Przysporzenie nie powstaje, ale podatek trzeba zapłacić. To powinien wiedzieć każdy najemca

Kaucja jest nieodłączną częścią najmu

Nadchodzi jesień, a wraz z nią najlepszy okres na rynku najmu mieszkań. Już niedługo świeżo upieczeni studenci rozpoczną nowy rozdział w życiu, a część z nich wyprowadzi się z miast rodzinnych do lokalizacji, w których będą studiować. Zwiększone zainteresowanie ofertami najmu w miastach akademickich było widoczne od razu po ogłoszeniu wyników rekrutacji na uczelniach wyższych. Obecnie większość zainteresowanych ma już zapewne konkretne plany i podpisane umowy. Jednak czy wiedzą czego się spodziewać od strony formalno-prawnej?
Warto zwrócić uwagę choćby na kwestie związane z kaucją. Nikogo nie dziwi fakt, że zawarcie umowy najmy większości przypadków jest uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej. Najczęściej stanowi ona równowartość od jednego do trzech czynszów, choć jak wynika z art. 6 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Kaucja podlega waloryzacji

Konieczność wpłacenia kaucji jest istotnym obciążeniem związanym z najmem. Wielu najemcom trudno wyłożyć jednorazowo oczekiwaną kwotę, a dodatkowo mają obawy związane z tym, co będzie z pieniędzmi w przyszłości. Z jednej strony, rozliczenia między najemcą a wynajmującym po zakończeniu umowy bywają trudne, z drugiej, obecnie „zablokowane” pieniądze szybko tracą na wartości. Jeśli najemca korzysta z lokalu zgodnie z umową, a rozliczenia między stronami przebiegają bez zakłóceń, kaucja powinna wrócić do najemcy w niepomniejszonej kwocie. Warto jednak wiedzieć, że to nie wszystko na co może on liczyć. Jak bowiem wynika z art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Jak z tego jasno wynika, wysokość zwracanej kaucji należy zwaloryzować, o ile wysokość czynszu w okresie trwania umowy wzrosła. Oznacza to, że jeśli najemca wpłacił kaucję w wysokości równowartości miesięcznego czynszu, a następnie kwota czynszu w czasie trwania umowy wzrosła np. o 30 proc., to zwracaną kwotę kaucji również należy powiększyć o 30 proc. Jak jasno wynika z ugruntowanego orzecznictwa dotyczącego tej tematyki, mechanizm waloryzacji kaucji ma zapewnić to, że zwrotna kaucja nie będzie źródłem jednostronnej, niezawinionej i rażącej straty. Innymi słowy, waloryzacja ma zapewnić, że najemca, z uwagi na okoliczności, na które nie ma wpływu, nie poniesie rażącej straty (patrz np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 18 listopada 2024 r., sygn. akt I SA/Gl 390/24).

Zwrot kaucji nie generuje przysporzenia

Choć to, że kaucja musi zostać zwaloryzowana to bez wątpienia dobra wiadomość, to jednak trzeba spojrzeć na to zagadnienie również z perspektywy podatkowej. Mogłoby się wydawać, że skoro zgodnie z jednolitym stanowiskiem sądów waloryzacja nie generuje przysporzenia majątkowego, a jedynie zabezpiecza przed stratą, to podatku nie trzeba z tego tytułu płacić. Naczelny Sąd Administracyjny jasno wskazał, że o tym, czy powstaje przychód, decyduje to, czy podatnik uzyskał przysporzenie (wyrok NSA z 4 kwietnia 2023 r., sygn. akt II FSK 255/22). Mimo że kwota zwracanej zwaloryzowanej kaucji się zmienia, to charakter świadczenia się nie zmienia i jest ono nadal świadczeniem zwrotnym. Skoro więc uznajemy, że z tytułu waloryzacji kaucji nie dochodzi do przysporzenia, to nie możemy przyjmować, że powstaje przychód.

Dlaczego organy podatkowe żądają pieniędzy od podatników?

Niestety z takim spojrzeniem na zagadnienie waloryzacji kaucji nie zgadzają się organy podatkowe. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 6 sierpnia 2025 r. (nr 0112-KDIL2-1.4011.511.2025.3.KP), w zeznaniu podatkowym składanym za rok, w którym otrzymała pani zwrot zwaloryzowanej kaucji powinna pani wykazać przychody z innych źródeł w wysokości stanowiącej różnicę pomiędzy wypłaconą pani zwaloryzowaną kwotą kaucji a kwotą kaucji uprzednio uiszczonej. Taki pogląd był już prezentowany wcześniej, np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 lipca 2024 r. (nr 0115-KDIT2.4011.285.2024.2.KO). Jak z tego wynika, organy podatkowe prezentują w omawianym zakresie jednolite, niekorzystne dla podatników stanowisko i żądają uiszczenia podatku, mimo pozostaje to w sprzeczności z istotą kaucji. Jeśli podatnik chciałby dochodzić w tym zakresie swoich praw, musi więc nastawić się na potencjalny spór i konieczność rozpatrzenia sprawy przez sąd.