Niepewność i zmienność geopolityczna wpływają także na rynek nieruchomości w największych polskich miastach. Na koniec miesiąca w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu firmy deweloperskie oferowały ponad 59,2 tys. mieszkań.
W ciągu miesiąca deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4,3 tys. lokali. Tymczasem kwietniowa sprzedaż (4 tys. lokali na siedmiu rynkach – dane wstępne) okazała się o 22% mniejsza od analogicznych wyników z marca, ale aż o 28% większa w ujęciu rok do roku.
Odroczony zakup czyli boom na rezerwacje
Korekta bardzo dobrej sprzedaży z marca okazała się, zgodnie z przewidywaniami, wysoka i sięgnęła prawie 400 lokali. I tu tkwi haczyk. Przede wszystkim zasiliły one pulę mieszkań zarezerwowanych. O dużym zainteresowaniu zakupem nowego mieszkania świadczą również regularnie rosnąca w ostatnich miesiącach liczba rezerwacji, które pokazują potencjał aktywności nabywców na rynku deweloperskim.
Na koniec kwietnia na siedmiu największych rynkach Otodom odnotował najwyższą od dwóch lat liczbę mieszkań w rezerwacjach – taki status miało 6,7 tys. lokali. Większa liczba rezerwacji notowana była tylko w 2023 roku, co było efektem zapowiedzi programu BK 2%. Czyli kupujący czekają na sygnał, ale sytuacja geopolityczna i ekonomiczna raczej wskazuje na tendencję do skokowego pogarszania się, niż do stabilizacji.
Ceny mieszkań w poszczególnych miastach mocno się różnią
Relacja mieszkań wprowadzonych i sprzedanych w kwietniu na poszczególnych rynkach wskazuje, że wyraźna przewaga podaży nad bieżącym popytem w danych zagregowanych została zbudowana przede wszystkim dzięki nadwyżce odnotowanej na rynku wrocławskim. Rynkami, na których wystąpiła taka nadwyżka były również: Warszawa, Łódź i Trójmiasto.
Z kolei w Krakowie, Poznaniu i Katowicach to popyt okazał się wyższy od podaży.
Analiza popytu i podaży zsumowanych z ostatnich 12 miesięcy dla poszczególnych rynków wskazuje, że sytuacja w stolicy jest jednoznacznie lepsza niż na pozostałych rynkach. Jedynie w Warszawie wolumen sprzedaży z ostatnich 12 miesięcy (roczny) jest większy nie tylko od liczby mieszkań wprowadzonych w tym czasie do sprzedaży, ale, co ważniejsze, od oferty na koniec kwietnia.
Wahania wskaźników wyprzedaży oferty na poszczególnych rynkach potwierdzają tezę, że rynek mieszkaniowy w Polsce charakteryzuje się w ostatnich miesiącach niepewnością i zmiennością. Warto jednak zauważyć, że na większości rynków w pierwszych miesiącach 2026 roku wartości wskaźników są zbliżone do osiąganych na przełomie 2022 i 2023 roku. Jednocześnie są wyraźnie niższe, z wyjątkiem Katowic, od poziomu z lat 2024-2025.
Czy firmy deweloperskie mają powód do optymizmu?
Dane z rynku deweloperskiego z czterech ostatnich miesięcy mogą być źródłem delikatnego optymizmu po stronie podażowej. Bez wątpienia popyt pobudzony obniżkami stóp procentowych i wysoką ofertą od początku 2026 roku wykazuje większe niż w dwóch poprzednich latach zainteresowanie zakupem mieszkania deweloperskiego.
Od stycznia do kwietnia 2026 roku firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży 13,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem wyraźnie gorszym od analogicznego okresu w 2024 i świadczy o trzeźwej ocenie sytuacji rynkowej.
Od kilkunastu miesięcy w ofercie na siedmiu największych rynkach pozostaje około 60 tys. mieszkań, dlatego ograniczenie nowych wprowadzeń jest rynkowo uzasadnione. W obliczu tak wysokiej oferty sprzedaż 16,2 tys. lokali od stycznia do kwietnia nie jest wystarczającym argumentem za zwiększaniem nowej podaży.
Dane z rynku pokazują raczej kierunek na dalszy spadek popytu na mieszkania
Błędem byłoby także twierdzenie, że większa liczba mieszkań sprzedanych niż wprowadzonych do sprzedaży w pierwszych miesiącach 2026 roku świadczy o rosnącym optymizmie po popytowej stronie rynku mieszkaniowego.
- Kwietniowa sprzedaż, gorsza niż miesiąc wcześniej, potwierdza tezę, że marcowe ożywienie było podyktowane raczej lękiem przed pogorszeniem warunków zakupu niż zadowoleniem z wynegocjowanych stawek. Jednak głównym źródłem niepewności po popytowej strony rynku są rosnące ceny całkowite oferowanych mieszkań, które pokazują dane. Tylko w Katowicach nabywcy, którzy w poprzednim roku wstrzymali się z zakupem mogą liczyć, że dzisiaj zapłacą za mieszkanie mniej niż przed rokiem. - sytuację podsumowuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
