postawy sprzedających w negocjacjach cenowych, ponieważ program obejmuje swoim zasięgiem już nie tylko segment ekonomiczny rynku mieszkaniowego, ale – szczególnie w mniejszych miastach – także podwyższony. Zmiany, które weszły w życie od 1 października pozwalają sprzedającym swobodnie utrzymać oferowane ceny sprzedaży, a nawet na ich podniesienie.
Malejąca aktywność deweloperów na polu nowych projektów także jest elementem sprzyjającym podaży, która póki co nie musi obawiać się wejścia na rynek dużej liczby tanich mieszkań.
Na korzyść kupujących może grać za to czas. Po pierwsze nie jest jasne czy obecna poprawa kondycji rynku mieszkaniowego ma trwały charakter. Ewentualny wzrost bezrobocia wynikający z innych czynników niż tylko sezonowość rynku pracy, może jeszcze zaszkodzić gospodarce i popytowi na mieszkania. Po drugie w 2010 r. na rynku powinny pojawić się nowe projekty deweloperskie realizowane już w nowych warunkach kosztowych – a więc w oparciu o niższe ceny gruntów, robocizny i materiałów, co przy ewentualnie słabym popycie może spowodować ponowny spadek średnich cen i obniżyć oczekiwania sprzedających na rynku wtórnym.
Na razie oczekujemy stabilizacji cen do końca roku.
/>