Panele fotowoltaiczne zamiast gajów oliwnych
Jednym z najgłośniejszych sporów jest konflikt w prowincji Jaén w Andaluzji, będącej jednym z najważniejszych regionów produkcji oliwy na świecie. W okolicach miejscowości Lopera, Arjona i Marmolejo realizowane są duże projekty fotowoltaiczne, których budowa wiąże się z usuwaniem tysięcy drzew oliwnych. Część z tych inwestycji rozwija spółka Greenalia – hiszpański producent energii odnawialnej, działający głównie w Stanach Zjednoczonych i w Europie.
Według danych przedstawianych przez inwestora sześć projektów ma objąć około 387 hektarów. Ich realizacja wiaże się z usunięciem 36 022 drzew oliwnych. Greenalia informowała jednocześnie, że porozumienia zawarte z właścicielami obejmowały około 86 proc. powierzchni gruntów przeznaczonych pod same elektrownie.
Inwestycje spotkały się jednak ze sprzeciwem części rolników. Gaje oliwne są w Andaluzji nie tylko charakterystycznym elementem krajobrazu, ale przede wszystkim źródłem utrzymania wielu rodzin i gospodarstw. Przeciwnicy projektów przekonują, że rozwój odnawialnych źródeł energii nie powinien odbywać się kosztem terenów od pokoleń wykorzystywanych do produkcji rolnej. W przypadku części nieruchomości rzeczywiście uruchamiano procedury wywłaszczeniowe.
W Hiszpanii możliwe jest wywłaszczenie pod farmę fotowoltaiczną
Podstawę prawną stanowi hiszpańska ustawa o sektorze elektroenergetycznym. Instalacje służące m.in. do wytwarzania energii elektrycznej mogą zostać uznane za inwestycje użyteczności publicznej na potrzeby postępowania wywłaszczeniowego.
Konieczne jest przeprowadzenie przewidzianej prawem procedury. Inwestor musi wskazać nieruchomości i prawa niezbędne do realizacji projektu, a jego wniosek podlega procedurze informacji publicznej. Przed uzyskaniem konkretnej deklaracji użyteczności publicznej inwestor musi również przeprowadzić negocjacje z właścicielami.
Czy w Polsce można wywłaszczyć grunt pod farmę fotowoltaiczną?
W Polsce zasady są pod tym względem znacznie bardziej restrykcyjne. W obecnym stanie prawnym budowa typowej lądowej farmy fotowoltaicznej nie jest sama w sobie celem publicznym, który pozwalałby na wywłaszczenie nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Katalog celów publicznych znajduje się w art. 6 tej ustawy. Obejmuje on m.in. drogi publiczne,linie kolejowe, lotniska, a także przewody i urządzenia służące do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej. Ustawodawca wskazuje również niektóre inwestycje związane z wytwarzaniem energii, w tym morskie farmy wiatrowe i elektrownie szczytowo-pompowe.
Ważne
Zwykłej lądowej farmy fotowoltaicznej w tym katalogu jednak nie ma, a to oznacza, że prywatny inwestor musi uzyskać tytuł prawny do nieruchomości, najczęściej poprzez jej zakup albo zawarcie z właścicielem umowy dzierżawy.
Wywłaszczenie nie zawsze oznacza odebranie własności
Warto przy tym odróżnić całkowite pozbawienie właściciela prawa własności od administracyjnego ograniczenia jego praw. Ustawa o gospodarce nieruchomościami rozumie pojęcie wywłaszczenia szeroko. Zgodnie z art. 112 może ono polegać zarówno na pozbawieniu, jak i na ograniczeniu – w drodze decyzji – prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego.
Jeżeli wywłaszczenie prowadzi do przejęcia nieruchomości, może ono nastąpić wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Przy niektórych inwestycjach możliwe jest jednak ograniczenie sposobu korzystania z prywatnego gruntu bez odbierania właścicielowi prawa własności.
Paneli nie postawią. Z linią energetyczną sytuacja jest inna
Art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami zalicza do celów publicznych m.in. budowę i utrzymywanie przewodów oraz urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej. W określonych przypadkach pozwala to na administracyjne ograniczenie sposobu korzystania z prywatnej nieruchomości.
Kluczowe znaczenie ma funkcja konkretnej infrastruktury. Jeżeli linia lub inne urządzenia rzeczywiście służą przesyłaniu albo dystrybucji energii i spełnione są pozostałe wymagania ustawowe, możliwe może być zastosowanie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przepis pozwala staroście, wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej, ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości. Może to nastąpić m.in. poprzez zezwolenie na przeprowadzenie przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji energii.
Takie ograniczenie musi być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, podstawą jest decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Zanim dojdzie do wydania decyzji, powinny zostać przeprowadzone rokowania z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Dopiero gdy nie uda się uzyskać jego zgody, możliwe jest wystąpienie o administracyjne ograniczenie sposobu korzystania z gruntu.
Ważne
Jeżeli w wyniku realizacji inwestycji powstaną szkody, właścicielowi przysługuje odszkodowanie odpowiadające ich wartości. Jeżeli dodatkowo obniży się wartość nieruchomości, odszkodowanie powinno zostać powiększone o kwotę odpowiadającą temu spadkowi.
Jest też służebność przesyłu
Decyzja administracyjna nie jest jedynym sposobem, w jaki przedsiębiorca może uzyskać prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w związku z infrastrukturą przesyłową. Kodeks cywilny przewiduje również służebność przesyłu. Pozwala ona przedsiębiorcy korzystać w określonym zakresie z cudzej nieruchomości w związku z urządzeniami przesyłowymi.
Służebność może zostać ustanowiona na podstawie umowy zawartej z właścicielem gruntu. Jeżeli właściciel odmawia jej zawarcia, a służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może zwrócić się do sądu o jej ustanowienie za odpowiednim wynagrodzeniem.
W Polsce podstawą pozostaje dzierżawa
Jeżeli grunt ma być przeznaczony bezpośrednio pod panele fotowoltaiczne, inwestor co do zasady musi porozumieć się z jego właścicielem. Jednym z najczęściej stosowanych rozwiązań jest wieloletnia dzierżawa.
Ważne
Umowy tego rodzaju zawierane są zwykle na kilkadziesiąt lat. Z tego względu warto zwrócić uwagę na kilka aspektów. Poza wysokością proponowanego czynszu warto ustalić jasne zasady jego waloryzacji, moment rozpoczęcia płatności, długość okresu przeznaczonego na przygotowanie inwestycji oraz możliwość rozwiązania umowy, jeżeli elektrownia ostatecznie nie powstanie.
Warto zwrócić uwagę także na kwestie podatkowe, odpowiedzialność za dodatkowe koszty oraz zasady korzystania z nieruchomości jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. Umowa powinna jasno określać, co stanie się z terenem po zakończeniu działalności farmy. Dotyczy to przede wszystkim obowiązku i kosztów demontażu paneli, konstrukcji, przewodów oraz pozostałej infrastruktury. Istotne jest również ustalenie, w jakim stanie grunt ma zostać zwrócony właścicielowi.
Ważne
Przed podpisaniem dokumentów warto skonsultować ich treść z prawnikiem i doradcą podatkowym.
Źródła: Greenalia se enfrenta a dos asociaciones y al ‘bulo de los 100.000 olivos’ en una inversión de 180 millones en Jaén economiadigital.es, Qué sabemos de los “100.000 olivos” que supuestamente se van a talar en Jaén para instalar plantas fotovoltaicas, newtral.es, Kontrowersje dotyczące gajów oliwnych – Angora nr 36 (6 IX 2026).
Podstawą prawna: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.), Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795).
Krzysztof Rybak – prawnik, redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Zajmuję się tematyką podatków, nieruchomości oraz prawa cywilnego i gospodarczego. W swoich tekstach wyjaśniam zmiany w przepisach i ich praktyczne skutki. Przez lata byłem związany z branżą naukową i rolniczą. Zostałem wyróżniony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi za osiągnięcia w obszarze rynku konopnego.