Średnia cena mieszkań do 40 mkw. w Warszawie wynosiła w lutym dokładnie 20 032 zł/mkw. W porównaniu do stycznia zanotowano 3,4 proc. wzrost, zaś w porównaniu do lutego 2023 roku cena wzrosła o 32,4 proc. Drugie miejsce zajął Kraków. Kawalerki z rynku wtórnego kosztowały tam średnio 17 448 zł/mkw (wzrost o 31,3 proc. w porównaniu do lutego 2023). Spory wzrost, bo o ponad 20 proc. nastąpił też w innych dużych miastach - Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu.
Rynek wtórny rządzi się swoimi prawami
Rynek nieruchomości jest obecnie zalewany mikrokawalerkami i mikroapartamentami. Zgodnie z obowiązującymi przepisami mieszkanie nie może mieć mniej niż 25 mkw. (par. 94. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), jednak ta zasada dotyczy tylko nowego budownictwa. Oznacza to, że na rynku wtórnym panuje pełna dowolność, a inwestorzy oferują lokale nawet o powierzchni 10 mkw. Na stronach z ogłoszeniami można zauważyć, że niewielkie mieszkania są bardzo często w wyróżnionych, przez co rzucają się w oczy.
Coraz więcej deweloperów oferuje też lokale usługowe, które mają funkcję mieszkalną. Są one sztucznie wprowadzane na rynek i często nielegalnie. Niestety w tym przypadku mamy do czynienia z niedostatecznie działającą inspekcją budowlaną, która nie jest w stanie egzekwować przepisów.
Mimo rosnących cen, popyt na kawalerki i mikroapartamenty jest bardzo duży.
Mieszkań jest wciąż za mało
Popularność mikrokawalerek i mikroapartamentów to wynik coraz mniejszej dostępności mieszkań. Danymi na ten temat regularnie dzieli się Związek Banków Polskich, publikując Indeks Dostępności Mieszkaniowej. Pozwala on ocenić, jak zmieniają się w czasie możliwości Polaków (rodziny składającej się z dwójki dorosłych i jednego dziecka) dotyczące kupna własnego mieszkania. W IV kwartale 2023 roku wynosił on 128,68. Dla porównania, w I kwartale 2017 roku osiągnął wartość 210,85. Na podobnym poziomie co dziś, byliśmy w 2011 roku, gdy Polska wychodziła z kryzysu gospodarczego.
Dostępność mieszkań spadła z kilku względów. Jedną z przyczyn był wzrost cen transakcyjnych. Do tego należy dodać wzrost kosztów utrzymania rodziny. Popyt na mieszkania wzrósł z kolei za sprawą programu “Bezpieczny Kredyt 2 proc.” W okresie wysokich stóp procentowych zmniejszona liczba nabywców kupujących z pomocą banku została z kolei zrekompensowana większą liczbą transakcji za gotówkę.
Stać nas na coraz mniejsze mieszkania
Wzrost cen transakcyjnych i często niska zdolność kredytowa sprawiają, że Polacy muszą decydować się nie na takie mieszkanie, jakiego faktycznie potrzebują, tylko na takie, na jakie ich stać. Stąd popyt na kawalerki, który jeszcze bardziej winduje ceny. Z analizy Otodom wynika, że liczba zapytań o najmniejsze mieszkania była w lutym o 130 proc. wyższa niż w poprzednim roku. W 2023 roku największą popularnością cieszyły się z kolei mieszkania dwupokojowe.
Jak podaje w raporcie Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom, popularność kawalerek może wynikać z ich kompaktowej formy, dzięki czemu nadają się zarówno dla singli, studentów, par, jak i osób starszych. Poza tym mimo wszystko są tańsze niż większe mieszkania.