Według oficjalnych danych Głównego Urzędu Statystycznego, w połowie 2026 roku liczba ludności Polski wyniosła 37,24 mln osób. To o ponad milion mniej niż dekadę temu. Różnica między liczbą zgonów i liczbą urodzeń przekracza 150 tys. osób rocznie, a niebawem może dojść do 200 tys. Już samo to powinno doprowadzić do spadku cen mieszkań zgodnie z głoszoną przez zwolenników depopulacji zasadą: „mniej ludzi to niższy popyt”.
Ba, spadek cen powinien być jeszcze głębszy, bo zasoby mieszkaniowe stale się w Polsce powiększają: od początku 2016 r. do końca pierwszego półrocza 2026 roku oddano do użytku ponad 2,07 mln nowych lokali; realny przyrost netto był, oczywiście, mniejszy ze względu na naturalne wygaszanie i rozbiórki starych budynków, jednak całkowita baza wzrosła w tym czasie o ok. 1,4 miliona adresów - z ok. 14,8 mln do ponad 16,2 mln mieszkań.
Czyli mamy oficjalnie o milion mniej ludzi i o 1,4 mln więcej mieszkań – a mimo to ceny nijak nie chcą spadać, tylko brawurowo wzrosły, zwłaszcza w kilku największych miastach i ich bezpośrednim otoczeniu. Jak to wyjaśnić?
Pięć głównych powodów wzrostu cen mieszkań
Zacznijmy od tego, że piewcy depopulacji stosują niezwykle prymitywną metodę szacowania cen, w której najważniejsze założenie – że mieszkanie mieszkaniu równe – jest całkowicie błędne. Trudno „na sztuki” porównywać bułki, a co dopiero lokale o różnym standardzie i – co najistotniejsze – położone w innych miejscach. Lokalizacja i standard mają kluczowe znaczenie – wie to chyba każdy, kto choć raz szukał lokum na weekend, a co dopiero – na życie.
Jeśli spojrzymy z tego punktu widzenia na mapę Polski, to szybko znajdziemy na niej miejsca, w których popyt na mieszkania – mimo oficjalnej depopulacji kraju – pozostaje od lat niezmiennie wysoki lub wręcz ekstremalnie wysoki. I nic na razie nie wskazuje na to, by w najbliższych latach miała tu nastąpić jakakolwiek zmiana. Jest tak z pięciu fundamentalnych powodów.
- Faktyczna liczba mieszkańców Polski rośnie za sprawą napływu cudzoziemców. Jak już kilka razy tutaj wspominaliśmy, liczba Polek i Polaków od 2011 roku maleje, ale nie oznacza to wcale spadku liczby mieszkańców naszego kraju. Według eksperymentalnego szacunku opublikowanego przez GUS w lipcu 2026 roku, na koniec 2025 roku faktycznie przebywało w Polsce około 38,8 miliona osób, w tym ok. 2,3 miliona cudzoziemców. Większość tych ostatnich, głównie Ukraińców, nie jest stałymi rezydentami Polski, ale przecież musi gdzieś mieszkać.
- Ludzie, zwłaszcza młode kobiety, migrują do kilku wielkich miast i ich okolic. Pisałem tu ostatnio, że 75 proc. Polski wyludnia się w coraz szybszym tempie, ale jest kilka ośrodków, które – mimo ujemnego salda urodzeń – rozwijają się demograficznie z uwagi na mocno dodatnie saldo migracji (zarówno krajowych, jak i zagranicznych). Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Rzeszów oraz Wrocław cieszą się z napływu świeżej krwi – a to podbija popyt na mieszkania. To samo dzieje się w Wieliczce, Zielonkach, Wielkiej Wsi oraz w ich odpowiednikach na Mazowszu, Dolnym Śląsku, Pomorzu, a także Wielkopolsce – to elita gmin, w których buduje się jeszcze żłobki, przedszkola i szkoły – oraz nowe osiedla.
- Zasadniczo zmieniły się wymagania i potrzeby nabywców i najemców mieszkań. Ludzie chcą mieszkać na nowoczesnych osiedlach spełniających współczesne normy jakości i komfortu, lokale na rynku wtórnym, a nawet całe stare osiedla, nie spełniają wielu obecnych wymogów, co przekłada się na wysoki popyt na te w nowych budynkach i lokalizacjach; w danym mieście możemy mieć duża liczbę nominalnych pustostanów i zarazem bardzo wysokie zapotrzebowanie na kolejne lokale – jedno drugiemu nie przeczy, bo niskiej jakości „pustostany” w kiepskich lokalizacjach nie rzutują na ceny lokali w wysokim standardzie i dobrze (albo modnie) położonych.
- Młodzi (z Polski powiatowej oraz cudzoziemcy) masowo migrują do ośrodków akademickich. Mimo depopulacji, czołowe polskie uczelnie odnotowały rekordowe nabory na studia. Studiuje na nich ponad 1,3 mln osób, przy stale rosnącym udziale studentów zagranicznych. To w oczywisty sposób napędza popyt na mieszkania, zwłaszcza na wynajem.
- Zmiana modelu życia wpływa na strukturę gospodarstw domowych: lawinowo przybywa gospodarstw jednoosobowych. Realne zapotrzebowanie na mieszkania zależy głównie od liczby gospodarstw domowych, a ta wcale nie maleje. Dzieje się tak nie tylko z powodu napływu cudzoziemców, ale i zmiany modelu życia: Polki i Polacy coraz częściej mieszkają w pojedynkę i wiele wskazuje na to, że ów trend będzie się umacniał – wzmagając popyt na mieszkania, bo ta sama liczba osób zajmuje coraz większą liczbę mieszkań.
W minionej dekadzie ogromny wpływ na ceny mieszkań w największych miastach, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach, miało też to, że całkiem sporo ludzi kupowało mieszkania w celach inwestycyjnych. W Krakowie czy Warszawie w niektórych okresach grubo ponad połowa mieszkań nabywana była właśnie przez inwestorów chcących chronić swoje oszczędności przed inflacją. Część z nich zakładała z góry zarabianie na wynajmie, ale byli i tacy, którzy poprzestali na zainwestowaniu gotówki i potrafili miesiącami czy latami trzymać puste lokale; to także w oczywisty sposób podbijało (i wciąż podbija) ceny.
Takie, a nie inne kierunki migracji ludzi – z całej Polski oraz cudzoziemców – windują popyt na mieszkania (a wraz z nim ceny gruntów i robocizny) w dosłownie kilku metropoliach i ich okolicach. I to się raczej w przewidywalnym czasie nie zmieni – chyba że (nie daj Bóg!) wybuchnie jakiś potężny kryzys ekonomiczny w stylu tego z końcówki pierwszej dekady XXI wieku.
Planeta singli: gospodarstw jednoosobowych przybywa w Polsce szybciej niż ubywa Polek i Polaków
To gospodarstwa domowe w konkretnym miejscu, a nie statystyczni mieszkańcy kraju w abstrakcyjnej lokalizacji, kupują i wynajmują lokale - zwraca uwagę Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl. O sytuacji na rynku decyduje sposób, w jaki obywatele organizują swoje życie, kiedy się usamodzielniają, jak długo mieszkają samotnie oraz dokąd migrują. Właśnie to sprawia, że depopulacja może współistnieć z utrzymującym się wysokim popytem na lokale w konkretnych częściach kraju.
Wedle danych Eurostatu, we wszystkich krajach Europy rośnie udział gospodarstw jednoosobowych: na początku XXI wieku wynosił on ok. 20 proc., a obecnie już 37 proc. Czyli na ponad 203 miliony gospodarstw w UE, aż 76 milionów to dorośli mieszkający w pojedynkę. Powody? Późniejsze zawieranie małżeństw i odkładanie decyzji o założeniu rodziny, lepsza niż kiedykolwiek (wbrew stereotypom!) sytuacja finansowa młodych ludzi i większa akceptacja życia w pojedynkę, szybki wzrost liczby starszych osób, zwłaszcza wdów, żyjących samotnie do późnego wieku, masowe przeprowadzki ludzi (zwłaszcza młodych kobiet) do dużych miast w celach edukacyjnych i zawodowych.
Najwyższy odsetek gospodarstw jednoosobowych, powyżej 40 proc., mają: Szwecja, Dania i państwa bałtyckie. Najniższy, miedzy 30 a 35 proc., jest w krajach południa Europy: Portugalii, Hiszpanii, Włoszech oraz na Malcie, gdzie silniejsze pozostają tradycyjne, wielopokoleniowe modele zamieszkiwania i wielu młodych dorosłych żyje pod jednym dachem z rodzicami. Jednak również tam Eurostat odnotowuje bardzo szybki wzrost liczby gospodarstw singli. Polska znajduje się w czołówce państw z najszybszym przyrostem – w ciągu dwóch dekad odsetek gospodarstw jednoosobowych zwiększył się z 22 do 35 proc. ogółu domostw. W tym samym czasie udział gospodarstw z dziećmi zmniejszył się z 37 proc. do 25 proc.
Logiczne, że im więcej osób mieszka w pojedynkę, tym więcej potrzeba lokali. Ale – znowu - nie jakichś tam, tylko relatywnie niewielkich, komfortowych, ładnie położonych i dobrze skomunikowanych. Wywiera to także silny wpływ na profil inwestorów, którzy coraz częściej poszukują nieruchomości odpowiadających potrzebom jednej lub dwóch osób, a nie tradycyjnych rodzin wielodzietnych.
Ceny mieszkań w Polsce: scenariusze na kolejnych 10 lat
Anton Bubiel podkreśla, że jednym z najważniejszych skutków zmian demograficznych nie będzie jednolity spadek cen mieszkań w całym kraju, lecz coraz większe zróżnicowanie rynku: topowe aglomeracje będą wciąż przyciągały mieszkańców, miejsca pracy, kapitał oraz inwestycje, a mniejsze i średnie miasta będą tracić swoją atrakcyjność i tracić ludność. Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto wypadają w prognozach znakomicie – co znajduje odzwierciedlenie w cenach mieszkań. Pozostałe miasta wojewódzkie (z wyjątkiem Rzeszowa zasysającego całe Podkarpacie) oraz 90 proc. średnich miast bez silnych funkcji akademickich i gospodarczych będzie się zwijać – a to może oznaczać w przyszłości stagnację lub spadek cen mieszkań.
Polski rynek mieszkaniowy już składa się w praktyce z wielu rynków rozwijających się w zupełnie różnym tempie. Nie ma znaczenia, że liczba mieszkańców kraju będzie maleć, jeśli ludzie nadal będą koncentrowali się w tych samych największych ośrodkach. Dlatego analizowanie przyszłości rynku wyłącznie na podstawie liczby mieszkańców Polski prowadzi do błędnych wniosków – kwituje ekspert.
Wyraźnie widać to również w prognozach dotyczących poszczególnych miast i ich otoczenia. Łódź może do 2060 roku stracić ponad 200 tys. mieszkańców. Poznań również jest wskazywany jako miasto potencjalnie kurczące się demograficznie, choć jednocześnie otaczający go powiat ma zyskać około 122 tys. mieszkańców, co potwierdza utrzymujący się proces suburbanizacji. Oznacza to, że coraz większego znaczenia nabierze nie tylko wybór miasta, ale również konkretnej lokalizacji w jego obszarze funkcjonalnym, ponieważ atrakcyjne przedmieścia mogą rozwijać się szybciej niż administracyjne centra części aglomeracji. Cena mieszkania zależeć będzie nie tylko od miasta, ale konkretnej lokalizacji, typu nieruchomości, profilu kupujących.
Analizy ekonomiczne Alior Banku wskazują, że tak zwany czysty, ilościowy deficyt mieszkaniowy w Polsce zostanie ostatecznie zaspokojony w okolicach 2028 roku.
Choć w skali całego kraju tempo wzrostu cen może wyhamować, to w kluczowych metropoliach pękną kolejne bariery cenowe. Eksperci rynkowi zgadzają się, że inflacja, koszty budowy oraz deficyt gruntów doprowadzą w kolejnych latach do znacznych podwyżek cen mieszkań w największych aglomeracjach:
* Warszawa: Średnia cena za metr kwadratowy na rynku wtórnym, która w 2025 roku wynosiła ok. 17 tys. zł, do połowy lat 30. może sięgnąć nawet 35 tys. zł / m².
* Trójmiasto i Kraków: Prognozowany wzrost cen na rynku wtórnym do poziomu ok. 30 tys. zł / m².
* Poznań i Wrocław: Ceny mogą oscylować wokół 23–25 tys. zł / m².
Jeżeli młodzi ludzie będą nadal przesuwać w czasie moment zakładania rodziny lub nasili się trend dotyczący życia w pojedynkę, popyt przesunie się niemal całkowicie na funkcjonalne kawalerki oraz mieszkania 2-pokojowe w dobrze skomunikowanych punktach miast. Duże, niefunkcjonalne domy na obrzeżach zaczną tracić na wartości.
Mniej więcej od 2028 r. podstawowy popyt nie będzie już dotyczyć jakiegokolwiek "dachu nad głową", kupujący zaczną masowo odrzucać tzw. patodeweloperkę, a kluczowym kryterium stanie się standard energetyczny budynku, bliskość infrastruktury oraz dostępność wind i udogodnień dla osób starszych.
W najbliższej dekadzie czeka nas też pierwsza wielka fala dziedziczenia mieszkań po rodzicach i dziadkach, którzy nabyli lokale zakładowe lub gminne w pierwszych latach III RP. Z powodu dużej nadwyżki zgonów nad urodzeniami, na rynku będzie się pojawiać mnóstwo nieruchomości „z odzysku”: szacunki oscylują między 80 a 120 tysięcy lokali rocznie. Te mieszkania uwolnią się jednak głównie w wyludniających się powiatach i mniejszych miastach. A tam, z braku chętnych, ceny zaczną realnie spadać, niektóre nieruchomości staną się niesprzedawalne. Wzrośnie liczba pustostanów.
Pieniądze uzyskane przez spadkobierców ze sprzedaży domów i mieszkań w mniej atrakcyjnych lokalizacjach na prowincji będą transferowane jako wkład własny na zakup mieszkań w topowych metropoliach, jak Warszawa, Kraków, Wrocław, co jeszcze mocniej napędzi tam drożyznę. W topowych metropoliach mieszkania będą nadal ekstremalnie drogie i niedostępne dla przeciętnego zarabiającego z powodu kumulacji kapitału, migracji i popytu ze strony singli. Owszem, w miastach średnich i małych nastąpi stagnacja lub spadek cen, wywołane masowym wymieraniem i dziedziczeniem lokali, na które nie będzie chętnych. Ale czy to jest naprawdę dobra wiadomość dla osób szukających plusów w depopulacji Polski?
Dziennikarz, publicysta, felietonista Forsal.pl i Dziennika Gazety Prawnej, laureat wielu nagród i wyróżnień dziennikarskich, m.in. Nagrody Grabskiego i Nagrody Kwiatkowskiego.