W Europie zmiany cen lokali wahają się od -32% do +32%

Wydaje się, że znalezienie jednolitych i wiarygodnych informacji o zmianach cen mieszkań w UE, nie powinno sprawiać kłopotów. Praktyka jest jednak nieco inna. W bazie danych Eurostatu, wyniki dotyczące naszego kraju oznaczono jako „poufne”. Ze względu na to dziwne rozwiązanie, odpowiednich informacji trzeba szukać w innych źródłach. Jednym z nich jest raport Europejskiej Federacji Hipotecznej (EMF - Hypostat 2014). Dzięki tej analizie możemy sprawdzić, jak od 2009 r. do 2013 r. zmiany cen polskich mieszkań przedstawiały się na tle Europy. Raport Hypostat 2014 nie zawiera informacji z wcześniejszych lat, które dotyczą Polski. Dlatego 2009 r. trzeba przyjąć za punkt wyjściowy (patrz poniższy wykres).

Po odpowiednim przekształceniu danych EMF okazuje się, że spadek nominalnych cen polskich lokali od 2009 r. do 2013 r. wynosił zaledwie 5,50%. Na ten wynik wpłynęły dwa uwarunkowania. Po pierwsze, istotna korekta cen na krajowym rynku mieszkaniowym rozpoczęła się w połowie 2008 r. Po drugie, informacje podawane przez krajowe źródła (np. NBP) dotyczą głównie wiodących rynków. W mniejszych miastach boom mieszkaniowy i późniejszy spadek cen nie był tak widoczny.

Warto zwrócić uwagę, że zmiany „polskich” cen są zbliżone do wyników z Włoch i Słowacji. Pod względem spadków przodują dwa kraje, w których bańka hipoteczna pękła z bardzo dużym impetem. Mowa o Hiszpanii oraz Irlandii (patrz poniższy wykres). Podobny spadek cen metrażu (ponad 20% przez 4 lata), odnotowano również w Grecji.

Po uwzględnieniu informacji pochodzących z 31 krajów można stwierdzić, że zmiany cenowe wahają się od -32% do +32% (patrz poniższa tabela). Bardzo duże wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych (2009 r. - 2013 r.) odnotowano m.in. na terenie Estonii (+31,55%), Austrii (+30,21%) oraz Norwegii (+29,87%). W pierwszym z wymienionych krajów, ceny mocno „odbiły się” po kryzysowych latach 2009 - 2010. Austriacki i norweski rynek mieszkaniowy nie ucierpiał na wskutek kryzysu. W obydwu tych państwach prawie nieprzerwany wzrost cen nominalnych był widoczny od 2002 r. do 2013 r. Podobna tendencja jest widoczna na niemieckim rynku mieszkań i domów.

W grupie państw, które odczuły największe spadki cen mieszkań, prócz Irlandii (-31,81%), Grecji (-28,54%) i Hiszpanii (-22,50%) możemy znaleźć Rumunię (-27,70%), Chorwację (-25,36%), Cypr (-21,28%), Bułgarię (-19,26%), Holandię (-16,60%) oraz Węgry (-15,12%).

>>> Czytaj też: To nie deweloperzy budują najwięcej mieszkań w Polsce

Na polskim rynku nie tylko dopłaty ograniczyły spadek cen

Na każdym z krajowych rynków, zmiany cen metrażu były wypadkową wielu różnych czynników (np. polityki banków, wzrostu wynagrodzeń i nowego ustawodawstwa). W polskich warunkach, spory wpływ na ceny mieszkań miał masowy program Rodzina na Swoim (RnS). Po zmianach wprowadzonych w styczniu 2009 roku, rządowe dopłaty ograniczyły spadek cen. Trzeba pamiętać, że od 2009 r. do 2012 r. udział kredytów z RnS w sprzedaży banków wynosił aż 16% - 23%. W przypadku niektórych rynków (np. warszawskiego) znaczenie miały też zawyżone limity. Wystarczy wspomnieć, że od IV kw. 2010 r. do III kw. 2011 r. dotowano nawet stołeczne lokale z ceną wyższą niż 9000 zł/mkw.

Rządowe dopłaty nie były jedynym czynnikiem, który łagodził spadek cen mieszkań w latach 2009 - 2013. Warto wspomnieć, że na przełomie 2008 r. i 2009 r. WIBOR - 3M obniżył się o ponad 2,50 punktu procentowego. Podobna zmiana (-2,40 p.p.) była widoczna od lipca 2012 r. do maja 2013 r. Dodatkowo w latach 2009 – 2013 średni dochód rozporządzalny na 1 osobę wzrósł realnie o 6,56%, a roczniki pochodzące z ostatniego wyżu demograficznego wciąż wchodziły na rynek mieszkaniowy. Taki splot wydarzeń i czynników sprzyjających sprzedawcom lokali, nie wyklucza sporej korekty cen w przyszłości. Pod koniec bieżącej dekady, wpływ czynników demograficznych na pewno będzie bardziej widoczny niż obecnie.