Co do zasady, w konstrukcji nie jest to klasyczny podatek katastralny, czyli płacimy określony procent od aktualnej wartości nieruchomości, a nie jak dotąd ,,od metrażu’’. Przede wszystkim płatnikami mają być inwestorzy instytucjonalni, m.in. fundusze i osoby inwestujące w mieszkania w celach zarobkowych, które posiadają więcej niż 3 lokale.
Katastralny to podatek inny niż wszystkie
Na szczególną uwagę zasługuje konstrukcja samej stawki podatkowej, która zakłada niespotykaną dotąd w polskim systemie progresję. Zgodnie z założeniami projektu, każde mieszkanie lub dom ma być objęte nowym podatkiem katastralnym, a więc naliczanym od wartości nieruchomości. Wartość ta nie będzie jednak wyznaczana rynkowo. Ma opierać się na danych z portalu DOM, a dopóki on nie powstanie, źródłem wyceny będzie wskaźnik przeliczeniowego kosztu odtworzenia jednego mkw. budynku mieszkalnego, ogłaszany co pół roku przez poszczególnych wojewodów. Posiadanie pierwszego i drugiego mieszkania objęte ma być stawką podstawową wynoszącą 0,02% wartości odtworzeniowej nieruchomości. Biorąc pod uwagę przeciętne 55-metrowe mieszkanie w Warszawie oznaczałoby to roczny podatek rzędu 134 zł. Kłopot zaczyna się w momencie nabycia, poprzez zakup lub dziedziczenie, trzeciego lokalu. Następuje wtedy drastyczny, 25-krotny skok podatku – z 0,02% do 0,5% wartości odtworzeniowej. W przypadku wspomnianego mieszkania w stolicy oznacza to natychmiastowy wzrost rocznego zobowiązania ze 134 zł do ponad 3 340 zł.
Podatek katastralny skrojony pod Warszawę i duże ośrodki
Na tym jednak restrykcje się nie kończą, bo projekt zakłada, że z każdym kolejnym rokiem posiadania trzeciej nieruchomości stawka podatku ma rosnąć o dodatkowe 0,1 punktu procentowego. - Wydaje się, że to niewielka różnica, ale kwotowo oznacza wzrost z 3 340 zł do ponad 4 000 zł – tylko z powodu posiadania nieruchomości kolejny rok dłużej. Później sytuacja wcale się nie poprawia, tylko jeszcze pogłębia. Podatek może rosnąć przez kolejną dekadę, aż osiągnie maksymalny pułap 1,5% wartości nieruchomości. Oznacza to, że docelowo opodatkowanie trzeciego domu, posiadanego przez 10 lat, będzie aż 75 razy wyższe niż opodatkowanie drugiego lokalu w tym samym okresie. – oblicza ekspertka Katarzyna Kuniewicz z Otodom.
Projekt ma przy tym wyraźnie „warszawocentryczny” charakter. Wszystkie przykłady przywołane w uzasadnieniu odnoszą się wyłącznie do województwa mazowieckiego, tak jakby reszta Polski z jej specyfiką rynkową i charakterystyką lokalnego budownictwa w ogóle nie istniała. Tymczasem w całym kraju jest prawie 2,5 tys. gmin. Tak zawężona perspektywa prowadzi do pominięcia istotnych zjawisk, między innymi faktu, że każdego roku powstaje w Polsce około 70-80 tysięcy domów jednorodzinnych. W konsekwencji projekt rozszerza pojęcie lokalu mieszkalnego również na domy jednorodzinne, zrównując je z mieszkaniami i traktując dokładnie tak samo pod kątem podatkowym.
Dzięki ustawowym furtkom można ominąć podatek
Choć projekt ustawy opiera się na słusznych i społecznie uzasadnionych przesłankach, w praktyce pozostawia istotne możliwości unikania opodatkowania. Projektodawca przewidział w nim zaskakujące wyłączenia, które mogą przynieść skutki odwrotne do zamierzonych. Mowa chociażby o mieszkaniach w budynkach, w których znajdują się obiekty uznane za budowle ochronne na podstawie przepisów o ochronie ludności i obronie cywilnej. Jeżeli w takim budynku jest tzw. ukrycie czy miejsce doraźnego schronienia, właściciel może posiadać nawet piętnaście lokali, a każdy z nich nadal będzie objęty najniższą, bazową stawką podatku w wysokości 0,02%. Taka sama zasada dotyczy budynków o wysokich wskaźnikach efektywności energetycznej. W ten sposób nowe przepisy mogą stanowić potężną, dodatkową zachętę do zakupu mieszkań na rynku deweloperskim, wywierając przy tym presję na dalszy wzrost cen w określonej kategorii budynków. Ponadto projekt w istotny sposób nie ogranicza działalności tzw. flipperów. Mogą oni przez cały rok kupować i sprzedawać kolejne lokale, pilnując jedynie, by w danym momencie nie być właścicielem więcej niż dwóch nieruchomości.
Wprowadzimy podatek i na rynku ceny spadną
Projektodawcy zakładają również, że sprzedaż mieszkań przez osoby dążące do ograniczenia obciążeń podatkowych doprowadzi do istotnego spadku cen. Jest to jednak założenie obarczone poważnym ryzykiem dla całego systemu finansowego. Przede wszystkim, od dłuższego czasu obserwujemy zwiększoną podaż mieszkań, która jak dotąd nie przełożyła się na wyraźny spadek stawek na rynku. Gdyby jednak zakładany scenariusz rzeczywiście się spełnił, pojawiłoby się pytanie o sytuację osób, których niedawno kupione mieszkania stanowią zabezpieczenie zaciągniętych kredytów. - W takim przypadku, spadek wartości nieruchomości o 10-15% w krótkim czasie mógłby skłonić banki do żądania dodatkowego zabezpieczenia kredytu, na przykład w postaci innej nieruchomości lub przystąpienia do zobowiązania kolejnej osoby. Taka sytuacja mogłaby dotknąć tysiące kredytobiorców. – punktuje zagrożenie ekspertka, Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Ponadto samo zwiększenie liczby lokali dostępnych na rynku nie rozwiąże problemu mieszkaniowego, bo dla wielu potencjalnych nabywców główną barierą pozostają zbyt niskie dochody w stosunku do cen nieruchomości. Co trafnie zaznaczają również pomysłodawcy tych nowych rozwiązań podatkowych. Jeżeli ta nowelizacja weszłaby w życie w proponowanym obecnie kształcie, z pewnością wywoła silne zmiany na rynku mieszkaniowym. Można mieć jednak wątpliwości, czy będą to zmiany, które poprawią sytuację mieszkaniową Polaków.
Dziennikarz z zawodu i zamiłowania. Zajmuje się tematyką gospodarczą, prawną i finansową, szczególnie nowymi technologiami, i komunikacją oraz mediami. Poza dziennikarstwem zajmuje się fotografią, jeździ na nartach i uwielbia Hiszpanię. Z marką INFOR związany wcześniej, zaczynał przygodę z dziennikarstwem w Gazecie Prawnej. Od kwietnia 2026 r. już jako dziennikarz internetowy przygotowuje i publikuje artykuły na portalu Forsal.pl.