Rynek najmu pod presją regulacji. Ewa Wielgórska: rośnie niepewność inwestorów

Rynek najmu w Polsce wchodzi w okres głębokich zmian regulacyjnych, obejmujących najem krótkoterminowy, długoterminowy oraz segment condohoteli. Zdaniem Ewy Wielgórskiej, prezes Fairy Flats, brak spójności przepisów oraz rosnąca ingerencja państwa mogą ograniczyć aktywność inwestorów indywidualnych i zmienić strukturę całego rynku.

Regulacje rynku najmu zwiększają niepewność inwestorów

Iga Leszczyńska: Widzimy kumulację zmian: najem krótkoterminowy, długoterminowy i condohotele. Czy Pani zdaniem mamy do czynienia z przemyślaną polityką regulacyjną, czy raczej z niespójnym zbiorem przepisów, który w praktyce zwiększa niepewność inwestorów?

Ewa Wielgórska: Nastroje wśród inwestorów indywidualnych, z którymi rozmawiam, są dość ponure — oni nie patrzą na rynek z perspektywy poszczególnych projektów, ale oceniają całokształt, z którego wyłania im się obraz, że drobny inwestor zostanie z tego rynku wypchnięty. Oczywiście sygnalizują w rozmowach, że polityka rządu jest nakierowana na wspieranie dużych graczy, aczkolwiek niewykluczone, że nie stoi za tym żadna teoria spiskowa, lecz osobom decyzyjnym zabrakło po prostu refleksji w kwestii długofalowych skutków wszystkich planowanych regulacji łącznie. Przykładowo - w skrajnym scenariuszu ograniczony zostanie najem krótkoterminowy w budynkach mieszkalnych. Duża część właścicieli takich mieszkań nie rozważa w ogóle najmu długoterminowego z obawy przed restrykcyjnymi prawami lokatorskimi i prędzej zachowa je dla dzieci lub wystawi na sprzedaż. Z drugiej strony apartamentów krótkoterminowych nie ma aż tak dużo w skali kraju, by stanowiło to impuls do obniżek cen mieszkań. W Polsce mamy ok. 16 mln mieszkań i domów, a lokale wynajmowane krótkoterminowo to nie więcej niż 80 tys. lokali. Za to na pewno skokowo podrożeją ceny noclegów.

Ograniczenia wyodrębniania lokali uderzą w condohotele i kapitał prywatny

IL: Jakie będą realne konsekwencje ograniczenia możliwości wyodrębniania lokali – czy to faktycznie zamknie rynek dla kapitału indywidualnego?

EW: Jeśli przepisy wyeliminują część lokali krótkoterminowych z bloków mieszkalnych, to inwestorzy chętnie zainwestują w lokale usługowe, np. w condohotelach. Te jednak prawdopodobnie w ogóle nie powstaną, bo planowane zmiany w ustawie o własności lokali w praktyce zablokują wydzielanie osobnych lokali w takich obiektach. W skrócie: jak ktoś zechce wynajmować dla turystów, to musi zbudować sobie hotel. Ograniczenie możliwości wyodrębniania takich lokali mogłoby zmienić sposób finansowania nowych inwestycji i zwiększyć rolę dużych podmiotów kapitałowych na rynku hotelowym. Co więcej, pozostawienie decyzji o zezwalaniu na wydzielanie takich lokali wyłącznie w gestii gminy wprowadza nietransparentność po stronie inwestorów oraz poczucie niejasności interpretacyjnej.

Prawo lokatorskie hamuje rozwój najmu długoterminowego

IL: Czy jesteśmy już w momencie, w którym prawo lokatorskie bardziej ogranicza podaż mieszkań niż chroni najemców?

EW: Tak, zdecydowanie jesteśmy w momencie ogromnego kryzysu zaufania na rynku najmu prywatnego. Pomimo sygnałów ze strony instytucji publicznych, w tym Rzecznika Praw Obywatelskich, nie wprowadzono istotnych zmian w przepisach dotyczących eksmisji, a to ewidentnie hamuje rozwój tego rynku.

Po stronie właścicieli obserwuję coraz większy lęk przed wynajmem długoterminowym. Ostatnio nasiliło się zjawisko zajmowania lokali bez płacenia - niewykluczone, że pod wpływem doniesień o właścicielach, którzy latami nie są w stanie pozbyć się wyrachowanych najemców. Dodatkowo problem pogłębia przewlekłość postępowań sądowych, wynikająca m.in. z nieodbierania korespondencji.

Z drugiej strony najemcy, szczególnie porządni, też nie ufają wynajmującym, oceniają relację biznesową z nimi jako niestabilną, obarczoną ryzykiem podwyżek czynszu czy wymówienia umowy. Dlatego też zakup własnego mieszkania ciągle uważamy za jedyną słuszną opcję w Polsce. Wielu najemców, szczególnie z grup wrażliwych - jak samotni rodzice, osoby starsze - ma bardzo duży problem, by mieszkanie w ogóle wynająć. Paradoksalnie, gdyby przepisy lokatorskie nie były tak restrykcyjne, taka osoba bez problemu wynajęłaby lokal.

W mojej ocenie właściciele mieszkań czują się potraktowani bardzo niesprawiedliwie, że przerzuca się na nich ciężar polityki społecznej państwa i zrozumiała jest ich niechęć do brania na siebie kosztów utrzymywania najemców w ciężkiej sytuacji życiowej. Wiedzą, że zapewne nie każdy niepłacący lokator robi to z wyrachowania, aczkolwiek na takie przypadki powinno być przewidziane wsparcie socjalne gwarantowane przez państwo.

Najem krótkoterminowy pod presją nadregulacji i nowych obowiązków

IL: W kontekście najmu krótkoterminowego pojawiają się zarzuty nadregulacji. Które proponowane przepisy są, z punktu widzenia przedsiębiorcy, najbardziej problematyczne operacyjnie lub kosztowo?

EW: Tak, nadregulacja to poważny problem. Przepisy UE wymagają od nas jedynie zewidencjonowania obiektów, jednak Polska poszła dalej i wprowadziła wymóg prowadzenia działalności gospodarczej oraz zarejestrowania się w centralnym wykazie turystycznych obiektów noclegowych (CWTON) pod groźbą kar. To dobry krok, gdyż uszczelniamy system podatkowy i eliminujemy szarą strefę, a przede wszystkim dowiemy się oficjalnie, ile procent PKB kreuje ten sektor.

Jednak pod wpływem nacisków politycznych projekty ustaw zaczęły obrastać w zapisy, które mogą branżę po prostu zabić. Pod egidą bezpieczeństwa ppoż. rząd próbuje znacznie ograniczyć podaż apartamentów i chce wprowadzić niejasne reguły gry.

Przykładowo, w zmianie ustawy o usługach hotelarskich padła propozycja, że uproszczone zasady przeciwpożarowe (choć nikt nie wie, jakie dokładnie, bo nie ma rozporządzenia w tym zakresie) zostaną spełnione, jeśli w budynku znajduje się do 6 apartamentów wynajmowanych krótkoterminowo lub do 30 miejsc noclegowych, przy czym mieszkania te nie mogą być położone wyżej niż 25 m od poziomu terenu. Zastanawiam się, czy powstanie cała armia urzędników, którzy będą pilnować, czy w danym budynku jest 6 zarejestrowanych mieszkań i co się stanie, jak dopisze się siódme. Będzie też trzeba dostarczyć opinię inspektora ppoż.,, choć zakładam, że bez konkretnych wytycznych inspektorom będzie ciężko wydać takie opinie.

Do pomysłów typu strefy bez najmu krótkoterminowego wyznaczanych przez gminy podchodzę z mniejszą rezerw, bo one rzeczywiście dadzą inwestorom możliwość dostosowania się i zmiany lokalizacji mieszkań w zależności od potrzeb. Także prywatni mieszkańcy będą mogli zdecydować się na lokal w strefie wolnej od tego typu najmu, jeśli im one przeszkadzają.

Decyzje gmin zwiększą uznaniowość i ryzyko inwestycyjne

IL: Na ile brak przewidywalności (np. decyzji gmin czy interpretacji przepisów) wpływa dziś na decyzje inwestycyjne właścicieli nieruchomości?

EW: Do tej pory nie był to w ogóle problem. Przepisy prawa były ramowe i ogólnopolskie. Jeśli ktoś chciał kupić mieszkanie, to mógł je legalnie wynajmować zarówno długo, jak i krótkoterminowo. Tak samo - można było budować nowe obiekty typu condo. Teraz rząd próbuje oddać decyzje gminom, co z jednej strony może być dobre, bo decyzje będą zapadać lokalnie i będą dopasowane do uwarunkowań danej miejscowości. Ale z drugiej strony dowolność może być zbyt szeroko zakrojona. Inwestorzy, zamiast kierować się ogólnymi przepisami prawa, zaczną uprawiać lobbing w gminach w celu przyjęcia korzystniejszych interpretacji dla ich projektów.

Rynek najmu zmierza w stronę dominacji funduszy i dużych podmiotów

IL: Czy obecny kierunek zmian może doprowadzić do wypychania drobnych inwestorów i koncentracji rynku w rękach funduszy oraz korporacji?

EW: Tak, niestety wszystko idzie w tym kierunku. Robione to jest pod egidą haseł politycznych typu: każdy gość apartamentów to pijak i imprezowicz (a jest to bardzo odległe od prawdy, bo imprezy w apartamentach zdarzają się bardzo rzadko). Powstają też sugestie, jakoby likwidacja branży miała obniżyć ceny mieszkań i czynsze najmu. Doświadczenia z regulowanych rynków, takich jak Nowy Jork, pokazują, że taki efekt nie wystąpił - zaobserwowano natomiast wzrost cen noclegów hotelowych.

Ceny mieszkań i najmu mogą wzrosnąć mimo nowych regulacji

IL: Jeśli obecny kierunek regulacji się utrzyma, to kto za kilka lat będzie dominował na rynku najmu w Polsce – indywidualni inwestorzy czy duże podmioty instytucjonalne – i co to będzie oznaczało dla cen oraz dostępności mieszkań?

EW: Jeśli obecny kierunek zmian zostanie utrzymany, rynek najmu w Polsce będzie stopniowo przechodził w ręce dużych, instytucjonalnych graczy – funduszy, operatorów oraz korporacji dysponujących odpowiednim kapitałem i zapleczem prawnym.

Dla indywidualnych inwestorów bariery wejścia znacząco wzrosną – zarówno regulacyjne, jak i finansowe. W efekcie ich udział w rynku będzie maleć.

Pewną nadzieją na mieszkanie dla średniozarabiających jest nowa rządowa strategia mieszkań na wynajem. Jeśli rząd dotrzyma słowa, to w tym roku mieszkania dostanie 18 tys. rodzin, a docelowo w rządowych lokalach na wynajem społeczny ma liczyć 4 mln ludzi, którzy znajdują się w tzw. luce czynszowej. Jest to nadzieja dla mniej zamożnych osób na uniezależnienie się od trendów wyłącznie rynkowych.