Coraz więcej instytucji finansowych znowu namawia klientów do przeniesienia kredytu mieszkaniowego do swojego banku. W czasie ostatniej hossy kredytowej nawet 20 proc. wszystkich udzielanych pożyczek przeznaczanych było na spłatę starych zobowiązań. Działo się tak, gdyż można było w bankach uzyskać lepsze warunki i zmniejszyć ratę niż w przypadku starych pożyczek. Dzisiaj refinansowanie znowu się opłaca, ale tylko tym osobom, które zadłużyły się rok temu, gdy marże były najwyższe. Coraz częściej przy refinansowaniu nie trzeba płacić bankowi prowizji i można nawet zwiększyć wartość kredytu, jeśli mamy taką potrzebę. Najbardziej opłaca się refinansowanie kredytu hipotecznego i kilku kredytów gotówkowych, gdyż wówczas oszczędności w miesięcznej racie mogą być największe.

Refinansowanie nie zawsze się opłaca

Jeśli ktoś brał kredyt mieszkaniowy dwa, trzy lata temu, gdy oferta kredytowa banków była najlepsza i opłaty najniższe, to raczej nie powinien spodziewać się, że bank zaproponuje mu teraz lepsze warunki. W czasie hossy kredytowej marże niejednokrotnie były niższe niż 1 proc. i takich warunków dzisiaj żadna instytucja finansowa nie proponuje. Komu może się więc opłacać spłata starego kredytu i wzięcie nowego? Przede wszystkim tym osobom, które rok temu wzięły pożyczkę na kupno mieszkania lub domu i korzystały z ówczesnej oferty banków. Kryzys dopiero się zaczynał i warunki kredytowe były bardzo ciężkie. Przy kredytach złotowych średnia marża dochodziła do 3 proc. Dzisiaj niektórym klientom instytucje proponują marże o połowę niższą.

– Właśnie rozpoczęła się u nas promocja i proponujemy klientom, którzy chcieliby zrefinansować kredyt z innego banku, brak prowizji oraz atrakcyjne marże już od 1,5 proc. – mówi Anna Stankiewicz, kierownik zespołu kredytów hipotecznych w Eurobanku.

Nawet przy marży równej średniej na rynku zyski z przeniesienia kredytu mogą być spore. Miesięczna rata przy kredycie w wysokości 240 tys. zł na 30 lat może być niższa o ok. 60 zł. Jeśli skorzystamy z najniższej marży na rynku (1,35 proc. w BZ WBK), to oszczędność wynosi 188 zł.

Niższa rata nie zawsze oznacza, że kredyt jest tańszy

Przy refinansowaniu kredytu hipotecznego bardzo często banki proponują wydłużenie okresu kredytowania. Zamiast więc spłacać kredyt w ciągu 20 lat, jak w starym banku, proponuje się nam wydłużenie okresu spłaty np. do 30 lat. Wówczas rata miesięczna będzie dużo niższa, kredytobiorca odczuje znacznie większą ulgę finansową, ale w całym okresie spłaty kredyt okazuje się znacznie droższy. Na wydłużenie okresu spłaty pożyczki powinny się więc decydować tylko osoby, które mają problemy z bieżącą obsługą swoich zobowiązań.

Do czasu uzyskania wpisu w księdze wieczystej trzeba płacić ubezpieczenie

Zysk z przeniesienia kredytu hipotecznego do innego banku może pojawić się dopiero po kilku miesiącach. Przede wszystkim trzeba zapłacić za wpis w księdze hipotecznej. Kosztuje on 200 zł, ale to nie wszystkie koszty związane z ustanowieniem zabezpieczenia kredytu. Do czasu dokonania wpisu w księdze kredytobiorca musi też swoją pożyczkę ubezpieczyć. Kosztuje to miesięcznie kilkadziesiąt złotych, w zależności od wartości kredytu. Na wpis w księdze, w zależności od miejscowych realiów, trzeba czekać od miesiąca do pół roku. Dlatego przeniesienie kredytu do innego banku powinno być krokiem bardzo przemyślanym, bo nie opłaca się robić często takiej przeprowadzki.

Nie opłaca się refinansowanie kredytów walutowych

Marże kredytów walutowych także spadły, ale przy przeniesieniu kredytu we frankach czy euro ponosimy dodatkowe koszty, związane z wymianą walut. Najpierw musimy kredyt spłacić w starym banku według kursu sprzedaży walut (wyższego), a później jest nam udzielany nowy kredyt według kursu kupna (niższego).

– Różnice w wysokości spreadu stosowanego przez banki są bardzo duże i wynoszą od kilku do kilkunastu procent – mówi Justyna Szafraniec z Finamo.

Średni spread na rynku to 7–8 proc. Nawet jeśli dostaniemy w banku niższą marżę, to przy wysokim spreadzie nasza miesięczna rata nie musi być mniejsza. Można oczywiście spłacać kredyt w walucie, w której został on udzielony, ale nie każdy bank posiada walutową obsługę kasową i w nie każdym taka wpłata jest darmowa. Wówczas trzeba założyć konto walutowe, które również może nie być za darmo. Zdaniem wszystkich ekspertów minie jeszcze sporo czasu, zanim refinansowanie kredytów walutowych zacznie się opłacać.

Refinansując kredyt, bank dokładnie nas prześwietli

Nie liczmy na to, że skoro rok temu przeszliśmy procedurę obliczania naszej zdolności kredytowej, to unikniemy tego w banku, do którego chcemy przenieść kredyt. – Procedura udzielania kredytu refinansowego, w tym analiza zdolności kredytowej, odbywa się analogicznie, jak w przypadku standardowego kredytu hipotecznego, czyli na podstawie dokumentów o zatrudnieniu i wysokości dochodów – mówi Agnieszka Nachyła z banku Millennium.

Wszystko może jednak trwać nieco krócej niż przy nowym kredycie. – Procedura jest podobna, jednak dobra historia kredytowa oraz fakt, że inny bank już zweryfikował nieruchomość, powodują, że ten proces jest szybszy i prostszy dla klienta – mówi Anna Stankiewicz. Przede wszystkim jednak na refinansowanie mogą liczyć tylko osoby, które do tej pory regularnie spłacały całe zadłużenie.

– Możemy stosować niższą marżę, może być nawet zerowa prowizja, ale dopuszczone jest tylko refinansowanie kredytów, których spłata była regularna – mówi Marek Kłuciński z PKO BP.

Najbardziej opłaca się konsolidacja kredytu hipotecznego z gotówkowymi

Przeniesienie do jednego banku kredytu mieszkaniowego i kilku pożyczek gotówkowych może spowodować bardzo duży spadek kosztów obsługi. Oprocentowanie kredytów gotówkowych dochodzi do 20 proc., więc zamiana ich na pożyczkę zabezpieczoną hipoteka może zmniejszyć miesięczne odsetki o połowę. Według banków większość wniosków o refinansowanie dotyczy również kredytów gotówkowych.

– Taki zabieg jest zdecydowanie bardziej opłacalny, bo marża na część kredytu przeznaczoną na konsolidację kredytów gotówkowych wynosi 3,99 proc. Dodatkowo spłatę kredytu można rozłożyć na 20 lub 30 lat, co znacznie obniża miesięczną ratę – mówi Anna Stankiewicz. Warunek jest jeden – wartość kredytu konsolidacyjnego nie może przekroczyć wartości nieruchomości. Są jednak też inne ograniczenia.

– Gdy udział kwoty na cel mieszkaniowy stanowi do 70 proc. ogólnej kwoty kredytu konsolidacyjnego, to w Millenium klient może uzyskać kredyt w wysokości do 90 proc. wartości zabezpieczenia. W przypadku gdy konsolidacji podlegają wyłącznie kredyty konsumpcyjne, bank może udzielić pożyczki hipotecznej, ale wówczas jej maksymalna wartość to 70 proc. wartości zabezpieczenia – mówi Agnieszka Nachyła.

Często przy konsolidacji kilku kredytów banki stosują różne marże. Przy kredycie konsolidacyjnym w części przeznaczonej na skredytowanie nieruchomości stosuje się marże jak przy kredytach hipotecznych, a w części przeznaczonej na spłatę kredytów gotówkowych wyższą marżę, jak przy pożyczkach gotówkowych. Najczęściej jest ona wyższa o 1–2 pkt proc. od marży przy części hipotecznej.

Aby otrzymać najlepszą ofertę , trzeba przenieść do banku całe swoje finanse

Z najlepszych kredytów refinansowych nie mogą skorzystać wszyscy. Podobnie jak przy klasycznych kredytach hipotecznych, banki proponują niższą marżę lub rezygnują z prowizji, jeśli klient zadeklaruje np. odpowiednio wysokie wpływy na konto. W BNP Paribas Fortis, aby skorzystać z promocji rozpoczynającej się w marcu i otrzymać prowizję mniejszą niż 2 proc., trzeba zadeklarować wpływy na rachunek w wysokości 2,5 tys. zł. W Deutsche Bank minimalna kwota, jaką trzeba przelewać na rachunek, umożliwiająca skorzystanie z najlepszej oferty, wynosi 6 tys. zł. Mimo że oficjalnie coraz więcej banków mówi, że finansuje do 100 proc. wartości nieruchomości, to aby dostać niższą marżę, trzeba mieć też spory wkład własny.

– W przypadku gdy kredyt refinansowy stanowi do 30 proc. wartości zabezpieczenia, marża w naszym banku wyniesie tylko 1,60 proc. – mówi Agnieszka Nachyła.

Podobnie jest w Eurobanku. – Najlepszą ofertę otrzymają klienci, którzy refinansując kredyt z innego banku nie przekroczą kwotą nowego kredytu 90 proc. wartości nieruchomości. Tacy klienci nie zapłacą prowizji i dostaną niską marżę – mówi Anna Stankiewicz.