Dwie trzecie gmin bez planu
Tylko co trzecia gmina w Polsce ma plan ogólny. Kluczowy dokument planistyczny uchwalono jedynie w 877 z 2479 gmin (to ok. 35 proc.). Zgodnie z ustawą bez planu samorząd nie może wydawać warunków zabudowy (tzw. „wuzetek”). W obszarach, które nie były objęte planami zagospodarowania przestrzennego, oznacza to faktyczny zakaz nowej zabudowy.
Z kluczowym dokumentem spóźniły się gminy o różnej wielkości. Warszawa – po rezygnacji wiceprezydent Renaty Kaznowskiej, odpowiadającej za architekturę i planowanie – również jest daleko w tyle. Szacuje się, że tam plan ogólny zostanie uchwalony najwcześniej do końca roku. Ręce załamują deweloperzy, którzy mają działkę, ale nie mogą rozpocząć na niej budowy. W stolicy „głód mieszkaniowy” jest wciąż spory, więc brak planu hamuje rozwój zabudowy.
Wrocław w awangardzie
Na ostatniej prostej plan ogólny przyjęto we Wrocławiu. Radni uchwalili go w środę, 26 sierpnia. Miasto podzielono aż na 9901 stref planistycznych. Prace nad ogromnym dokumentem trwały ponad dwa lata.
– Plan ogólny wprowadza „strefowanie” miasta w sposób, który wymaga uważnej lektury i zrozumienia od każdej osoby, która analizuje dokument. Tak trudny akt prawny dla tak wielkiego obszaru, jakim jest miasto z 80 tys. budynków i 110 tys. działek ewidencyjnych, nie jest i nigdy nie będzie w stanie zadowolić absolutnie wszystkich. To zawsze szukanie kompromisu i najlepszych rozwiązań dla wspólnoty rozumianej jako całość – powiedział wiceprezydent Wrocławia Grzegorz Roman.
Pośród największych polskich miast tylko Wrocław i Poznań przyjęły plan ogólny. Prace utknęły nie tylko w Warszawie, ale także w Krakowie, Łodzi i Gdańsku. Najdalej w polu jest Kraków, gdzie nie ma nawet projektu planu. Sprawa została skierowana przez komisarza miasta do CBA. Trzeba pamiętać, że prace toczą się tam w cieniu trwającej właśnie kampanii wyborczej.
Kto sobie poradził, a kto nie?
Nieco lepiej poradziły sobie miasta wojewódzkie średniej wielkości. Plan uchwalono ostatnio w Bydgoszczy i Lublinie, a wcześniej w Białymstoku, Gorzowie Wielkopolskim, Olsztynie, Opolu, Toruniu, Szczecinie i Zielonej Górze.
Patrząc na wyniki poszczególnych województw, znacznie lepiej radzi sobie ściana zachodnia. Liderem jest Lubuskie, które – jako jedyne – jest zaplanowane w przeszło połowie gmin (55 proc. ma już plan).
Wysoko jest też Pomorskie (44 proc.) i Wielkopolskie (43 proc.). Na przeciwnym biegunie jest woj. świętokrzyskie, gdzie plan uchwaliło jedynie sześć ze 102 gmin, oraz woj. podkarpackie, gdzie uchwalono do tej pory dziewięć planów na 160 gmin.
Nie ma planu. Co dalej?
W ciągu miesiąca wiele gmin zdąży uchwalić dokument. Dość powiedzieć, że w ostatnim tygodniu plan ogólny przyjęto w prawie dwustu gminach. Jednak w wielu przypadkach proces ten będzie trwał miesiącami – choćby w Warszawie.
– Upływ terminu na uchwalenie planów ogólnych nie oznacza wstrzymania procesów inwestycyjnych w gminach, które nie uchwaliły planu na czas. W mocy pozostaną zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – w oparciu o te plany będzie można realizować inwestycje. W mocy pozostaną również wszystkie decyzje o warunkach zabudowy. Oznacza to, że zdecydowana większość inwestycji już przygotowywanych i realizowanych może być kontynuowana bez zakłóceń – powiedział wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.
Ministerstwo zostawiło również furtkę. Wszystkie „wuzetki”, które wpłynęły do urzędów przed 1 września, mogą zostać rozpatrzone na starych zasadach. Wielu deweloperów skorzystało z tego rozwiązania, przygotowując dokumenty na ostatnią chwilę przed wejściem w życie nowych przepisów. W ten sposób chcą „dociągnąć” do czasu uchwalenia planów ogólnych.
– 1 września nie przestaną obowiązywać miejscowe plany, pozwolenia na budowę ani istniejące WZ, a postępowania wszczęte wcześniej będą kontynuowane. Problem pojawi się przede wszystkim w dopływie nowych projektów opartych na WZ w gminach, które nie mają jeszcze obowiązującego planu ogólnego. To może z czasem ograniczać podaż inwestycji, ale nie oznacza zatrzymania placów budowy z dnia na dzień – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu Warszawskiego. Specjalizuje się w tematach związanych z inwestycjami oraz transportem. Od lat obserwuje wielkie budowy, opisuje rynek nieruchomości, a także zawiłości systemu transportowego.
Autor reportażu "Żarnowiec. Sen o polskiej elektrowni jądrowej" nagrodzony Grand Press 2023 w kategorii książka reporterska roku. Finalista m.in. Pomorskiej Nagrody Literackiej oraz konkursu dziennikarskiego "Biały Kruk".