Zacznijmy od podstaw. W założeniu nowy produkt ma zwiększać bezpieczeństwo kredytobiorców, umożliwiając łatwiejsze wyjście z długu, a jednocześnie gwarantować bankom zwrot poniesionych kosztów, oczywiście przy zachowaniu racjonalnych warunków i bezpieczeństwa systemu bankowego. Jest to zatem propozycja ostatecznego rozwiązania dla osób, które popadną w kłopoty finansowe.

Obecnie na polskim rynku nie są dostępne takie rozwiązania, dlatego wielu klientów czeka z nadzieją na nowe propozycje. Idea ich wprowadzenia pochodzi od Komisji Nadzoru Finansowego, która przygotowuje projekt nowelizacji Rekomendacji S, dążąc do rozszerzenia katalogu produktów dostępnych na polskim rynku kredytów.

Czytaj też: Dla 28 proc. Polaków oprocentowanie kredytów jest za wysokie. To rekordowo mało

Polska praktyka

Obecnie kredyt mieszkaniowy zabezpieczony jest hipoteką. Oznacza to, że w przypadku gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać kredytu, bank ma pierwszeństwo w odbiorze należności ze środków pochodzących za sprzedaży zadłużonej nieruchomości. Nie oznacza to jednak całkowitego uwolnienia dłużnika od kredytu, ponieważ jeśli sprzedaż nieruchomości nie pokryje pełnej kwoty zadłużenia wraz z kosztami egzekucji, a tak zazwyczaj się dzieje ze względu na spadek wartości nieruchomości, szybki tryb sprzedaży itd., bank ma prawo dochodzić dalszych roszczeń od dłużnika, który za niespłacony kredyt odpowiada całym swoim majątkiem. Oznacza to, że mimo sprzedaży kredytowanego mieszkania, dłużnik nadal podlega zobowiązaniom kredytowym, a ponadto odnotowuje negatywny wpis w historii kredytowej.

KNF stawia warunki

W projektowanej nowelizacji Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego wprowadza rozwiązanie umożliwiające przeniesienie własności kredytowanej nieruchomości na bank (czyli tzw. opcję „klucz za dług”), w zamian za zwolnienie z zobowiązania, obwarowując je jednak istotnymi warunkami, zarówno po stronie banku, jak i po stronie klienta.

Bank ma przede wszystkim obowiązek poinformowania klienta o pełnych kosztach kredytu, czynnikach ryzyka oraz kosztach podatkowych w przypadku jeśli kwota ze sprzedaży nieruchomości będzie niższa niż wysokość zadłużenia, przedstawiając ich uzasadnienie.

Ponadto banki, które wprowadzą do swojej oferty to rozwiązanie będą zobowiązane do określenia maksymalnego udziału tego rodzaju produktów w swoim portfelu kredytów hipotecznych.

Według projektu, kredyt w formule „klucz za dług”, mogliby otrzymywać kredytobiorcy należący do następujących grup:

✓ o dochodach wyższych od przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie,
✓ zweryfikowani pod względem posiadania innych zobowiązań kredytowych. Chodzi o „ograniczania ryzyka zaciągania kredytów w celach spekulacyjnych”, możliwe jednak, że preferowani będą klienci nie posiadający innego kredytu lub których pozostali członkowie rodziny są wolni od jakichkolwiek innych zobowiązań kredytowych,
✓ obciążeni ratą w stopniu nie wyższym niż 35 proc. miesięcznych dochodów (wskaźnik DTI - debt - to - income),
✓ wnoszący wkład własny w wysokości co najmniej 30 proc. (LTV - loan-to-value - wskaźnik wyrażający stosunek wartości ekspozycji kredytowej do aktualnej wartości zabezpieczenia na nieruchomości, nie może być wyższy niż 70 proc.).

„Klucz za dług” - szanse w Polsce

Przedstawione powyżej obostrzenia wskazują, że opcja „klucz za dług” będzie rozwiązaniem kosztownym, z którego przeciętny kredytobiorca nie będzie mógł skorzystać.
Pojawia się również pytanie, czy klienci o wysokich dochodach, będą zainteresowani produktem, który co prawda pozwoli na szybkie uwolnienie się od kredytu, ale w zamian będzie obciążony zdecydowanie wyższymi kosztami, niż standardowe kredyty hipoteczne.

Wydaje się zatem, iż opcja „kredyt za klucz” nie będzie skutecznym rozwiązaniem w takiej postaci. Oferta skierowana jest do wyselekcjonowanej grupy zamożnych Klientów, w przypadku których ryzyko problemów finansowych jest stosunkowo niskie.

Ryzyko kredytowe - cena kredytu

Kredyty w formule „kredyt za klucz” są szczególnie narażone na ryzyko zmiany stóp procentowych oraz zmian wartości nieruchomości, co będzie kluczowe przy wyznaczaniu ceny produktu przez banki. Oba zdarzenia są nam dobrze znane przy okazji zaciągania kredytów frankowych i powstałej wówczas bańki cenowej na rynku nieruchomości. Rynek zmierzył się wówczas z problemem rosnącej wartości zadłużenia w stosunku do cen nieruchomości co spowodowało lawinę spraw sądowych i trwające do dnia dzisiejszego spory pomiędzy bankami i klientami.

Pomimo, iż dzisiaj problem wydaje się odległy z powodu ograniczeń na rynku kredytów walutowych, nie zapominajmy jednak, iż kredyty złotówkowe udzielane są obecnie przy rekordowo niskich stopach procentowych, co może się zmienić. Raty kredytów mogą ulec podwyższeniu, a ceny nieruchomości nie będą rosnąć w nieskończoność. KNF zaleca więc bankom wyznaczenie wartości nieruchomości w sposób niezwykle rzetelny i staranny posługując się dodatkowymi wycenami ze strony niezależnych rzeczoznawców. Marża kredytów powinna być zaś adekwatna do poniesionego ryzyka. W tej sytuacji, barierą w rozwoju opcji „klucz za dług” będą jej wysokie koszty. Rozwiązania zaproponowane w projekcie nowelizacji rekomendacji S odbiegają znacznie od praktyk stosowanych na amerykańskim rynku, co jest uzasadnione biorąc pod uwagę negatywne konsekwencje stosowania liberalnych zasad udzielania kredytów hipotecznych w trakcie światowego kryzysu finansowego. Z drugiej jednak strony w proponowanym kształcie polskich przepisów nowa opcja „klucz za dług” nie rozwiąże problemów kredytobiorców borykających się w przyszłości z problemami finansowymi.

autor: Magdalena Mrozowska, Wiceprezes Zarządu Feniks Finanse Sp. z o.o.
oprac.: Ilona Szymańska

Czytaj też: Mieszkanie za dług. Ustawa frankowa Ziobry będzie rewolucją dla rynku hipotecznego