Od czego dziś najbardziej zależą ceny mieszkań?
Na poziom cen mieszkań wpływa dziś jednocześnie kilka czynników, jednak z perspektywy dewelopera największe znaczenie mają koszty realizacji inwestycji oraz dostępność gruntów pod zabudowę. W ostatnich latach rynek mierzył się z wysokimi kosztami materiałów budowlanych, wynagrodzeń i finansowania, a choć część z tych kosztów ustabilizowała się, nadal pozostają one na wyższym poziomie niż jeszcze kilka lat temu.
Coraz większym wyzwaniem staje się również ograniczona liczba atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, zwłaszcza w dużych miastach. Dodatkowo proces przygotowania nowych projektów wydłużają zmiany w systemie planowania przestrzennego oraz zakończenie obowiązywania specustawy Lex Deweloper. W praktyce oznacza to, że podaż nowych mieszkań może w kolejnych latach rosnąć wolniej niż zapotrzebowanie.
Nie można jednak pomijać strony popytowej. Decyzje kupujących są dziś silnie uzależnione od kosztu kredytu hipotecznego, poziomu stóp procentowych oraz ogólnej sytuacji gospodarczej. Każda poprawa dostępności finansowania przekłada się na większą aktywność klientów, co naturalnie wpływa na tempo sprzedaży mieszkań.
Ważne
W naszej ocenie ceny mieszkań pozostaną w najbliższych miesiącach stosunkowo stabilne. Nie spodziewamy się gwałtownych spadków, ponieważ fundamenty kosztowe realizacji inwestycji nie uległy istotnej zmianie. Jednocześnie trudno oczekiwać dynamicznych wzrostów, jeśli popyt będzie rozwijał się w umiarkowanym tempie.
Kupować mieszkanie teraz czy poczekać? Jakie są perspektywy rynku na kolejne miesiące? Prognozy dotyczące cen, podaży i aktywności deweloperów.
Z perspektywy osób planujących zakup mieszkania decyzja powinna wynikać przede wszystkim z indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych, a nie z oczekiwania na gwałtowne zmiany cen. Obecnie rynek znajduje się w okresie względnej stabilizacji, co daje kupującym więcej czasu na porównanie ofert i podjęcie świadomej decyzji.
Nie przewidujemy scenariusza, w którym ceny mieszkań w krótkim czasie znacząco spadną. Koszty przygotowania i realizacji inwestycji nadal pozostają wysokie, a jednocześnie coraz większe znaczenie mają ograniczenia związane z dostępnością gruntów i zmianami planistycznymi. To czynniki, które będą wpływać na rynek również w kolejnych latach.
Jednocześnie można spodziewać się stopniowego wzrostu aktywności kupujących, szczególnie jeśli utrzyma się poprawa dostępności kredytów hipotecznych oraz stabilna sytuacja makroekonomiczna. Deweloperzy nadal będą wprowadzać nowe inwestycje, jednak tempo ich uruchamiania może być niższe niż w poprzednich latach właśnie z uwagi na wydłużające się procedury administracyjne i nowe uwarunkowania planistyczne.
Z punktu widzenia rynku oznacza to, że druga połowa 2026 roku powinna upłynąć pod znakiem stabilizacji, zarówno pod względem cen, jak i sprzedaży. W dłuższej perspektywie kluczowym wyzwaniem może okazać się jednak podaż nowych mieszkań. Jeżeli proces przygotowywania inwestycji będzie się wydłużał, a liczba nowych projektów będzie rosła wolniej od popytu, presja na wzrost cen może powrócić w kolejnych latach.
Dlatego osoby, które planują zakup mieszkania na własne potrzeby i dysponują odpowiednim finansowaniem, nie powinny odkładać decyzji wyłącznie z nadzieją na znaczące obniżki cen. Obecna sytuacja rynkowa sprzyja spokojnemu wyborowi nieruchomości, a szeroka oferta dostępnych inwestycji daje kupującym większe możliwości negocjacyjne niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu.
Autor: Grzegorz Kawecki, Prezes Pekabex Development
Specjalizuje się w tematach z pogranicza bezpieczeństwa, finansów i technologii. Publikuje w serwisach Grupy INFOR, m.in. na Dziennik.pl i Forsal.pl.