Najem krótkoterminowy, do niedawna działalność niszowa i stosunkowo mało kontrowersyjna, w ostatnich miesiącach wyraźnie wszedł na poziom sporu politycznego. Równolegle do zapowiadanego projektu rządowego, własną propozycję – zakładającą m.in. mechanizmy udziału wspólnot – przedstawiła Polska 2050. Już pierwsze czytanie w Sejmie 15 kwietnia pokazało jednak, że jest to projekt wysoce sporny.
Najem krótkoterminowy: sporny projekt i niejasne granice regulacji
Jego podstawowy problem polega na tym, że miesza trzy porządki naraz: mieszkaniowy, usług turystycznych oraz wspólnotowy. To właśnie dlatego debata była tak emocjonalna – granica między ochroną mieszkańców a naruszeniem prawa własności została tu zakreślona nieostro.
Podziały polityczne nie przebiegały w prosty sposób. PiS i Konfederacja najmocniej akcentowały ryzyko nadregulacji, uznaniowości decyzji wspólnot i gmin oraz naruszenia prawa własności, podnosząc również argumenty konstytucyjne i ekonomiczne – w tym potencjalny wzrost cen dla turystów i faworyzowanie dużych podmiotów. Z kolei KO, PSL i Centrum nie kwestionowały potrzeby regulacji, ale wskazywały, że projekt jest zbyt sztywny, może generować chaos prawny i konflikty oraz jest słabo dostosowany do realiów rynku.
Dobrze oddaje tę ambiwalencję wypowiedź posłanki Aleksandry Kot, która podkreślała, że najem krótkoterminowy z perspektywy turystów bywa atrakcyjną alternatywą dla hoteli, natomiast dla mieszkańców – szczególnie w centrach miast – może oznaczać realne uciążliwości. Jednocześnie zwróciła uwagę, że kluczowe jest odpowiednie włączenie samorządów w proces regulacyjny. Lewica i Razem koncentrowały się natomiast na ochronie mieszkańców i kosztach społecznych najmu krótkoterminowego. Innymi słowy – zamiast prostego sporu „za” lub „przeciw”, obserwowaliśmy zderzenie kilku równoległych racjonalności.
Najem krótkoterminowy: ryzyko chaosu i sporów sądowych
W debacie wielokrotnie pojawiało się pytanie o skalę naruszeń i interwencji – bez jednoznacznej odpowiedzi. To właśnie brak twardych danych stał się jednym z głównych źródeł negatywnego PR wokół całego rynku. Trafnie ujął to poseł Michał Woś, wskazując na potrzebę przedstawienia konkretnych statystyk dotyczących interwencji w lokalach wynajmowanych krótkoterminowo, zanim wprowadzi się daleko idące regulacje.
Tymczasem w przestrzeni publicznej zaczyna dominować przekonanie, że najem krótkoterminowy generuje systemowe zagrożenia dla bezpieczeństwa i porządku. Dostępne dane – w tym nasze statystyki operacyjne – wskazują jednak, że incydenty mają charakter marginalny i nie są częstsze niż w najmie długoterminowym. Podobną ocenę zasugerował w Sejmie minister Ireneusz Raś, wskazując, że skala zakłóceń nie przekracza ok. 1%.
Z perspektywy rynku problem nie polega więc na samej potrzebie regulacji – ta jest bezdyskusyjna – lecz na sposobie jej projektowania. Zbyt szerokie i uznaniowe kompetencje dla gmin lub wspólnot, bez precyzyjnych kryteriów i procedur, mogą doprowadzić do chaosu regulacyjnego, sporów sądowych i ograniczenia przewidywalności inwestycyjnej. Szczególnie te ryzyka leżą po stronie regulacji dających uprawnienia wspólnotom. W praktyce w atrakcyjnych lokalizacjach może być stała walka o większość głosów we wspólnocie, co może wiązać się z nagłymi zmianami sposobu użytkowania. Sprawiedliwsze i stabilniejsze byłyby regulacje gminne polegające na strefowaniu dozwolonego użytku lokali.
Jednocześnie kierunek zmian powinien uwzględniać odpowiedzialność po stronie gości apartamentów. Branża najmu krótkoterminowego jest zainteresowana eliminowaniem patologicznych zachowań, dlatego zasadne jest zaostrzenie przepisów dotyczących odpowiedzialności gości za naruszenia porządku i bezpieczeństwa, zamiast wprowadzania mechanizmów, które uderzają w całą kategorię działalności.
Lekcja z zagranicy: przykład Nowego Jorku
Warto również spojrzeć na doświadczenia zagraniczne. Przykład Nowego Jorku pokazuje, że drastyczne ograniczenie najmu krótkoterminowego – skutkujące spadkiem liczby ofert o 80–90% – nie przełożyło się na poprawę dostępności mieszkań ani spadek czynszów. Przeciwnie, mediana czynszu na Manhattanie przekroczyła 4 tys. dolarów, czynsze nadal rosły, a poziom pustostanów pozostał praktycznie bez zmian. Pokazuje to wyraźnie, że kluczowym problemem rynku mieszkaniowego jest niedobór podaży, a nie sam model wynajmu.
Najem krótkoterminowy: wątpliwości wokół projektu rządowego
Dodatkowe wątpliwości budzą kierunki prac nad projektem rządowym, w tym propozycje oparte na restrykcyjnych normach przeciwpożarowych i limitach liczby lokali w budynku. W obecnym kształcie mogą one w praktyce doprowadzić do znaczącego ograniczenia najmu krótkoterminowego – szczególnie w nowych inwestycjach – wprowadzając arbitralne limity i mechanizmy trudne do uznania za równe i przewidywalne.
Podsumowując: po pierwszym czytaniu widać wyraźnie, że Sejm jest gotowy na regulację najmu krótkoterminowego, ale niekoniecznie w tej formie. Istnieje realne ryzyko, że zamiast uporządkowania rynku otrzymamy nowe źródło konfliktów i niepewności prawnej.
Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats
