Dokument ten obowiązuje od wejścia w życie Ustawy deweloperskiej, czyli w pełnym brzmieniu „Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011”. Mamy z nim do czynienia przy finansowaniu zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, ale czy zwróciliśmy uwagę czym jest Prospekt Informacyjny i jakie informacje są w nim przekazywane? Oto pigułka informacyjna na ten temat.

Jedni podnosili argumenty przeciw wejściu w życie Ustawy jako ingerencja w wolność umów, inni wskazywali nierównowagę informacyjną pomiędzy deweloperem, a klientem zainteresowanym kupnem nieruchomości. Do tego zdarzały się głośne bankructwa deweloperów, sprzeniewierzenia środków lub sprzedaży nieruchomości w sąsiedztwie terenów jakie ze spokojnej, zielonej okolicy zmieniały się w uciążliwe sąsiedztwo trasy szybkiego ruchu.

Zdecydowano się na regulację zasad prowadzenia inwestycji deweloperskiej określając w Ustawie:

  •  środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;
  • zasady i tryb zawierania umów deweloperskich;
  • obowiązki przedkontraktowe dewelopera;
  • treść umowy deweloperskiej;
  • prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej;
  • zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.
Reklama

W 20-sto stronicowej Ustawie wiele punktów odnosi się do Prospektu Informacyjnego, a 5 stron stanowi jego wzór.

Prospekt Informacyjny jest zatem prawnie opisanym zbiorem informacji jakie deweloper ma obowiązek przekazać klientowi.

Każdy deweloper od dnia ogłoszenia inwestycji do sprzedaży ma OBOWIĄZEK wydać Część Ogólną Prospektu Informacyjnego zainteresowanemu klientowi. Wydanie Prospektu nie musi zatem warunkować podpisania z deweloperem jakiejkolwiek umowy. Informacje zawarte w Prospekcie, mają dać klientom takie informacje jakie pozwolą im podjąć decyzję, czy są zainteresowani inwestycją, czy nie. Czy chcą podpisać umowę rezerwacyjną lub od razu deweloperską, czy też po przestudiowaniu Prospektu rezygnują z zakupu.

Co klient znajdzie w Części ogólnej Prospektu Informacyjnego?
  • Dane dewelopera.

Adres siedziby, numery KRS, NIP, REGON, dane kontaktowe, telefon, adres poczty e-mail, nr fax, adres strony internetowej.

Powyższe informacje pozwalają zweryfikować podstawowe dane rejestrowe, a przeczytanie KRS przekazuje informacje o reprezentacji dewelopera zorganizowanego jako spółka.

  • Doświadczenie dewelopera

W tym dziale Deweloper wskazuje trzy zrealizowane przez siebie przedsięwzięcia deweloperskie, w tym obligatoryjnie ostatnie zrealizowane przedsięwzięcie. Podaje adres, datę rozpoczęcia i datę uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jeśli deweloper nie zrealizował trzech lub więcej inwestycji, to wskazuje te, które zrealizował lub informuje, że nie zrealizował jeszcze żadnego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Klient może ocenić doświadczenie, odwiedzić inwestycje, zebrać od mieszkańców opinie na temat dewelopera.

  • Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego.

Tego, które sprzedaje i oferuje.

W tym dziale znajduje się szereg istotnych informacji:

  • Informacje dotyczące gruntu, gdzie znajdziemy adres i numery działek, nr KW, informacje o obciążeniu hipotecznym lub informacje o złożonych wnioskach o wpis hipoteki.

Klient może sprawdzić księgę wieczystą i porównać informacje na Prospekcie Informacyjnym z innymi dokumentami dotyczącymi inwestycji np. nr działek na jakich prowadzona jest inwestycja z nr działek wymienionymi w pozwoleniu na budowę.

  • Przeznaczenie sąsiednich do inwestycji działek w planie zagospodarowania przestrzennego, dopuszczalna wysokość zabudowy, dopuszczalny procent zabudowy działki oraz Informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczący przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości.

To bardzo istotny punkt, w którym klient dowiaduje się co może powstać w okolicy. W szczególności informacje o planowanych budowach dróg, linii szynowych (pociąg, tramwaj), korytarzach powietrznych (czy nad osiedlem nie zaczną regularnie latać samoloty), a także znanych innych inwestycji komunalnych, w szczególności oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci, wysypisk, cmentarzy.

Można w tym puncie znaleźć zatem informacje o jakich mówi deweloper obiecując przyszłą infrastrukturę albo fakty jakie wolałby przemilczeć.

  • Informacje dotyczące budynku

Tu znajdziemy informacje o pozwoleniu na budowę, nr decyzji, czy jest prawomocne i czy nie jest zaskarżone.

Planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz termin przeniesienia praw własności na nabywców.

Opis przedsięwzięcia z liczbą budynków i rozmieszczeniem ich na nieruchomości gruntowej podając minimalny odstęp pomiędzy budynkami w metrach.

Dalej symbol normy użytej do policzenia powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (obowiązują jednocześnie 3 normy PN i można posłużyć się jedną z trzech możliwych norm do przeliczenia powierzchni).

Sposób i procentowy udziału źródeł finansowania przedsięwzięcia. Mogą to być środki własne, kredyty, linie kredytowe, wpływy od klientów nabywających lokale. Na dzień wydania Prospektu Informacyjnego deweloper może nie mieć zaciągniętego kredytu na sfinansowanie inwestycji, ale z tego punktu klient może się dowiedzieć, że deweloper stara się lub zamierza starać się o kredyt jaki może obciążyć hipotekę nieruchomości. Kredyty inwestycyjne z racji swojej konstrukcji mają okres spłaty powiązany z okresem sprzedaży nieruchomości i zwykle nie stanowi kłopotu wydanie Promesy na bezobciążeniowe wydzielenie lokali. Nie musi być to natomiast pewne w przypadku linii kredytowej.

  • Środki ochrony nabywców. Opis rodzaju rachunku powierniczego. Rachunek otwarty, najczęściej stosowany pozwala „uwalniać” do dewelopera wpłacone na niego środki po osiągnięciu określonego zaawansowania inwestycji. Stopień zaawansowania ocenia bank prowadzący rachunek powierniczy. Rachunek zamknięty, rzadko stosowany, uwalnia środki do dewelopera dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność na klienta.

Nazwa banku powiernika.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego w etapach opisanych procentowo i z opisem jakie prace z danego etapu zostaną wykonane.

Jeśli deweloper przewiduje waloryzację cenny, to musi opisać w jakim przypadku. Najczęściej jest to związane ze zmianą stawek podatku VAT.

  • Warunki odstąpienia od Umowy Deweloperskiej

Część ogólna kończy się opisem warunków odstąpienia od Umowy deweloperskiej. Tu należy zaznaczyć, że klient ma prawo odstąpić od umowy bez konsekwencji, jeśli Prospekt informacyjny nie był zgodny z późniejszą Umową deweloperską lub nie zawierał istotnych dla klienta informacji zatajonych przez dewelopera i był niezgodny ze stanem faktycznym lub prawnym. Niedoręczenie lub doręczenie niekompletnego Prospektu Informacyjnego daje klientowi możliwość odstąpienia od umowy i żądania zwrotu wpłaconych środków, bez potrącania kar umownych.

  • Część Indywidualna

Po części ogólnej następuje Cześć Indywidualna. Zawarte tu są informacje o powierzchni lokalu/domu, cenie m2, dokładnym położeniu lokalu w nieruchomości wraz z opisem standardu wykonania.

Deweloperzy nie mają zatem dowolności w tworzeniu zakresu informacji zawartej w Prospekcie Informacyjnym. Minimalny zestaw informacji określa wzór. Załącznikami są:

  • Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego (jeśli przedmiotem transakcji jest lokal mieszkalny)
  • Wzór umowy deweloperskiej

Prospekt Informacyjny dopełniony Częścią Szczegółową i załącznikami stanowi integralną część Umowy Deweloperskiej i musi być z nią zgodny. Jeżeli jest niezgodność pomiędzy tymi dokumentami, klient ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni.

Analiza Prospektu Informacyjnego przez klienta jest bardzo ważnym punktem przed podpisaniem właściwej umowy z deweloperem. Dokument ten ma za zadanie chronić interesy nabywców poprzez udostępnianie informacji na temat danej inwestycji czy dewelopera. Niestety część z nas nie poświęca zbyt dużej uwagi na analizy dokumentów i kluczowe decyzje podejmuje na podstawie atrakcyjności nieruchomości czy rozmów z deweloperem. Pamiętaj o dokładnym zapoznaniu się z informacjami przekazywanymi przed zakupem nieruchomości. Podejmuj decyzję świadomie. Za pomocą Prospektu Informacyjnego możesz bezpłatnie porównać inwestycje od różnych deweloperów.

Autor: Jacek Belka, Specjalista ds. produktów bankowych, Feniks Finanse Sp. z o.o.