/>
Z wyliczeń Expandera wynika, że dla nowych mieszkań różnica między ceną ofertową a transakcyjną (7,5 proc.) była najwyższa od 2014 r. Na rynku wtórnym było to natomiast aż 20 proc. Wzrost cen transakcyjnych nieco pogorszył dostępność mieszkań. Rata kredytu pochłaniała 25 proc. dochodu netto pary o przeciętnych dochodach. Sytuacja w II kwartale będzie jednak lepsza, gdyż ceny mieszkań raczej nie wzrosną, a kredyty zdecydowanie staniały.
Dane za I kwartał pokazują, że strategia sprzedających zadziałała. Wystawiali bardzo wysokie ceny w ofertach, a później przyznawali solidne obniżki. Dzięki temu kupujący mieli wrażenie, że zrobili dobry interes. W rzeczywistości jednak ceny transakcyjne rosły. W niektórych miastach przebiły wręcz symboliczne poziomy. Dla przykładu w Rzeszowie pokonany został pułap 6000 zł za m2 i to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Nowe mieszkania zdrożały tam aż o 20 proc. r/r. Podobnie sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie stawki na rynku pierwotnym wzrosły aż o 19 proc. Cena za m2 przekroczyła już 8000 zł, podczas gdy dopiero rok temu przebiła 7000 zł za m2.
Na drugim biegunie są Lublin, Gdynia i Poznań. Ceny nowych mieszkań zdrożały tam, ale bardzo nieznacznie, bo odpowiednio o 2 proc., 3 proc. i 5 proc. r/r. W Lublinie warto zwrócić uwagę na to, że choć ceny były nieco wyższe niż przed rokiem, to w krótszym ujęciu spadały. Maksymalny poziom osiągnęły bowiem w III kw. 2019 r. (6158 zł za m2) i od tego czasu spadają już drugi kwartał z rzędu. W I kw. średnia wyniosła 5974 zł, więc była o 3 proc. niższa niż w rekordowym momencie.
Ceny transakcyjne w I kw. 2020 r.
/>
Dostępność mieszkań nieco spadła
Choć ceny w większość miast zauważalnie wzrosły, to ich dostępność pozostawała wciąż na dość dobrym poziomie. W pierwszym kwartale rata kredytu na używane mieszkanie w dużym mieście (średnia dla 7 największych miast) o powierzchni 50 m2 pochłaniała 25 proc. dochodu netto pary zarabiającej po przeciętnym wynagrodzeniu. Dla porównania przed 2013 r. było to 30-50 proc., a ubiegłym roku średnio ok. 24,5 proc. Ciekawe jest również to, że w I kw. 2013 r., gdy ceny były prawie o 1/3 niższe niż obecnie, ten wskaźnik wynosił 28,7 proc. Dzięki rosnącym dochodom, mieszkania wciąż są więc dość dobrze dostępne. Nawet lepiej dostępne niż w na początku 2013 r.
Tańszy kredyt poprawi dostępność…
Za chwilę ta dostępność może się jeszcze poprawić. W wyliczeniu za pierwszy kwartał nie widać bowiem jeszcze efektu dwóch obniżek stóp procentowych. Gdyby ceny mieszkań nie wzrosły (co jest bardzo prawdopodobne), to rata będzie pochłaniała jedynie 23 proc. dochodu. To poziom zbliżony do tego, jaki obserwowaliśmy w latach 2015 – 2017, czyli gdy mieszkania były najlepiej dostępne w historii.
… ale tylko dla tych, którzy spełnią wymagania banków
Oczywiście należy tu dodać, że ta poprawa dostępności jest względna. W wyniku obniżek stóp procentowych spadło co prawda oprocentowanie kredytów, ale banki znacząco zaostrzyły kryteria ich przyznawania. Wnioskodawcy, którzy mają umowę o pracę i pracują w branży nie dotkniętej kryzysem, mogą uzyskać obecnie bardzo tani kredyt. Inni niestety mogą nie być w stanie skorzystać z niskiego oprocentowania, ponieważ banki mogą nie przyznać im kredytu.
Autor: Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
>>> Polecamy: Wynajem mieszkań w czasach koronawirusa. Czy to się jeszcze opłaca?