Problemy z lokatorami? Ta umowa pomoże pozbyć się uciążliwych najemców

Najem okazjonalny stanowi specyficzną formę najmu, która zapewnia właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku standardowego najmu. Najem okazjonalny jest istotny dla wynajmujących, ponieważ umożliwia im wyegzekwowanie prawa do eksmisji uciążliwego lokatora. Warto zauważyć, że w przypadku zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone uprawnienia, gdy chce pozbyć się niepożądanego lokatora, ponieważ przepisy dotyczące ochrony praw lokatorów mają pewne ograniczenia.

Co to jest najem okazjonalny?

Jak czytamy w ustawie o ochronie praw lokatorów, "umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat." Z tego wynika, że firmy specjalizujące się w najmie nieruchomości nie mogą zawierać umów najmu okazjonalnego. Ponadto nie jest możliwe wynajmowanie lokali o innym charakterze niż mieszkalne ani podnajmowanie nieruchomości lub ich części w ramach tej formy umowy.

Czym się różni "zwykła" umowa najmu od umowy najmu okazjonalnego?

Główną różnicą między umową najmu okazjonalnego a standardową umową najmu jest wymóg złożenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego i stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego. Dzięki temu dokumentowi, w przypadku problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, na przykład związanych z niepłaceniem czynszu przez najemcę, właściciel mieszkania może rozpocząć egzekucję bez konieczności angażowania się w proces sądowy. Nie musi także czekać na zapewnienie przez gminę mieszkania socjalnego lub tymczasowego lokalu (co jest wymagane w przypadku standardowej umowy najmu).

Kolejnym istotnym elementem odróżniającym umowę najmu okazjonalnego od standardowej umowy najmu jest konieczność wskazania przez najemcę alternatywnego adresu, gdzie będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Ponadto, do umowy należy dołączyć oświadczenie właściciela tego alternatywnego mieszkania, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości. Niektórzy eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że obowiązek podania takiego adresu może stanowić przeszkodę dla potencjalnych najemców, szczególnie jeśli są cudzoziemcami.

Strony umowy najmu okazjonalnego

Podmiotami zaangażowanymi w umowę najmu okazjonalnego są wynajmujący i najemca, czyli osoba wynajmująca lokal.Wynajmującym może być jedynie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości i jest właścicielem danej nieruchomości. Jest to istotne, ponieważ osoba, która sama wynajmuje lokal od innego właściciela, nie może być wynajmującym w ramach umowy najmu okazjonalnego. Warto zaznaczyć, że pojęcie "właściciel" obejmuje także posiadacza praw do lokalu na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Natomiast najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna, ponieważ umowa najmu okazjonalnego dotyczy lokalu mieszkalnego przeznaczonego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, które może spełniać jedynie osoba fizyczna. Najemca ma obowiązek przestrzegania zasad wynikających z umowy najmu okazjonalnego m.in. terminowego uiszczania czynszu oraz dbałości o nieruchomość. W przypadku szkód powstałych w wyniku użytkowania nieruchomości przez najemcę, ten musi je naprawić na własny koszt.

Czego dotyczy umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. Zgodnie z tym, nie jest możliwe zawarcie takiej umowy w celu wynajęcia nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej - lokal może być wynajęty wyłącznie w celach mieszkaniowych. Aby określić przedmiot umowy najmu okazjonalnego, należy dokładnie opisać lokal, uwzględniając jego wielkość, ilość pomieszczeń oraz dołączyć plan lokalu jako załącznik do umowy. Ponadto, istotne jest także określenie stanu lokalu, w tym opisanie ewentualnych wad czy uszkodzeń.

Ile może trwać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Po upływie tego okresu można ją przedłużyć o kolejne i maksymalne 10 lat. Jest to ograniczenie czasowe umowy najmu okazjonalnego, co oznacza, że nie można jej zawrzeć na czas nieokreślony ani nie można w niej uwzględnić zapisu, gwarantującego automatyczne przedłużenie najmu po jego zakończeniu. Taka regulacja czasowa ma na celu zabezpieczenie interesów wynajmującego, który ma pewność, że w ustalonym terminie odzyska lokal.

Umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona na piśmie, w przeciwnym razie jest nieważna. Dodatkowo wszelkie modyfikacje tej umowy również muszą być dokonywane w formie pisemnej.

Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

Przepisy nakładają na wynajmującego i najemcę obowiązek dołączenia do umowy określonych dokumentów, bez których umowa nie zostanie uznana za umowę najmu okazjonalnego, lecz zwykłą umowę najmu. Te dokumenty mają na celu zapewnienie płynnego przebiegu procesu opuszczenia mieszkania po wygaśnięciu umowy lub jej wcześniejszym wypowiedzeniu:

• Najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się do opróżnienia i zwrotu lokalu wynajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w określonym terminie.
• Najemca musi także wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego lokalu. Jeśli straci możliwość zamieszkania w wynajmowanym lokalu, musi w ciągu 21 dni od tej sytuacji wskazać inny lokal oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 1, pod groźbą wypowiedzenia umowy przez właściciela.
• Właściciel lub osoba mająca prawo do lokalu musi złożyć oświadczenie wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy i innych osób wskazanych w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie notarialnie poświadczone.

Co powinno się znaleźć w umowie najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego musi zawierać zapis o wysokości czynszu oraz jego terminie płatności, a także sposobu regulowania płatności. Dodatkowe opłaty, jakie może ponosić najemca, ograniczają się jedynie do tych, które są niezależne od wynajmującego, takie jak opłaty za media (np. prąd, woda, internet, gaz). Warto zauważyć, że wynajmujący nie może podwyższyć czynszu bez uzasadnionej przyczyny - wszelkie warunki i okoliczności związane z podwyżką czynszu muszą być jasno określone w umowie.

Kaucja

Podpisanie umowy najmu okazjonalnego lokalu może wymagać wpłacenia przez najemcę kaucji, która ma na celu zabezpieczenie przyszłych należności, takich jak zaległy czynsz czy koszty naprawy szkód wyrządzonych przez najemcę. Warunki dotyczące tej kaucji powinny być szczegółowo określone w umowie. Kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego na podstawie stawki czynszu obowiązującej w dniu podpisania umowy najmu okazjonalnego. Po opuszczeniu lokalu, kaucja zostaje zwrócona najemcy w ciągu miesiąca, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela.

Zgłoszenie zawarcia umowy o najem okazjonalny do urzędu skarbowego

Osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej i pełni rolę wynajmującego w umowie najmu okazjonalnego, musi zgłosić zawarcie takiej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. W przypadku żądania ze strony najemcy, właściciel jest zobowiązany przedstawić potwierdzenie dokonania tego zgłoszenia. Należy pamiętać, że brak zgłoszenia do urzędu skutkuje traktowaniem umowy najmu okazjonalnego jako zwykłej umowy najmu, co oznacza utratę przez wynajmującego ochrony przewidzianej przez przepisy dotyczące najmu okazjonalnego.

Rozwiązanie umowy o najem okazjonalny

Umowa najmu okazjonalnego lokalu automatycznie wygasa po upływie ustalonego w niej czasu lub może zostać rozwiązana po zakończeniu okresu wypowiedzenia określonego w umowie. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeśli najemca nie opuścił lokalu dobrowolnie, wynajmujący musi dostarczyć mu pisemne żądanie opuszczenia lokalu, które zawiera urzędowo poświadczony podpis, w którym wyznacza termin opuszczenia lokalu.

Jeżeli najemca nie wywiąże się z tego terminu, wynajmujący może złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu - oświadczeniu najemcy o zgodzie na wykonanie egzekucji. Warto zaznaczyć, że w przypadku umowy najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Wynajmujący może więc przeprowadzić eksmisję nawet wobec kobiet w ciąży, nieletnich, osób niepełnosprawnych i ciężko chorych (dotyczy to lokali wskazanych w oświadczeniu).