Wszyscy boją się reformy
Trwa walka z czasem. Latem wejdzie w życie reforma planistyczna, która zmieni podejście do zabudowy. Zgodnie z przepisami każda z gmin musi uchwalić plan ogólny. To akt prawa miejscowego, który określa, co i gdzie można w danej gminie budować. Na jego podstawie będą wydawane warunki zabudowy (WZ). Brak planu – poza kilkoma wyjątkami – wstrzyma nową zabudowę (o tym za chwilę).
Właściciele działek boją się, że zostaną zablokowani. W wielu gminach nawet nie rozpoczęto prac nad planem ogólnym. Przygotowanie dokumentu jest niezwykle skomplikowane. Świadczy o tym przykład Warszawy, gdzie urzędnicy dwoją się i troją, by zdążyć na czas. Wstępny dokument pokazano we wrześniu 2025 roku, po roku prac. Ale dopiero wtedy zaczęły się schody.
Swoje uwagi mieli mieszkańcy, a także kluczowe podmioty, np. PKP, które posiada ogromny bank ziemi, czy deweloperzy. W grze toczą się boje o miliony, jeśli nie miliardy złotych. Przykład: inwestor planował 200-metrowy wieżowiec na działce w centrum, ale w planie „ścięto” mu maksymalną dopuszczalną wysokość do 30 metrów. To automatycznie doprowadza do spadku wartości gruntu. Nic dziwnego, że niektórzy protestują.
Z drugiej strony plany ogólne to pomysł na uporządkowanie chaotycznej zabudowy. W teorii mają zapobiegać rozlewaniu się miast czy tworzeniu monodzielnic (tylko mieszkaniowych lub wyłącznie przemysłowych).
Problem z dziedziczeniem. Właściciele zakładają spółki
Wracając do gmin – w przypadku braku planu ogólnego urząd nie wyda warunków zabudowy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy działka została objęta planem miejscowym. Ale większość ziemi (ok. 2/3 kraju) nie jest nim objęta. To pokazuje skalę problemu. Co więcej, jeżeli urząd nie poradził sobie z przygotowaniem planu miejscowego, to teraz jest mu niezwykle trudno przygotować nowy, znacznie bardziej skomplikowany dokument.
Ustawodawca daje też furtkę – będzie respektował obowiązujące warunki zabudowy. Jednak, jak donosi „Dziennik Gazeta Prawna”, samo uzyskanie warunków zabudowy na starych zasadach nie daje żadnej gwarancji, że działka zachowa charakter budowlany. Problemy mogą być też z dziedziczeniem. WZ-ki nie wchodzą do tzw. masy spadkowej.
– Rozwiązaniem jest założenie spółki kapitałowej, a najlepiej spółki z o.o. Można ją sprzedać, przenieść udziały na inną osobę, a sama spółka działa niezależnie od zmian właścicieli. Dodatkowo nie znika po śmierci wspólnika, bo udziały podlegają dziedziczeniu – tłumaczy adwokat Maciej Obrębski w rozmowie z „DGP”.
2418 gmin bez planu
W Polsce jest 2479 gmin. Jak wynika z danych Krajowego Geoportalu, 148 z nich nawet nie zaczęło przygotowywania planu ogólnego. To ok. sześć procent wszystkich gmin. Jednak po drugiej stronie jest tylko 61 samorządów – to te, które plan już uchwaliły. Wśród nich są jedynie dwa duże miasta: Poznań i Opole.
– Na sto procent jakieś gminy nie uchwalą planu ogólnego. W pewnych gminach nastąpi paraliż, jeżeli chodzi o wydawanie warunków zabudowy. Z perspektywy rynku deweloperskiego największe miasta wyłożyły plan do konsultacji. One są bliżej niż dalej od uchwalenia tych planów. Zakładam, że w połowie roku duża część tych rynków będzie miała już plany ogólne – mówił w grudniu „Forsalowi” Jan Dziekoński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wyścig trwa. Ministerstwo przesuwa terminy
Wydaje się, że największe miasta w Polsce zdążą z uchwaleniem planu. Jednak pozostałe mierzą się z problemami. Aż 1018 gmin rozpoczęło prace nad planem ogólnym, ale jeszcze nie wyłożyło go do konsultacji.
W przypadku mniejszych samorządów średni czas od wyłożenia planu do jego uchwalenia to ok. dwa miesiące. Jednak gdy konfliktów interesów jest więcej, zdarza się, że procedura przeciąga się do ponad 100 dni. Zasada jest tu dość prosta: im większe miasto, tym dłuższa procedura.
Pierwszy plan ogólny uchwalono w niewielkiej miejscowości Pyskowice (17 tys. mieszkańców) – 25 czerwca 2025 roku. Jednak dokument zakwestionował wojewoda śląski. Za drugim podejściem urząd dał „zielone światło”, ale skargę na plan złożył mieszkaniec. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w lutym br. oddalił tę skargę. Warto dodać, że mimo postępowania plan obowiązuje od września.
Nowy ostateczny termin
Ministerstwo Rozwoju i Technologii, po alarmach samorządów, postanowiło po raz kolejny przesunąć ostateczne terminy. Początkowo plan ogólny miał być obowiązkowy od początku 2026 roku. Potem termin przesunięto na 30 czerwca, a obecnie na 31 lipca.
