Wysokie stopy procentowe zmniejszają opłacalność inwestycji
Autorzy opracowania podkreślają, że w odróżnieniu od nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby, silnie uzależnionych od zdolności kredytowej i kosztu kredytu hipotecznego, inwestorzy często operują kapitałem własnym. Mimo to wzrost stóp procentowych ogranicza atrakcyjność nieruchomości jako lokaty kapitału, ponieważ podnosi rentowność alternatywnych, bezpiecznych instrumentów finansowych.
Według banku podwyżki stóp procentowych w latach 2021–2022 zasadniczo zmieniły rachunek opłacalności inwestycji w mieszkania. W warunkach zerowych stóp procentowych i wysokiej inflacji nieruchomości były traktowane jako bezpieczna przystań dla oszczędności. Obecnie, przy wyższych rentownościach obligacji i depozytów, relatywna atrakcyjność najmu spadła, a relacja czynszów do cen mieszkań w krótkim okresie pozostaje stabilna.
Nie widać perspektyw silnego popytu inwestycyjnego
PKO BP ocenia, że obecnie nie widać perspektyw szybkiego powrotu silnego popytu inwestycyjnego, w szczególności w skali obserwowanej w latach 2020–2021. Tamten okres – jak wskazano – był efektem wyjątkowej kumulacji czynników: rekordowo niskich stóp procentowych, taniego kredytu i ograniczonych alternatyw inwestycyjnych.
Hamulce dla inwestorów
Hamulcem dla inwestorów pozostaje również niepewność regulacyjna, w tym dyskusja o ewentualnym podatku katastralnym czy dodatkowym opodatkowaniu kolejnych mieszkań. Sama debata na ten temat – zdaniem autorów – podnosi wycenę ryzyka długoterminowych inwestycji i obniża oczekiwaną stopę zwrotu.
Zmiany demograficzne sprzyjają rozwojowi rynku najmu
Jednocześnie bank zwraca uwagę, że zmiany demograficzne – późniejsze decyzje o założeniu rodziny, migracje do dużych miast oraz rosnąca mobilność zawodowa – sprzyjają rozwojowi rynku najmu. Dodatkowy popyt generują cudzoziemcy podejmujący pracę w Polsce. Rozwój ten ma jednak charakter stopniowy.
Pierwszy sygnał powrotu inwestorów
PKO BP wskazuje, że pierwszym sygnałem powrotu inwestorów byłby spadek realnej stopy zwrotu z bezpiecznych instrumentów w okolice zera lub poniżej oraz oczekiwanie długiej stabilizacji polityki pieniężnej. Wówczas kapitał mógłby ponownie szukać wyższej premii za ryzyko na rynku nieruchomości.
Bank zwraca uwagę, że w bilansach gospodarstw domowych nadwyżka depozytów nad kredytami przekracza 500 mld zł, co oznacza istotny potencjał inwestycyjny. Jednocześnie podkreśla, że ewentualny powrót kapitału na rynek mieszkaniowy nie musi oznaczać powtórki z boomu sprzed kilku lat.
W ocenie banku rosnąć może znaczenie najmu instytucjonalnego, choć jego skala – na tle ok. 1,1 mln mieszkań w najmie rynkowym i blisko 16 mln mieszkań ogółem w Polsce – pozostaje uzupełniająca.
