Ceny lekko w dół

Z analizy danych transakcyjnych mieszkań z wielkiej płyty za lata 2024-2025 wynika, że w większości dużych miast w Polsce mediana cen lekko spadła. Największą korektę odnotowano w ub.r. w Krakowie (-3,5 proc., do ok. 12,7 tys. zł/m kw.). Spadki pojawiły się również we Wrocławiu (-1,9 proc.; 11,2 tys. zł/m kw.), Warszawie (-1,6 proc.; 14,2 tys. zł/ m kw.) oraz Poznaniu (-0,3 proc.; 9,6 tys. zł/ za ). W Łodzi ceny nie zmieniły się (7,4 tys. zł/m kw.), a Gdańsk jako jedyny zanotował wzrost (1,1 proc.; 12,3 tys. zł/m kw.).

„Skala zmian jest ograniczona i trudno mówić o strukturalnym odwróceniu trendu. W praktyce oznacza to, że mieszkania z tego segmentu nadal znajdują nabywców i utrzymana jest płynność, mimo rosnącej konkurencji ze strony nowszego budownictwa” - ocenił Anton Bubiel z SonarHome.pl.

Polacy zmieniają stosunek do wielkiej płyty?

W analizie dodano, że pojawiające się spadki cen mogą być jednak pierwszym sygnałem zmiany nastawienia wobec mieszkań z wielkiej płyty – zwłaszcza w kontekście rosnących kosztów modernizacji, wymogów energetycznych i niepewności regulacyjnej. „Jeśli te czynniki się nasilą, różnica cenowa mieszkań z wielkiej płyty w porównaniu z nowym budownictwem może się pogłębiać” - podano.

Im starsze lokale, tym niższa cena

Z analizy wynika, że im nowszy lokal, tym cena za metr kwadratowy w 2025 r. była wyższa. Mieszkania z lat 1970-1989, czyli „klasyczna wielka płyta”, były najtańsze. Lokale z lat 1990-2009 były droższe, jeszcze wyżej wyceniano inwestycje z lat 2010-2019. Najwyższe ceny osiągnęły w ub.r. budynki oddane po 2020 roku. W Gdańsku przewaga cen nowszego budownictwa nad wielką płytą wyniosła około 15-17 proc.. W Warszawie różnice sięgały około 26-28 proc., w Krakowie 25-34 proc. Największe rozbieżności odnotowano w Łodzi, gdzie nowe mieszkania były droższe od wielkiej płyty nawet o ponad 50 proc.

Wiele zależy od dzielnicy

Jak poinformowano, w Warszawie mieszkania z lat 2020+ osiągały w ub.r. nieco niższą medianę cen niż te z lat 2010-2019 (17,9 tys. zł/m kw. wobec 18,3 tys. zł/m kw.). Zdaniem ekspertów nie wynika to jednak z realnie niższych stawek za metr, ale było zależne od dzielnicy, w której znajdowały się mieszkania. W nowszym segmencie większy udział miały dzielnice o umiarkowanych cenach, takie jak Białołęka czy Ursus. Z kolei w grupie 2010-2019 więcej transakcji dotyczyło droższych lokalizacji, jak Wola czy Wilanów. „W efekcie dla budynków z ostatnich lat można zaobserwować niższą medianę, która nie odzwierciedla ich faktycznej jakościowej wyceny” - zaznaczono.

Analogiczna sytuacja występowała w 2025 r. w Poznaniu (12,3 tys. zł/m kw. za lokale z lat 2020+ wobec 12,7 tys. zł/m kw. za mieszkania z lat 2010-2019). W segmencie 2020+ dominowały tańsze lokalizacje, m.in. Ławica, Naramowice, Rataje czy Podolany.