30 milionów za mieszkanie. Luksus w Polsce to już nie zamknięte enklawy bogaczy

Najdroższe mieszkanie w Polsce. Na osiedlu obok biurowców

30 milionów złotych – tyle inwestor zapłacił za apartament (600 mkw.) w Warszawie. Transakcyjny rekord Polski na rynku pierwotnym padł w lipcu 2025 roku w inwestycji, która jest dopiero w fazie budowy. Chodzi o Noho One, luksusowe osiedle budowane przez spółkę Noho Investment powiązaną z Sebastianem Kulczykiem.

Wspomniane mieszkanie to tak naprawdę całe piętro w budynku, który ma zostać otwarty w połowie 2027 roku. Powstaje w Warszawie, przy ul. Prostej, w drugiej linii za wysokimi biurowcami. Wcześniej w tym miejscu działała fabryka Polfy.

Inwestor po kupnie działki zaprosił architektów z pracowni BBGK, by zaaranżowali cały kwartał ulic. Noho, mimo cen, nie ma być zamkniętą enklawą bogaczy, a spójnym założeniem urbanistycznym nieco wzorowanym – zdaniem architektów - na ulicach Paryża. Chodzi o „zszycie” porobotniczej dzielnicy. Wewnątrz kwartału zapowiedziano m.in. zieleń, sklepy i restauracje w parterach, ale także place. Kilka miesięcy temu deweloper kupił też rzeźbę „Tindaro” za 6,9 mln zł, która w przyszłości stanie na środku osiedla.

Warszawa wciąż na czele. Sporo mieszkań za +10 mln zł

Poza „rekordowym”, w ofercie inwestora jest aż jedenaście mieszkań znajdujących się na tym osiedlu kosztujących ponad 10 mln zł. Mają od 180 do 220 mkw., co oznacza, że każde kosztuje ponad 50 tys. za metr kwadratowy.

Niemal po sąsiedzku, przy ul. Towarowej, swoje apartamenty sprzedaje Archicom (grupa Echo Investment). Za najdroższe trzeba zapłacić niemal 9 mln zł. Jeszcze więcej, bo przeszło 10 mln zł kosztują mieszkania w kameralnej inwestycji – Villa Bogoria (deweloper Serenus) znajdującej się przy Ogrodzie Krasińskich. Za największy (245 mkw.) apartament w tej kameralnej inwestycji trzeba zapłacić ponad 18 mln zł.

Kiedyś grodzone osiedla, potem apartamentowce

W latach 90. oznaką statusu była sporej wielkości willa z dala od zgiełku miasta. Pomysł na ofertę „super premium” dopiero rodził się w głowach deweloperów. Symbolem luksusu z początku XXI wieku stało się osiedle Marina Mokotów (Warszawa). Budynki nieco na obrzeżu są szczelnie ogrodzone i chronione przed osobami postronnymi. Wewnątrz znajdują się nawet osobne sklepy.

Wśród mieszkańców dominowali biznesmeni, ale także politycy (np. Mateusz Morawiecki), celebryci czy sportowcy. Trend na grodzenie, zamykanie i izolowanie szybko minął. Z nowych inwestycji, także tych prestiżowych, znikały płoty (także za sprawą warunków określonych w pozwoleniach na budowę) oraz ochrona. Kolejnym luksusem stały się wysokościowce w centrum Warszawy.

Nieoficjalny rekord Polski i nieudany flip

W 2022 roku znany spekulant giełdowy Rafał Zaorski kupił apartament pokazowy w Złotej 44. To najwyższy – wciąż – apartamentowiec w Europie. Zaorski nabył mieszkanie o powierzchni 480 mkw. za 22,9 mln zł. Później próbował zrobić „epickiego flipa”. Podzielił lokal na dwadzieścia tysięcy (!) udziałów, proponując każdemu inwestorowi udział w zyskach oraz klucze. Na transakcji miał zarobić 100 mln zł, ale flip zatrzymały sądy przy dużym udziale innych mieszkańców luksusowego apartamentowca.

Jednak Złota 44, podobnie jak pobliski Cosmopolitan czy wrocławski Sky Tower, to wieżowce, które zaczęły przyciągać multimilionerów oraz celebrytów. W tym pierwszym budynku doszło – prawdopodobnie – do rekordowej transakcji. W 2020 roku, czyli na długo przed „epickim flipem”, deweloper poinformował o sprzedaży trzypiętrowego (piętra 52-54) apartamentu o powierzchni 600 mkw. Nie ujawnił jednak stawki.

Gdzie jest najdroższej?

Po transakcji w Noho „najdroższe mieszkanie w Polsce” wróciło do Warszawy. Poprzedni rekord został ustawiony w Gdańsku. W 2025 roku ofertowano dwupoziomowy penthouse o powierzchni 435 metrów za 24,8 mln zł. Chodziło o inwestycję Deo Plaza na Wyspie Spichrzów.

Według portalu Trojmiasto.pl to de facto dwa połączone ze sobą apartamenty. Właściciel ma do dyspozycji prywatną windę oraz aż siedem (!) miejsc parkingowych. Co ważne, ostateczna cena transakcyjna nie została ujawniona. Być może nabywca zapłacił mniej niż sugerowano w ofercie.

W czołówce, pod względem najdroższych mieszkań, znajduje się również Kraków, gdzie trzy lata temu jeden z apartamentów (Angel Wawer) sprzedano za ponad 15 mln zł. Obecnie, w inwestycji Noho Investment przy ul. Dolnych Młynów 10, w miejscu dawnej fabryki tytoniu, najdroższy apartament kosztuje przeszło 12 mln zł. Jeszcze drożej jest w Gdyni. We wrześniu za penthouse w inwestycji Waterhall (Allenort), przy Skwerze Kościuszki, nabywca zapłacił 18,45 mln zł, a w ofercie jeszcze jeszcze kilka lokali. Co ciekawe, mimo nakazu, deweloper na swojej stronie nie ujawnia ich cen.

Nowy luksus – mieszkanie w centrum

W ostatnich latach cenę luksusowych mieszkań podbija przede wszystkim lokalizacja. Wszystkie wspomniane wyżej oferty znajdują się w prestiżowych miejscach. Deweloper, chcąc zarobić miliony, musi sprzedać opowieść o całej okolicy. Kupiec chce nabyć nie tylko luksusowe mieszkanie, ale także ciekawe sąsiedztwo, dostęp do restauracji, sklepów czy oferty rozrywkowej. Stąd pomysły, jak w przypadku Archicom Collection by aganżować przestrzenie wspólne, czy ściągać luksusowe marki do butików w parterach. Innym rozwiązaniem jest inwestowanie w sztukę, dostępną głównie lub wyłącznia dla mieszkańców.

Co rynek super premium czeka w najbliższych latach? Wydaje się, że swój renesans przeżywać będą również wieżowce mieszkalne. W Warszawie deweloperzy są na ostatnim etapie kilku inwestycji tego rodzaju (np. Roma Tower, Lilium Tower czy Twarda 7). Apartamenty w wysokościowcach planowane są również w Gdyni czy we Wrocławiu. Czy obecny rekord – 30 mln zł – zostanie zatem wkrótce pobity?