Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie? [PORADNIK]

Sprzedając mieszkanie warto być ostrożnym tak samo bardzo jak przy jego zakupie. W najgorszym wypadku może dojść bowiem do sytuacji, w której nie otrzymamy należnej zapłaty, a mieszkanie będzie już własnością kogoś innego. Home Broker podpowiada co zrobić, żeby jak najdokładniej zabezpieczyć swoje interesy.

Dbając o bezpieczeństwo transakcji sprzedający musi pamiętać o odpowiednich postanowieniach w umowie dotyczących zadatku lub zaliczki. Obydwa rozwiązania różnią się od siebie w sposób zasadniczy. Zaliczka jest właściwie niczym innym jak tylko wcześniejszą zapłatą części ceny sprzedaży. W przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej lub niedotrzymania jej warunków, podlegać będzie zwrotowi. Zadatek z kolei pełni funkcję gwarancyjną. W przypadku gdyby kupujący złamał postanowienia umowy, zadatku mu się nie oddaje. Oczywiście to działa w obie strony. Jeśli to sprzedający nie wywiąże się z umowy, będzie musiał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny sprzedaży.

Należy więc tak przeprowadzić transakcję, by ryzyko było jak najmniejsze. W sytuacji gdy zapłata następuje w znacznej mierze ze środków pochodzących z kredytu bankowego nie ma wielu możliwości. Na podstawie umowy przedwstępnej bank może wydać kupującemu pozytywną decyzję, a po zawarciu umowy kredytowej przyznaje odpowiednią kwotę kredytu, która zostaje ostatecznie uruchomiona po podpisaniu aktu notarialnego. Pozostają jednak pewne ryzyka związane z treścią samej umowy kredytowej zawartej pomiędzy bankiem a kupującym, na co strona sprzedająca nie ma wpływu. Umowa kredytowa może uzależniać wypłatę środków od spełnienia przez kupującego jakichś dodatkowych warunków. Jeśli kredytobiorca tego nie zrobi, bank nie wypłaci środków. Warto więc zwracać uwagę na to, jak wyglądają ustalenia dokonane pomiędzy bankiem a kupującym mieszkanie, choć sprzedający nie ma formalnie prawa ingerować w treść umowy kredytowej, gdyż nie jest jej stroną.

Rachunek powierniczy jest doskonale znany osobom kupującym mieszkanie na rynku pierwotnym. Wpłaca się na niego pieniądze, a deweloper otrzymuje je od banku na swoje konto w miarę postępu prac (przy rachunku otwartym) lub nawet po oddaniu mieszkania (rachunek powierniczy zamknięty). W przypadku sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym działa to podobnie. Pieniądze są wpłacane przez kupującego na bezpieczny rachunek w banku, a sprzedający otrzymuje je po podpisaniu aktu notarialnego. Podobnie działa depozyt notarialny, wówczas zamiast do banku środki wpłaca się do rejenta, który przykazuje je zbywcy po złożeniu odpowiednich podpisów.

Innym rozwiązaniem, jeszcze mniej popularnym w naszym kraju, jest czek potwierdzony. To czek, na którym bank oświadcza, że na rachunku kupującego jest zablokowana określona kwota. Kupujący nie może więc tych środków wypłacić, a sprzedający zrealizuje czek po załatwieniu formalności u notariusza. Czek może zostać zrealizowany po spełnieniu określonego warunku, np. zaprezentowaniu wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży. Obie strony są więc zabezpieczone: sprzedający ma pewność, że pieniądze dla niego czekają w banku, kupujący zaś wie, że bez podpisania umowy notarialnej sprzedawca nie będzie mógł zrealizować czeku. Skorzystanie z jednego z dwóch powyższych rozwiązań daje stronom transakcji dużo wyższe bezpieczeństwo niż tradycyjne sposoby realizacji zakupu/sprzedaży mieszkania. Przy dużej kwocie transakcji, z jaką mamy do czynienia przy zakupie nieruchomości ma to szczególne znaczenie.