Oferta rynku pierwotnego wciąż jest wyższa niż przed rokiem, ale część kupujących najwyraźniej postanowiła wstrzymać się z decyzją zakupową.
– Wyniki sprzedażowe firm deweloperskich potwierdzają nasze obawy, że po ożywieniu popytu w marcu, kolejne miesiące będą już pod tym względem nieco słabsze – przyznaje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Według niego, po wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie, wielu kupujących ruszyło po mieszkania w obawie przed wzrostem oprocentowania kredytów.
I faktycznie, jak wynika z danych portalu Rankomat.pl, kredyty o przejściowo stałym oprocentowaniu zaczęły drożeć. Maj był zaś trzecim z rzędu miesiącem spadku zdolności kredytowej.
Niższa zdolność kredytowa wskutek zmiany kryteriów w bankach i od razu mniejszy popyt na mieszkania
W maju Warszawa i Trójmiasto były jedynymi metropoliami, w których deweloperzy zwiększyli sprzedaż mieszkań – w Warszawie z 1442 do 1488, czyli o ok. 3 proc., a w Trójmieście – z 544 do 566, czyli o 4 proc. miesiąc do miesiąca.
Przy czym tylko w stolicy wynik sprzedażowy deweloperów był wyraźnie wyższy od średniej miesięcznej z 2025 r.
W innych dużych miastach sytuacja nie wygląda różowo. W Krakowie sprzedaż spadła z 670 do 579 mieszkań (–14 proc.), we Wrocławiu z 574 do 561 (–2 proc.), w Poznaniu z 458 do 422 (–8 proc.), a w Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii aż z 462 do 324 lokali (–30 proc.).
Nawet tam, gdzie zmiany były niewielkie, sprzedaż pozostaje na poziomach zbliżonych do ubiegłorocznej średniej lub od niej niższych.
Deweloperzy hamują inwestycje w nowe mieszkania
Słabszy popyt widać w aktywności deweloperów. W większości metropolii liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w maju była wyższa niż w kwietniu, ale nadal pozostawała poniżej lub w pobliżu średniej miesięcznej z 2025 r. W Krakowie w maju do oferty trafiło tylko 227 mieszkań, czyli o ok. 65 proc. mniej niż przeciętna miesięczna w 2025 r.
We Wrocławiu było to 293 lokale, co oznacza wynik o ok. 69 proc. gorszy od przeciętnego poziomu.
Warszawa znów się wyróżnia. Na tym rynku deweloperzy wprowadzili w maju przeszło dwukrotnie więcej mieszkań niż w kwietniu (1954 wobec 919). Mało tego, jest to jedyny rynek, na którym tegoroczna średnia miesięczna jest wciąż wyższa od ubiegłorocznej. Warszawscy deweloperzy jednocześnie zwiększają sprzedaż i utrzymują wysoką aktywność inwestycyjną.
Lokali nie brakuje, mieszkania czekają
Mimo ograniczania nowych projektów, oferta mieszkań wciąż jest bardzo duża. W maju w większości metropolii liczba dostępnych lokali jeszcze wzrosła. W Warszawie oferta zwiększyła się z 16,6 tys. do 17,3 tys. mieszkań (+4 proc.).
W Trójmieście i Krakowie wynosi ona ok. 11,7 tys. lokali, we Wrocławiu – ok. 11,2 tys., w Łodzi – ok. 10,3 tys., w Poznaniu – ok. 8,9 tys., a w miastach Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii – ok. 7,9 tys. Spadki pojawiły się jedynie w Krakowie i Wrocławiu, ale były niewielkie (po ok. 2%). W praktyce oznacza to, że dostępność mieszkań pozostaje wysoka, co hamuje wzrost cen.
Ceny metra kwadrat mieszkania utkwiły w miejscu
Najwięcej emocji wciąż budzi Warszawa, gdzie od początku 2026 r. średnia cena metra kwadratowego wzrosła z niespełna 18,5 tys. zł do blisko 20 tys. zł, czyli o ok. 8 proc.
W maju pojawiła się jednak niewielka korekta – średnia spadła o ok. 100 zł, do 19,9 tys. zł za metr kwadratowy. Nie był to jednak efekt obniżek w cennikach, lecz zmiany struktury oferty.
Drugi miesiąc z rzędu stabilnie było także w Krakowie, a czwarty – w Trójmieście, gdzie średnie ceny symbolicznie wzrosły i wynoszą odpowiednio 17,2 tys. zł oraz 17,8 tys. zł za metr kwadratowy.
W Poznaniu, po wcześniejszych niewielkich wzrostach, maj przyniósł lekką korektę do poziomu 14,2 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o ok. 100 zł mniej niż miesiąc wcześniej.
Z kolei w Łodzi średnia cena utrzymuje się na poziomie ok. 11,6 tys. zł za metr kwadratowy i od początku roku praktycznie się nie zmienia. W miastach Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii wynosi ona ok. 11,2 tys. zł, a stabilizacja przeplata się tam z niewielkimi spadkami.
Wyjątkiem jest Wrocław, gdzie średnia wzrosła w maju o ok. 1 proc. – z 15,3 tys. zł do 15,4 tys. zł za metr kwadratowy. Na rynek trafiła bowiem duża pula mieszkań ze średnią ceną ok. 16,7 tys. zł za metr kwadratowy.
W ujęciu rocznym różnice między rynkami są już bardzo widoczne. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego jest o ok. 10 proc. wyższa niż przed rokiem. W Trójmieście i Poznaniu wzrost sięga ok. 5–6 proc., we Wrocławiu ok. 4 proc., a w Krakowie ok. 3 proc.
Z kolei w Łodzi ceny są zaledwie o ok. 1 proc. wyższe niż w maju 2025 r., natomiast w miastach Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii pozostają o podobną skalę niższe.
Ile naprawdę kosztują mieszkania
Ekspert zwraca uwagę, że „typowe” ceny mieszkań są wyraźnie niższe od średniej, a różnicę tworzą przede wszystkim najdroższe inwestycje. Spokojniejszym i bardziej wiarygodnym punktem odniesienia jest mediana, czyli cena „ze środka stawki”.
W Warszawie mediana cen metra kwadratowego wynosiła w maju 17,7 tys. zł, w Trójmieście – 17,2 tys. zł, w Krakowie – 16 tys. zł, we Wrocławiu – 14,4 tys. zł, w Poznaniu – 13,3 tys. zł, w Łodzi – 11,4 tys. zł, a w miastach Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii – „tylko” 10,9 tys. zł.
– Im więcej na danym rynku jest mieszkań z najwyższej półki, tym większy rozjazd między średnią a medianą. Nieprzypadkowo to właśnie Warszawa jest tu liderem – komentuje Marek Wielgo.
Mediana jest na ogół bardziej stabilna od średniej ceny metra kwadratowego. W tym roku wyjątkiem jest Trójmiasto. Dla potencjalnych nabywców mieszkań ważne jest jednak nie tylko to, że mogą oni przebierać w większej liczbie ofert. Tyle, że w tym roku w większości metropolii skurczyła się liczba mieszkań w segmencie popularnym, czyli z bardziej przystępnymi cenami.
W Warszawie, Krakowie i Trójmieście do tego segmentu zaliczyliśmy mieszkania z ceną poniżej 17 tys. zł za metr kwadratowy, we Wrocławiu i Poznaniu – poniżej 14 tys. zł, a w Łodzi i w miastach Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii – poniżej 11 tys. zł za metr.
I tak, w Warszawie w maju kupujący mieli do wyboru ok. 7,2 tys. mieszkań w przedziale cenowym do 17 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o 18 proc. mniej niż w styczniu.
W Krakowie oferta takich lokali skurczyła się o 7 proc., do 7,1 tys., a w Trójmieście zwiększyła się o 2 proc., choć pozostaje najmniejsza – 4,1 tys. mieszkań.
W Warszawie, w Łodzi i w Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii przybyło w maju mieszkań w segmencie popularnym, ale tylko w tej ostatniej metropolii było ich więcej niż na początku roku. To wyjaśnia spadek zarówno mediany, jak i średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich.
Dziennikarz z zawodu i zamiłowania. Zajmuje się tematyką gospodarczą, prawną i finansową, szczególnie nowymi technologiami, i komunikacją oraz mediami. Poza dziennikarstwem zajmuje się fotografią, jeździ na nartach i uwielbia Hiszpanię. Z marką INFOR związany wcześniej, zaczynał przygodę z dziennikarstwem w Gazecie Prawnej. Od kwietnia 2026 r. już jako dziennikarz internetowy przygotowuje i publikuje artykuły na portalu Forsal.pl.