W cieniu rządowego programu „Mieszkanie plus” coraz więcej chętnych do współpracy przyciąga Fundusz Municypalny (FM). Uruchomiło go w tym roku towarzystwo funduszy inwestycyjnych należące do państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego. Fundusz ma inwestować w projekty budowlane gmin, m.in. mieszkania na wynajem. Do tej pory podpisał pięć listów intencyjnych z samorządami. Większość dotyczy projektów mieszkaniowych.

– W ramach zawartych porozumień powstać ponad 600 mieszkań. Wkład samorządów, które zdecydowały się na współpracę z Funduszem Municypalnym, może być ograniczony do wartości gruntów, na których inwestycje mają być realizowane – mówi Aleksander Jankowski, zarządzający Funduszem Municypalnym.

Prace budowlane przy pierwszych projektach mogą się rozpocząć w najbliższych miesiącach. Po zakończeniu budowy przez spółkę celową samorządu i funduszu nieruchomość ma być dzierżawiona lub wynajmowana na rzecz gminy, która po spłacie funduszu przejmie nad nią kontrolę.

Jankowski mówi, że jego zespół prowadzi teraz zaawansowane rozmowy z kilkunastoma kolejnymi samorządami, a łączna kwota zaangażowania funduszu w inwestycje, które mogą zostać zrealizowane na bazie już podpisanych porozumień, to ok. 135 mln zł. Docelowo aktywa Funduszu Municypalnego wyniosą 600 mln zł. Przedstawiciel FM nie ujawnia, ile fundusz chce na tych inwestycjach zarobić. Zaznacza, że stroną umowy, która decyduje o przeznaczeniu nieruchomości i zawiera umowy, jest gmina lub spółka gminna. Ona też ponosi ryzyko najemcy.

Same gminy deklarują, że inwestycje z funduszem nie niosą ze sobą większego ryzyka. Nie będą to bowiem typowe projekty komunalne dla najmniej zamożnych, gdzie mimo niskich czynszów są duże problemy z zaległościami w opłatach. Gmina Kępno, która we współpracy z funduszem może zbudować nawet 110 mieszkań, zdecydowała się na inwestycję głównie z myślą o młodych ludziach, a stawki czynszów w tych lokalach mają sięgać kilkunastu złotych za metr kwadratowy miesięcznie.

– To jest akceptowalne społecznie, a mimo wszystko pozostanie konkurencyjne wobec ofert komercyjnych deweloperów. To samo dotyczy ewentualnych problemów związanych ze ściągalnością płatności za lokal. Dość ostre obwarowania regulaminowe rozwiążą w dużej mierze ryzyko pojawiania się zaległości – zapewnia Karolina Pilarczyk-Dworaczyńska, doradca burmistrza Kępna. Wkład gminy polegać będzie prawdopodobnie na wniesieniu gruntów do nowo powstałej spółki.

Na podobnych zasadach mają być też realizowane pierwsze inwestycje w programie „Mieszkanie plus”. Zgodnie z zapowiedziami spółki BGK Nieruchomości odpowiedzialnej za ich realizację w przypadku samorządów głównym wkładem będzie grunt i analiza lokalnego zapotrzebowania na mieszkania. Od kiedy BGK Nieruchomości zaczął w październiku podpisywać listy intencyjne i porozumienia, parafkę pod takimi dokumentami postawiło 30 samorządów z potencjałem do budowy 8,9 tys. lokali. Dla niektórych będą to pierwsze inwestycje mieszkaniowe od kilkunastu lat. Np. Pelplin (woj. pomorskie), gdzie ostatnia gminna inwestycja mieszkaniowa została oddana w 2003 r., liczy, że dzięki Mieszkaniu Plus powstanie tam 161 lokali.

Specjalistów związanych z samorządami nie dziwi zainteresowanie programami, w których władze lokalne mogą ograniczyć się do wkładu w postaci gruntu. Wojciech Jarczewski, kierownik Instytutu Rozwoju Miast, wskazuje, że są one właścicielami wielu działek, ale budowa mieszkań to dla nich ogromny wydatek. Do tego często brakuje im ludzi do organizacji i przeprowadzenia całego procesu. – Wyłączając większe miasta, w urzędach pracuje po kilkadziesiąt osób, czasami nieco więcej, a na działania związane z planowaniem przestrzennym musi nieraz wystarczyć niecały etat – mówi Wojciech Jarczewski.

Marek Goczyński, przewodniczący komisji gospodarki mieszkaniowej i przestrzennej Związku Miast Polskich, dodaje, że duża część budżetów gmin przeznaczana jest na inwestycje wspierane przez UE, gdzie wkład finansowy ze strony samorządów jest niezbędny. – A funduszy europejskich nie można przeznaczać na budowę mieszkań – wyjaśnia.

Na dodatek wyborcom trudno wytłumaczyć korzyści z wysiłku włożonego w budowę lokali komunalnych. Takie inwestycje doceniają ci, którzy z nich korzystają. – To nie to samo co nowe przedszkole czy droga. Dużą ulgą dla władz lokalnych jest więc możliwość podzielenia się kosztami i organizacją inwestycji – wskazuje Wojciech Jarczewski.

Gminy już od jakiegoś czasu poszukiwały możliwości budowy mieszkań razem z zewnętrznymi inwestorami. Wiele samorządów upatrywało szansy w partnerstwie publiczno-prywatnym. Takie plany miały Oława, Zblew, Bolesławiec, Tychy czy Kraków. Jak dotąd nic z nich nie wyszło. Ostatnio postępowanie na wybór prywatnego partnera do budowy ok. 100 mieszkań komunalnych unieważniła Ruda Śląska, do której nie zgłosił się żaden inwestor. ⒸⓅ