Najem krótkoterminowy pod większą kontrolą. Wspólnoty będą mogły go zakazać [Komentarz]

W ocenie ekspertki, jest to ważna zmiana, ponieważ dotychczas jednym z największych problemów był brak skutecznych narzędzi pozwalających reagować na uciążliwy sposób prowadzenia najmu krótkoterminowego.

Uchwała zakazująca świadczenia usług najmu krótkoterminowego

Największe emocje może budzić możliwość podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię uchwały zakazującej świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. Oznacza to, że właściciel lokalu, który prowadzi taką działalność, będzie musiał liczyć się z tym, że decyzja większości mieszkańców może wpłynąć bezpośrednio na jego model biznesowy. Po wprowadzeniu zakazu przedsiębiorca ma mieć sześć miesięcy na zakończenie działalności w danym budynku.

Z jednej strony jest to odpowiedź na realne problemy mieszkańców. W budynkach, w których występuje duża rotacja gości, powtarzający się hałas czy zakłócanie ciszy nocnej, mieszkańcy często czują się bezradni. Z drugiej strony pojawia się istotne pytanie o granice ingerencji większości we wspólnocie w prawo własności konkretnego właściciela.

W mojej ocenie to właśnie ten element regulacji może w przyszłości generować najwięcej sporów prawnych. Właściciel nieruchomości ma prawo korzystać ze swojego lokalu i czerpać z niego korzyści, oczywiście w granicach obowiązującego prawa. Jeżeli jednak wspólnota będzie mogła wprowadzić całkowity zakaz prowadzenia określonej działalności, konieczne będzie bardzo precyzyjne określenie relacji pomiędzy decyzją wspólnoty a konstytucyjną ochroną prawa własności.

Strefy zakazu najmu krótkoterminowego

Istotna jest również rola samorządów. Autopoprawka przewiduje możliwość tworzenia przez gminy stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub całkowicie zakazany. Co ważne, ograniczenia mają być dostosowane do lokalnych potrzeb – mogą dotyczyć konkretnych obszarów, budynków, a nawet określonych okresów w roku.

Takie rozwiązanie ma swoje uzasadnienie, ponieważ problemy związane z najmem krótkoterminowym nie są jednakowe w całej Polsce. Inna jest sytuacja w ścisłym centrum Krakowa, Gdańska czy Warszawy, a inna w mniejszych miejscowościach turystycznych lub miejscach, w których najem krótkoterminowy stanowi ważne źródło dochodu lokalnej gospodarki.

Jednocześnie należy uważać, aby lokalne regulacje nie doprowadziły do powstania kilkudziesięciu różnych systemów funkcjonowania najmu krótkoterminowego. Przedsiębiorca działający w kilku miastach powinien mieć jasność, jakie zasady obowiązują, a właściciel, który zainwestował w lokal, nie powinien dowiadywać się nagle, że możliwość jego wykorzystania została znacząco ograniczona.

Wprowadzenie bardziej precyzyjnego mechanizmu dotyczącego naruszeń porządku i bezpieczeństwa

Ciekawym rozwiązaniem jest również wprowadzenie bardziej precyzyjnego mechanizmu dotyczącego naruszeń porządku i bezpieczeństwa. Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy właściwe służby lub organy stwierdzą trzy naruszenia dotyczące bezpieczeństwa lub porządku publicznego, samorząd będzie miał obowiązek wykreślenia obiektu z ewidencji. To zastępuje dotychczasowe, znacznie bardziej nieprecyzyjne pojęcie „powtarzających się uchybień”.

Z punktu widzenia praktyki prawnej większa precyzja jest zdecydowanie korzystna. Właściciel lub operator powinien wiedzieć, jakie konsekwencje mogą wiązać się z naruszeniem przepisów. Jednocześnie konieczne będzie doprecyzowanie, czym dokładnie będzie „stwierdzenie naruszenia”, przez jakie organy i w jakim trybie. Od tego zależeć będzie bowiem bardzo poważna konsekwencja – utrata możliwości prowadzenia działalności.

Nowe przepisy mogą więc skuteczniej pomóc w eliminowaniu patologii, ale nie rozwiążą automatycznie wszystkich konfliktów między mieszkańcami a najemcami krótkoterminowymi. Sama regulacja nie sprawi, że każdy właściciel będzie odpowiedzialnie zarządzał lokalem, a każdy gość będzie przestrzegał zasad współżycia społecznego. Może jednak stworzyć jasny system odpowiedzialności i szybszego reagowania na przypadki rzeczywiście uciążliwe.

Kluczowe będzie znalezienie równowagi. Polska potrzebuje regulacji najmu krótkoterminowego, ponieważ rynek ten od dawna funkcjonuje w rzeczywistości prawnej, która nie była projektowana z myślą o obecnej skali tego zjawiska. Nie można jednak zapominać, że obok problematycznych przypadków funkcjonują również legalni przedsiębiorcy i właściciele, którzy zainwestowali znaczne środki w nieruchomości i prowadzą działalność zgodnie z prawem.

Najem krótkoterminowy ze zmianami od 1 stycznia 2028 r.

adw. Katarzyna Gabrysiak

Dlatego szczególnie ważne są przepisy przejściowe i odpowiedni czas na dostosowanie się do nowych zasad. Zgodnie z założeniami autopoprawki możliwość wprowadzania zakazu najmu przez wspólnoty i spółdzielnie oraz tworzenia przez gminy stref zakazu ma zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku. Daje to rynkowi czas na przygotowanie się do zmian, choć dla części inwestorów sama perspektywa możliwości wprowadzenia lokalnego zakazu będzie już dziś istotnym czynnikiem ryzyka inwestycyjnego.

Najważniejsze pytanie nie brzmi więc, czy najem krótkoterminowy należy regulować, ale jak zrobić to w sposób, który rzeczywiście uporządkuje rynek. Autopoprawka pokazuje, że państwo chce dać mieszkańcom i samorządom znacznie większą kontrolę nad tym zjawiskiem. Trzeba jednak zadbać o to, aby walka z rzeczywistymi patologiami nie doprowadziła do nadmiernego ograniczenia prawa własności oraz legalnie prowadzonej działalności gospodarczej.

Najem krótkoterminowy nie powinien pozostawać poza kontrolą, ale regulacja nie może opierać się na założeniu, że każdy lokal wynajmowany turystom jest problemem dla sąsiadów. Dobra ustawa powinna skutecznie reagować na naruszenia, a nie eliminować cały segment rynku tylko dlatego, że w niektórych lokalizacjach pojawiają się konflikty.

Autorka: Katarzyna Gabrysiak — adwokat z 26-letnim doświadczeniem. Specjalizuje się w prawie nieruchomości, prawie bankowym oraz kompleksowej obsłudze podmiotów gospodarczych.