Są przynajmniej dwa duże i perspektywiczne powody dla których ten trend będzie się utrzymywał, o czym piszemy dalej.
Dwa pokoje lub kawalerka czyli znikająca z oferta
Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują jednak coś ważniejszego – nowe „dwójki” trafiające na rynek są wyraźnie droższe od tych kupowanych dziś, co zapowiada dalszą presję na wzrost cen. W tym roku popyt na mieszkania dwupokojowe jest tak duży, że deweloperzy nie nadążają z uzupełnianiem oferty.
- Tradycyjnie największym wzięciem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Np. w Warszawie stanowiły one w tym roku 45 proc. wszystkich lokali, na które deweloperzy znaleźli chętnych – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Podobnie w innych metropoliach, z wyjątkiem Wrocławia, gdzie udział „dwójek” nie przekracza 40 proc. Problem w tym, że sprzedaż tego typu lokali wyraźnie przewyższa w tym roku nową podaż.
W Warszawie było to ok. 3,3 tys. lokali wobec 2,7 tys. nowych, w Krakowie 1,2 tys. wobec 1 tys., w Łodzi – 884 wobec 640, a w Poznaniu 872 wobec zaledwie 560.
Również w miastach w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Trójmieście i Wrocławiu „dwójki” znikały z rynku szybciej, niż deweloperzy byli w stanie uzupełniać ofertę.
Różnica była tam jednak niewielka. Równocześnie część lokali wróciła w tym czasie na rynek, bo zdarzały się przypadki rezygnacji.
Dlatego nie wszędzie skurczyła się oferta. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Poznaniu liczba dostępnych mieszkań dwupokojowych spadła od stycznia do maja z 3,3 tys. do 3,1 tys., czyli o blisko 7 proc.
W Warszawie ubyło ich o prawie 4 proc., do 7,2 tys. Z kolei w Łodzi, Krakowie i Trójmieście spadki sięgały 2-3 proc. Tylko we Wrocławiu oferta „dwójek” nie zmieniła się, a w Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii wzrosła o symboliczny 1 proc.
Oferta cenowa zróżnicowana
A co z cenami? W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań dwupokojowych dostępnych w ofercie firm deweloperskich wzrosła z 18,4 tys. do 19,3 tys. zł, czyli aż o 5 proc.
Wyraźny wzrost średniej – o 3 proc. – miał miejsce również w Poznaniu – z 13,5 tys. do 13,9 tys. zł za metr kwadratowy.
Natomiast w pozostałych metropoliach zmiany były kosmetyczne.
- To marne pocieszenie, skoro np. w Łodzi najtańsza „dwójka” sprzedana w ciągu pięciu miesięcy tego roku kosztowała ok. 200,4 tys. zł, podczas gdy wśród mieszkań wprowadzonych w tym czasie do sprzedaży najniższa cena wynosiła już 349,1 tys. zł. To aż 74 proc. więcej – mówi Marek Wielgo.
To pokazuje, że problemem przestają być już nie tylko średnie ceny, które dla wielu kupujących mają znaczenie drugorzędne. Znacznie ważniejsze jest to, czy w ogóle da się znaleźć mieszkanie mieszczące się w budżecie. A takich lokali jest coraz mniej.
Oferta się zmienia i w nowych inwestycjach cena dwóch pokoi idzie w górę
W większości metropolii widoczny jest duży rozdźwięk cenowy między mieszkaniami dwupokojowymi, na które deweloperzy znajdowali w tym roku chętnych, a tymi, które wprowadzali na rynek. Np. w Warszawie nabywcy płacili za mieszkania dwupokojowe średnio 758,6 tys. zł (niespełna 18,3 tys. zł/mkw.).
Natomiast wprowadzone do sprzedaży kosztowały już średnio 900 tys. zł (ok. 21,5 tys. zł/mkw.). Różnica w cenie sięga więc aż ok. 18–19 proc.
Podobnie jest w Poznaniu - ponad 14 proc., a w Krakowie, Łodzi i Trójmieście – 5-7 proc.
– Z perspektywy kupujących oznacza to jedno: okno względnej stabilizacji może się powoli zamykać. Przy kurczącej się podaży i rosnących cenach nowych mieszkań presja na wzrost prawdopodobnie będzie narastać - komentuje Marek Wielgo.
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że duża popularność dwupokojowych lokali nie zawsze wynika ze skromnych możliwości finansowych nabywców. Wielu nie czuje potrzeby kupowania większego metrażu, tym bardziej że koszty jego utrzymania coraz mocniej obciążają domowe budżety.
Jest też wsparcie dwóch tendencji: starzejemy się i osoby w podeszłym wieku wolą nowe lepiej dostępne mieszkania w nowoczesnym designie, uwzględniającym potrzeby ułatwione dostępności i ergonomii. Druga grupa zainteresowana to reprezentanci pokolenia singli. Z definicji ich potrzeby na metraż są mniejsze.
Dziennikarz z zawodu i zamiłowania. Zajmuje się tematyką gospodarczą, prawną i finansową, szczególnie nowymi technologiami, i komunikacją oraz mediami. Poza dziennikarstwem zajmuje się fotografią, jeździ na nartach i uwielbia Hiszpanię. Z marką INFOR związany wcześniej, zaczynał przygodę z dziennikarstwem w Gazecie Prawnej. Od kwietnia 2026 r. już jako dziennikarz internetowy przygotowuje i publikuje artykuły na portalu Forsal.pl.