Tamtejszy sektor deweloperski teraz jest zupełnie zdewastowany, a lokalni inwestorzy budują dwadzieścia razy mniej mieszkań niż w 2006 roku. Zapaść hiszpańskiego budownictwa mieszkaniowego to efekt hipotecznego szaleństwa, które trwało ponad dziesięć lat. Między 1994 r. i 2007 r. hiszpańska gospodarka mocno uzależniła się od wyników sektora budowlanego. Opłakane skutki tej zależności mogliśmy obserwować po 2008 r. Informacje na temat problemów gospodarczych Hiszpanii, są powszechnie znane. Rzadziej mówi się o przyczynach i początku hiszpańskiej katastrofy mieszkaniowej.

Już w latach 90-tych mieszkaniowa bańka zaczęła bardzo szybko pęcznieć

Dane Europejskiej Federacji Hipotecznej (ang. European Mortgage Federation - EMF) o liczbie pozwoleń budowlanych, dobrze pokazują skalę mieszkaniowej gorączki w Hiszpanii (patrz poniższy wykres). Na początku lat 90 - tych, liczba pozwoleń na budowę hiszpańskich domów i mieszkań wynosiła około 200 000 rocznie – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Ten wynik uwzględniający wszystkie kategorie inwestorów (m.in. samorządy i deweloperów), nie mógł jeszcze wzbudzać poważnych obaw. Później roczna liczba pozwoleń budowlanych zaczęła szybko rosnąć (z przerwą w latach 2000 - 2002). Bańka mieszkaniowo - hipoteczna najszybciej pęczniała od 2003 r. do 2006 r. (patrz poniższy wykres). W rekordowym 2006 roku, liczba pozwoleń mieszkaniowych zbliżyła się od 735 000. Analogiczny wynik dla Polski wówczas wynosił około 161 000 pozwoleń na budowę (patrz poniższy wykres). Rok później, polski boom mieszkaniowy osiągnął swój szczytowy punkt, a liczba pozwoleń przekroczyła 235 000. Na 1000 dorosłych Polaków wówczas przypadało prawie 8 nowych pozwoleń budowlanych. Podobny wynik z Hiszpanii, w 2007 r. przekraczał 17 pozwoleń na 1000 pełnoletnich mieszkańców. Te dane statystyczne udowadniają, że hiszpańską budowlaną gorączkę trudno porównać z krajowymi realiami.

Informacje zaprezentowane na poniższym wykresie wskazują, że rynek mieszkań i domów na pewno był stymulowany przez spadające stopy międzybankowe (do 2002 r. MIBOR, od 2002 r. EURIBOR/LIBOR EUR). Wspomniane stopy są podstawą do aktualizacji oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Ich nagły spadek z poziomu 13% - 16% (lata 1987 - 1992) sprawił, że „hipoteki” stały się łatwiej dostępne dla Hiszpanów.

>>> Czytaj też: To już koniec grodzonych osiedli?

Masowa imigracja również zdestabilizowała hiszpański rynek mieszkań…

Hiszpańskiego boomu mieszkaniowego, nie można wytłumaczyć tylko spadkiem oprocentowania kredytów. Takie wyjaśnienie byłoby proste, ale równocześnie bardzo fragmentaryczne. W rzeczywistości, hiszpański rynek został zdestabilizowany przez kombinację kilku czynników. Oprócz lepszej dostępności kredytów, spore znaczenie miała też poprawa koniunktury gospodarczej w drugiej połowie lat 90 - tych (patrz poniższa tabela). Później sektor budowlany sam stał się czynnikiem napędzającym całą gospodarkę. Wystarczy wspomnieć, że w 2007 r. hiszpańska „budowlanka” wygenerowała prawie 16% krajowego PKB. Analogiczne wyniki z USA, Francji, Niemiec, Wielkiej Brytanii oraz Włoch oscylowały na poziomie 9% - przypomina ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wzrost znaczenia budownictwa mieszkaniowego w Hiszpanii, był też związany z masową imigracją. Warto wspomnieć, że Hiszpanie od 1998 r. do 2012 r. przyjęli około 4 miliony imigrantów. Szybki wzrost populacji Hiszpanii (+16% między 1995 r. i 2008 r.), stwarzał dodatkową presję na ceny mieszkań. Dane Banku Rozrachunków Międzynarodowych wskazują, że hiszpański metraż najszybciej drożał od 2002 r. do 2005 r. W tym okresie, roczne wzrosty cen znacząco przekraczały 10% (patrz poniższa tabela).

Wśród przyczyn hiszpańskiej katastrofy trzeba wymienić również czynniki o charakterze społecznym oraz instytucjonalnym. Warto wiedzieć, że w Hiszpanii przez bardzo długi czas promowano własność mieszkaniową. Początki takiej polityki sięgają czasów generała Franco (lata 50 - te i 60 - te). Przywiązanie Hiszpanów do własnego „M”, możemy zauważyć w statystykach Eurostatu. Hiszpania nadal jest jedynym krajem „starej unii”, w którym blisko 80% populacji zasiedla mieszkania i domy własnościowe. Trzeba nadmienić, że jeszcze niedawno hiszpańscy politycy wyraźnie faworyzowali właścicieli nieruchomości mieszkaniowych i kredytobiorców hipotecznych. Przykładem mogą być preferencje podatkowe, które wprowadzono w 1999 r.

Lista „grzechów” popełnionych przez hiszpańskich polityków, niestety jest znacznie dłuższa. W tym kontekście warto wspomnieć o wieloletnim akceptowaniu ryzykownej akcji kredytowej banków. Odpowiedzialność za późniejszy kryzys hipoteczny ponoszą hiszpańskie banki komercyjne, banki oszczędnościowe (hiszp. cajas) oraz przedstawiciele rządu, którzy tolerowali m.in. udzielanie kredytów na 50 lat. Kolejne gabinety były zainteresowane głównie pozytywnym wpływem budowlanego boomu na kondycję budżetu. Taką politykę prowadzili zarówno reprezentanci prawicy (dwa rządy Aznara i Partii Ludowej w latach 1996 - 2004), jak i hiszpańskiej lewicy (pierwszy rząd Zapatero i socjalistów z PSOE w latach 2004 - 2008).

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

>>> Czytaj też: Koniec hossy na brytyjskim rynku ziemi. To samo czeka polskie grunty?