Czy Bezpieczny kredyt 2 proc. wpłynął na rynek najmu?
Gdy zimą minister rozwoju Waldemar Buda zapowiedział uruchomienia kredytu z dopłatami na zakup pierwszego mieszkania, pojawiły się głosy, że skorzystają na tym i najemcy. Za tą tezą stała dość prosta logika. Najemcy, którym zdolność pozwoli i którzy oczywiście spełnią warunki stawiane beneficjentom kredytu z dopłatami z budżetu państwa, opuszczą wynajmowane mieszkania i będzie ich na tyle dużo, że istotnie zwiększy się podaż mieszkań na wynajem. Następstwem zwiększonej dostępności będą obniżki czynszów. Póki co nic takiego się nie wydarzyło. Zresztą, jak spojrzymy na liczbę zawartych przez banki umów (ok. 2700), to nie trzeba dalej szukać wytłumaczenia braku wpływu BK 2 proc. na rynek najmu. Zwłaszcza że jakaś część tych szczęśliwców, którzy dostali ten kredyt, do swojego pierwszego mieszkania przeniesie się z rodzinnego domu.
- W tej chwili trudno mówić o jakimkolwiek wpływie BK2 proc. na rynek najmu. Być może z czasem taki wpływ odnotujemy, ale nie w skali, która miałaby istotnie zmienić jego obraz. Zupełnie gdzie indziej upatrywałabym czynnika, który może taki wpływ wywrzeć. Wśród ofert najmu zaczynają się pojawiać mieszania kupowane w boomie na rynku nieruchomości w 2021 roku. Inwestorzy indywidualni, którzy wtedy nabywali „dziurę z ziemi”, w tej chwili zaczynają odbierać lokale i z pewnością wiele z nich zasili rynek najmu. Wzrośnie więc podaż, która od czasu wybuchu wojny w Ukrainie powoli się odbudowuje, ale wciąż nie osiągnęła jeszcze poziomu obserwowanego w 2021 roku – mówi Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.
Zjawisko, o którym mówi ekspertka, najlepiej obrazują dwie liczby. Czas wyświetlania ofert najmu w serwisie w II kw. 2021 roku (39 dni) i w II kw. 2023 roku (25 dni). Najniższy wynik Otodom odnotował w II kw. 2022 - 17 dni. Jest więc istotna poprawa, ale, jak zauważa Ewa Tęczak, szczyt sezonu w tym roku jeszcze przed nami.
Jakich mieszkań poszukują wynajmujący?
Otodom Analytics przyjrzał się, co się działo na rynku najmu w lipcu. Z zebranych danych wynika, że zaczął się rozgrzewać. Wśród poszukujących mieszkań i pokoi na pewno jest wielu studentów, którzy chcą mieć lepszy wybór i nie czekają na ostatnią chwilę z szukaniem lokum. Widać też, że mają konkurencję, zwłaszcza jeśli chodzi o mieszkania dwupokojowe o pow. minimum 40 metrów i 3 pokojowe o minimalnej powierzchni 50 mkw. Ten typ mieszkań jest najbardziej poszukiwany.
Takich lokali poszukują zarówno studenci, którzy decydują się na dzielenie mieszkania ze współlokatorami, jak i rodziny z dziećmi lub pary potrzebujące dodatkowego gabinetu do pracy. A to może wskazywać, że nie tylko studenci wracają do największych miast. W ubiegłym roku na skutek napływu uchodźców z Ukrainy baza mieszkań na wynajem była niska, a stawki czynszów gwałtownie rosły. W związku z tym część najemców wybierała mieszkania na obrzeżach lub poza największymi miastami. Być może szersza obecnie oferta lokali na wynajem i stabilniejsze stawki zachęcają ich do powrotu do największych miast – uważa Karolina Klimaszewska, starsza analityczka, Otodom.
Autorzy raportu zestawili dane lipcowe z czerwcowymi i widać, że ofert wynajmu w miastach wojewódzkich na koniec lipca było mniej niż w czerwcu, a ceny nieznacznie wzrosły. Przeciętnie o 1,5 proc., ale są miasta, jak Katowice, Opole i Rzeszów, gdzie odrobinę spadły. Jak porównamy czynsze do stawek sprzed roku, to wynajmującemu trzeba zapłacić przeciętnie o 8,5 proc. więcej. Tradycyjnie, najgrubszy portfel, muszą mieć studenci warszawskich uczelni. Trochę chudszy w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. Najtaniej, pod względem najmu, jest w Bydgoszczy, Kielcach i Olsztynie.
Ceny, jak widać są nadal wysokie, ale castingi na najemców już raczej nie powinny się zdarzać, chyba że oferta będzie bardzo atrakcyjna.
- W tym roku spodziewany szczyt sezonu rynku najmu będzie spokojniejszy niż przed rokiem, z uwagi na osłabiony efekt wojny w Ukrainie i zmniejszony popyt na mieszkania na wynajem zgłaszany przez uchodźców, ale wciąż gorętszy niż w 2021 roku – przewiduje Karolina Klimaszewska.
Najlepsze dzielnice w akademickich miastach dla studentów
W szukaniu mieszkania być może pomogą studentom analizy portalu Nieruchomości-online.pl, który sprawdził, które dzielnice w miastach akademickich są dla nich najlepsze.
Analitycy oceniali komunikację, dostęp do uczelni, ofertę kulturalną i oczywiście ceny najmu. Top warszawskiego rankingu pewnie niektórych zaskoczy, zwłaszcza w kontekście cen najmu. Są to: Śródmieście, Wola, Ochota, Mokotów i Praga. We Wrocławiu portal poleca Śródmieście, Krzyki, Psie Pole, Fabryczną i Przedmieście Świdnickie. W Szczecinie osiedla: Centrum, Pogodno, Żelechowa, Bukowo i Drzetowo-Grabowo. W Krakowie: Krowodrza, Bronowice, Ruczai, Grzegórzki, Podgórze, Nowa Huta. Natomiast poznańskie dzielnice, zdaniem portalu, idealne dla studentów, to Jeżyce, Grunwald, Wilda, Winogrady, Łazarz i Piątkowo. Z kolei w Gdańsku jest to Wrzeszcz, Oliwa, Przymorze, Siedlce, Aniołki i Chełm.
Do tematu wpływu BK 2 proc. na rynek najmu warto będzie wrócić za rok. Wtedy takich kredytobiorców może być już 40-50 tys. Trudno powiedzieć, jaka część z nich wynajmuje dziś mieszkanie, ale być może udział takich osób w tej liczbie jest istotny. Popularność Kredytu 2 proc. nie jest jedynym czynnikiem, który zdecyduje o wysokości czynszów. Na cenę najmu ma wpływ wiele elementów. Zwłaszcza cena nieruchomości i koszty eksploatacji mieszkania. Z lektury raportu ThinkCo o przyszłości rynku najmu w Polsce można jednak wyciągnąć optymistyczne dla najemców wnioski. Eksperci spodziewają się w kolejnych latach zwiększonej dostępności cenowej mieszkań na wynajem. Ma to być efekt rosnącego ich zasobu, tak prywatnego, jak i społecznego. W kontekście rosnących cen nieruchomości oznaczać będzie to zmniejszanie się rentowności najmu. Ta w porównaniu z krajami Europy Zachodniej jest dzisiaj w Polsce na tyle wysoka, że jest przestrzeń do jej obniżenia. Może za rok będziemy więc mieć lepsze wiadomości dla studentów.