rozwiń >

Dlaczego ministerstwo bierze się za właścicieli mieszkań?

Punktem wyjścia jest luka w obecnych przepisach: właściciel lokalu nie ma dziś żadnego prawnego obowiązku wpuszczenia zarządcy wspólnoty czy spółdzielni, nawet jeśli istnieje podejrzenie wycieku gazu, awarii instalacji zagrażającej sąsiednim mieszkaniom albo zagrożenia pożarowego. Wspólnota może pukać do drzwi ile chce. Jeśli właściciel nie otwiera zarządca jest bezradny.

Resort tłumaczy, że taki stan rzeczy generuje realne ryzyko dla całych budynków. Kontrole instalacji gazowych, kominowych czy elektrycznych mają charakter obowiązkowy w skali całej nieruchomości. Jedne zamknięte drzwi mogą blokować cały proces i narażać pozostałych mieszkańców na niebezpieczeństwo.

Co konkretnie się zmieni?

Projekt zakłada wprowadzenie formalnego obowiązku udostępnienia lokalu w trzech sytuacjach:

  • podczas okresowych kontroli instalacji i urządzeń,
  • podczas kontroli doraźnych, gdy istnieje podejrzenie zagrożenia,
  • razie bezpośredniego zagrożenia pożarowego lub sanitarnego, na przykład, gdy właściciel gromadzi odpady w stopniu zagrażającym zdrowiu sąsiadów.

Właściciel, który będzie się od tego uchylał, może zostać ukarany przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego grzywną w wysokości od 20 do 5000 zł. Co ważne: kara ma dotyczyć wyłącznie uporczywej odmowy, a nie jednorazowej sytuacji, gdy nikogo nie ma w domu.

Wniosek o ukaranie będzie mógł złożyć zarządca budynku lub wspólnota mieszkaniowa.

Wejście do mieszkania bez zgody właściciela

Najbardziej kontrowersyjny zapis projektu to możliwość wejścia do lokalu bez zgody właściciela, w obecności funkcjonariusza policji lub straży pożarnej. Taka sytuacja miałaby dotyczyć przypadków awarii lub gdy sposób użytkowania mieszkania zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu czy przeciwpożarowemu całego budynku.

Ministerstwo podkreśla, że chodzi wyłącznie o sytuacje wyjątkowe, a nie narzędzie do rutynowych inspekcji.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości i właścicieli?

Skutki nowych przepisów mogą być odczuwalne na kilku poziomach jednocześnie.

Dla właścicieli mieszkań, szczególnie tych wynajmujących lokale, zmiany oznaczają realną odpowiedzialność za stan techniczny instalacji. Do tej pory brak kontroli był kwestią złej woli lub zaniedbania. Po nowelizacji stanie się kwestią z konsekwencjami finansowymi.

Dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych projekt to realne narzędzie egzekwowania obowiązków konserwacyjnych, co może przełożyć się na lepszy stan techniczny budynków i niższe koszty napraw wynikających z zaniedbań. Eksperci rynku nieruchomości wskazują, że regularne kontrole instalacji mają bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości, zaległości w tym zakresie obniżają wyceny przy sprzedaży.

Dla nabywców mieszkań przepisy mogą z kolei oznaczać większą transparentność stanu technicznego budynków, co jest szczególnie istotne na rynku wtórnym.

Kiedy przepisy wejdą w życie?

Na razie projekt jest na etapie konsultacji, jego ostateczna treść może się zmienić. Ministerstwo przewiduje, że jeśli ustawa przejdzie pełną ścieżkę legislacyjną, nowe przepisy mogłyby obowiązywać od drugiej połowy 2026 roku.

Do tego czasu możliwe są modyfikacje dotyczące wysokości grzywien, trybu ich nakładania i doprecyzowania pojęcia bezpośredniego zagrożenia, bo to właśnie ta definicja będzie najistotniejsza dla praktycznego stosowania prawa.

Podstawa prawna

Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy - Prawo budowlane